扛不住了！重慶九龍坡30多套住宅7折甩賣，可以撿漏嗎？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《扛不住了！重慶九龍坡30多套住宅7折甩賣，可以撿漏嗎？》是一篇關于住了,重慶,多套的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
前段時間，我一位朋友說他表弟想在重慶買房，問法拍房能買不，真的可以撿到“耙活”嗎。
我給朋友的建議是，想撿漏，同時必須承擔相應的風險。這個世界，高回報，意味著高風險；要低風險，高回報，這種好事，我們普通人就別想了。
這段時間我在家辦公，每天都會看看法拍房。昨天，狗哥看到驚訝的一幕，重慶九龍坡歇臺子片區，有30多套法拍房上架，全部都在一個小區，同一幢樓，只是分布在不同樓層。
我點進詳情頁，找到標的物的評估報告，里面記錄了詳細信息，這次拍賣的成套住宅共31套。
狗哥查了下，這個樓盤就是“蜜城·蘭亭苑”，位置在現在來還是很不錯。屬于老小區了，就3棟樓，2011年開盤。
01
根據網上信息顯示，蜜城小區是2012年接房，全為高層房源，屬于剛需盤。位置還是很好，最近的商圈是時代天街。
評估報告顯示，標的物共31套成套住宅，總面積2532.79平方米，總估值3165萬。
這些住宅，套內面積最小為61平左右，最大為67平米，在當年來看，是很主流的小戶型面積。
從單套住宅估價來看，套內單價多數在12000多元/㎡，個別在13000元/㎡左右。每套總價在90多萬-100多萬/套。
這個小區因為開發早，當年的新房均價在6500元/㎡。現在有軌道、地段的加持，房價也漲了一倍。31套住宅，目前全為清水空置狀態。
狗哥隨機點進一個拍賣鏈接。下面這套房子，起拍價為691460元，評估價為987800元，算下來是7折的價格。不過，不單是這套房子，其余的也差不多都是7折起拍。
不過，我還注意到一個很具體的問題，31套標的物的產權證全為“大證”，沒有獨立產權證，對于個人購房者，建議是規避這類型的法拍房。
對于室內情況，由于被執行人的不配合，工作人員沒有能成功勘察到情況。
02
評估報告顯示，31套標的物的出產權屬于“重慶蜜城房地產開發有限公司”，重慶的一位本地開發商。
狗哥看了這么久的法拍，背后的原因，大都是因為債務問題，這家開發商也不例外。
企查查顯示，重慶蜜城發地產開發有限公司不僅是被執行人，而且涉及的司法案件達到111個。
這里給大家解釋下，什么叫被執行人。被執行人指的是，在法定的上訴期滿后，或終審判決作出后，拒不履行法院判決或仲裁裁決的當事人。
對于開發商拒不履行的行為，當事人可以向法院申請強制執行。
根據企查查顯示，重慶蜜城發地產開發有限公司目前被執行總金額為6700萬。31套標的物根據資產公司評估在3000萬以上，按7折甩賣，哪怕底價成交，都不能覆蓋表面上的執行金額，更別說如果在出現流拍的情況了。
03
對于這個問題，我的觀點還是高收益代表高風險。不要光看別人在撿漏，背后隱藏的風險不得不注意。
1、第一個隱形風險，稅費。
法拍房，所有的稅費基本全由賣家出。法拍過程中，可能遇到這種情況——這套房子的上一手稅費，還沒有交清。如果上一手稅費還沒交清，你拍到房子之后，就要先補交。除了土地增值稅和個人所得稅，個別房源還牽扯到二次過戶，你需要連續交兩次契稅。
除了稅費之外，還可能牽扯到拖欠物業費和水電費的問題。任何一套法拍房，拍之前都要去做“稅費的拍前盡調”。先去稅務局或不動產交易大廳，查它的上一手稅費是否交齊。再去物業管理中心，查它的物業費和水電費是否交齊。
2、第二個隱形風險，房產證
今天說的這幾十套房子，雖然是開發商的新房，但是有個很大的問題，就是只有大證，沒有切割辦理單獨的房產證。后續如果你拍下來了，后面怎么辦？開發商是否會配合你辦理房產證，中間產生的費用，又是誰的？
先把法拍房的坑給大家說了，那么“撿漏”技巧和策略又有哪些呢？說這個問題前，先了解下什么樣的法拍房更容易“撿漏”。
哪些類型的法拍房比較容易撿漏?
1、起拍價很高的房子：參拍的人少，所以競爭也就很小，比就是貴的房子，豪宅，這種標的的房產，最后撿漏的可能性比較大！
2、外地法院執行的房產：這種房子辦理區域跨度比較大，就是因為太麻煩，所以參拍的人就不多。所以也是不錯的選擇！
3、有人居住的法拍房：很多人一聽到房子被人占用，就打退堂鼓了，騰房麻煩的，就不建議出手了。
4、變賣期或者多套同時在拍的房子，或者是兇宅：這幾類房產比較冷門，參拍的人數較少，這些很有投資價值的房子，有實力的朋友還是可以搏一下的。
你想去撿這種開發商的漏，最關鍵的還是我上面說的，房屋獨立的房產證能不能順利辦下來，這才是最關鍵的。
法拍房我們過去也寫過很多，今天就說到這里了，大家有關于法拍房的話題，歡迎在評論區留言。等過段時間恢復正常辦公了，狗哥會繼續出去踩盤，為大家避坑的。
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