東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《物業(yè)真該全面取消？央媒回應(yīng)，明年起物業(yè)好日子或到頭了》是一篇關(guān)于物業(yè),好日子,明年的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問(wèn)題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

作者：解策君

#百V聊樓市#

上一期寫了一篇有關(guān)物業(yè)的文章，呼吁一些物業(yè)轉(zhuǎn)變思路，不要只收錢不辦事，從網(wǎng)友的評(píng)論來(lái)看，大都積極表達(dá)支持，不少網(wǎng)友還留言訴說(shuō)自己曾有“黑心物業(yè)”的遭遇，當(dāng)然，也有人評(píng)論說(shuō)這些反對(duì)物業(yè)的肯定是“不想交物業(yè)費(fèi)”的人，筆者想說(shuō)的是，這里面雖不能確認(rèn)評(píng)論者是不是物業(yè)的工作人員，但起碼說(shuō)明，物業(yè)的事真該好好聊聊了。

什么是“黑心物業(yè)”？這些現(xiàn)象都應(yīng)算進(jìn)去。

老實(shí)講，很多人都是傾其所有，搭上未來(lái)幾十年的“房奴”生活，好不容易買了一套屬于自己的房子。但，業(yè)主住進(jìn)去的時(shí)候，物業(yè)已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的存在了，要么是開(kāi)發(fā)商指派，要么是前期遺留下來(lái)的物業(yè)，根本沒(méi)有選擇權(quán)，想不要物業(yè)都不行。

得了，物業(yè)既然存在，但關(guān)系是很清楚的，業(yè)主是主人，物業(yè)不過(guò)是一個(gè)服務(wù)公司，按照合同保質(zhì)保量完成你的任務(wù)也就罷了，無(wú)奈，“黑心物業(yè)”卻越來(lái)越普遍，除了對(duì)業(yè)主拳頭相向、隨意不讓業(yè)主進(jìn)家門、動(dòng)不動(dòng)就斷水?dāng)嚯娡{等明顯屬于“黑心物業(yè)”現(xiàn)象外，人民日?qǐng)?bào)曾以《人民日?qǐng)?bào)曝光物業(yè)服務(wù)問(wèn)題》為題，列舉了幾個(gè)典型的案例，相信很多人都感同身受：

1.北京市某小區(qū)時(shí)常有人被困電梯，一方面物業(yè)反應(yīng)不及時(shí)，延誤救援，另一方面對(duì)電梯維修的事漫不經(jīng)心，說(shuō)要申請(qǐng)維修基金，但業(yè)主追問(wèn)流程進(jìn)行到哪一步，但始終沒(méi)有得到滿意答復(fù)。小區(qū)低樓層的人只能走步行梯，而高樓層的人只能硬著頭皮坐電梯。

2.威海市某小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目明確，如保持公共設(shè)施維護(hù)狀態(tài)良好、綠化良好、小區(qū)公共場(chǎng)所道路全天保潔垃圾日清，樓梯間、護(hù)欄、踏步4天擦一遍，玻璃窗戶定期擦拭無(wú)灰塵無(wú)水痕，還有值班巡邏、生活秩序、交通秩序維護(hù)等等，據(jù)此服務(wù)內(nèi)容制定服務(wù)價(jià)格。但業(yè)主的感受是，10多年只按時(shí)收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)卻沒(méi)看到，打電話反饋要么沒(méi)人接，要么就是敷衍，說(shuō)到底，物業(yè)標(biāo)價(jià)費(fèi)用時(shí)羅列了相關(guān)項(xiàng)目，但服務(wù)質(zhì)量卻沒(méi)人去監(jiān)管，起碼物業(yè)不理業(yè)主的監(jiān)管。

3.長(zhǎng)沙某小區(qū)物業(yè)收費(fèi)積極，有業(yè)主超一個(gè)月沒(méi)交，催費(fèi)單就貼上門，多次向物業(yè)反饋事情并詢問(wèn)進(jìn)展，大半年過(guò)去了都沒(méi)有回應(yīng)。還有承德市某小區(qū)3年漲了3次物業(yè)費(fèi)，但涉及小區(qū)業(yè)主利益的事卻一再阻攔，比如小區(qū)要接光纖，但電信就是進(jìn)不來(lái)，因?yàn)殡娦盼飿I(yè)的費(fèi)用讓物業(yè)不滿意。

從上面的案例中可以看到，這些物業(yè)并不是維護(hù)業(yè)主利益的機(jī)構(gòu)，而是一味賺“黑心錢”的黑物業(yè)。

明年物業(yè)真該要全面取消？央媒正式回應(yīng)了。

物業(yè)的亂象也引起了官媒的關(guān)注，新華社主辦的《半月談》以題為《物業(yè)不應(yīng)是城市的火藥桶》專門談及物業(yè)的林林種種。文中提到，在中國(guó)裁判文書搜索“物業(yè)”關(guān)鍵詞就有358萬(wàn)條記錄，提到物業(yè)的不作為，不少業(yè)主都有一肚子苦水，即便一些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，但為避免回不了家，只能硬著頭皮繳納物業(yè)費(fèi)。很多網(wǎng)友就說(shuō)了，這樣的物業(yè)還留著過(guò)年嗎？不如全面取消算了！對(duì)此，文章的倒數(shù)第二段對(duì)此做了明確回應(yīng)：

從這段回應(yīng)中，我們可以讀出幾個(gè)關(guān)鍵信息點(diǎn)：第一，確實(shí)關(guān)注到近年取消物業(yè)的諸多聲音，代表了很多業(yè)主的心聲；第二，很多物業(yè)在這波“病情”中做出了成績(jī)，應(yīng)給予肯定；第三，有些物業(yè)服務(wù)確實(shí)不錯(cuò)，所以應(yīng)區(qū)別對(duì)待；第四，在沒(méi)有找到更好替代服務(wù)之前，物業(yè)不應(yīng)該全面取消。“不應(yīng)將其一刀切對(duì)待”9個(gè)字算是官方對(duì)“取消”物業(yè)呼聲的正式回應(yīng)。

這里還要插一句，就網(wǎng)友提供的小區(qū)服務(wù)方式來(lái)看，有建議社區(qū)管理小區(qū)、居委會(huì)管理小區(qū)或者業(yè)主自治，從目前來(lái)看，有些小區(qū)確實(shí)是這樣管理的，效果也還不錯(cuò)，但還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到成為趨勢(shì)的地步，因此，談全面取消物業(yè)還為時(shí)尚早，按半月談的說(shuō)法就是，“還沒(méi)有找到更好替代服務(wù)之前”，物業(yè)的存在還是必要的。

不過(guò)，雖然物業(yè)暫時(shí)還不會(huì)取消，但物業(yè)行業(yè)中存在的亂象不可不察，而且，自去年下半年國(guó)家發(fā)出“加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”大招以來(lái)，各省相繼把物業(yè)作為房地產(chǎn)4大重點(diǎn)整治內(nèi)容之一，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益：未來(lái)3年重點(diǎn)整治物業(yè)服務(wù)亂象，意味著物業(yè)的好日子到頭了！有業(yè)主直言：終于翻身做主人了。為什么這么說(shuō)呢？

住建部與8部委一道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓已經(jīng)開(kāi)始，讓群眾信訪投訴量明顯下降，其中物業(yè)服務(wù)作為重點(diǎn)整治的四大項(xiàng)之一，從下發(fā)的文件內(nèi)容可知，將從5大方面行動(dòng)：

1.未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；

2.未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；

3.超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；

4.擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；

5.物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

以上整治內(nèi)容基本涵蓋了目前物業(yè)行業(yè)中主要存在的問(wèn)題，不難看出，國(guó)家動(dòng)真格了。比如說(shuō)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題、亂收費(fèi)問(wèn)題、挪用公共維修基金問(wèn)題、侵占業(yè)主公共收益問(wèn)題、趕不走物業(yè)問(wèn)題等等，均在整治對(duì)象之中。按照黃艷副部長(zhǎng)的話說(shuō)，通過(guò)3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)秩序明顯好轉(zhuǎn)。目前從公開(kāi)的信息看，在國(guó)家出臺(tái)整治文件后，各省市對(duì)應(yīng)的8部門也根據(jù)國(guó)家總體要求發(fā)布了具體的整治行動(dòng)方案，比如蘇州、江西、云南、河北、秦皇島等地已經(jīng)率先出臺(tái)文件，毫無(wú)疑問(wèn)，3年后，我們可以看到，只有那些服務(wù)好的物業(yè)才能繼續(xù)發(fā)展，但前提是合法合規(guī)運(yùn)行，而那些侵占業(yè)主利益又拒不改正的物業(yè)，勢(shì)必淘汰出物業(yè)隊(duì)伍。

整治新規(guī)下，將對(duì)行業(yè)帶來(lái)3大改變

在一位曾經(jīng)從事過(guò)物業(yè)的高級(jí)管理人員看來(lái)，國(guó)家把物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)秩序重點(diǎn)整治內(nèi)容之一，說(shuō)明物業(yè)亂象已引起了國(guó)家的高度重視，將對(duì)行業(yè)帶來(lái)3大改變：

1.物業(yè)和業(yè)主的位置得到清晰界定。業(yè)主是小區(qū)的主人，物業(yè)是服務(wù)小區(qū)業(yè)主的，要帶著誠(chéng)意、帶著品質(zhì)，按照物業(yè)合同來(lái)為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，你服務(wù)不好，業(yè)主可以趕你走，你認(rèn)為賺不到錢、不劃算，你可以選擇撤離，但表面上說(shuō)“不賺錢”，自己又賴著不走，肯定不行。

2.物業(yè)暴利時(shí)代過(guò)去了。一直以來(lái)，物業(yè)被視作朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有三線城市某小區(qū)換物業(yè)，引來(lái)了20家物業(yè)投標(biāo)，管中窺豹，可見(jiàn)物業(yè)利潤(rùn)有多誘人。實(shí)際上，根據(jù)最新數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)，2020年全國(guó)物業(yè)收入達(dá)到了1.18萬(wàn)億元，成為了名副其實(shí)的“萬(wàn)億”行業(yè)。但國(guó)家通過(guò)整治規(guī)范物業(yè)行業(yè)，清除物業(yè)的不合法、不合規(guī)收入，比如維修基金不能亂用了，公共部位廣告收益返還給全體業(yè)主等等，物業(yè)將回歸到一個(gè)正常行業(yè)。

3.優(yōu)勝劣汰。物業(yè)服務(wù)得好不好，是由業(yè)主說(shuō)了算，比如一個(gè)小區(qū)在引進(jìn)物業(yè)企業(yè)時(shí)，一般會(huì)從物業(yè)品牌、服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)價(jià)格等多方面進(jìn)行評(píng)選，最終是由業(yè)主投票決定。那些口碑不好，質(zhì)價(jià)不符的物業(yè)企業(yè)將越來(lái)越接不到活，只能被市場(chǎng)無(wú)情淘汰。當(dāng)然，對(duì)于那些口碑較好的物業(yè)來(lái)說(shuō)，他們靠口碑、靠物業(yè)、靠性價(jià)比贏得業(yè)主的“芳心”，在沒(méi)有更好替代方式出現(xiàn)前，他們將繼續(xù)發(fā)展，為業(yè)主居住舒適度和房產(chǎn)保值做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

言而總之，未來(lái)三年，通過(guò)國(guó)家對(duì)物業(yè)行業(yè)的持續(xù)整治，物業(yè)行業(yè)將得到明顯規(guī)范，小區(qū)的業(yè)主因此受益，成為小區(qū)名副其實(shí)的主人。

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