東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《“確權”就此結束？新規下，12月起，農村房子全都按“這樣”處理》是一篇關于確權,新規,房子的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

不少網友提出了一個問題，“未來，到底是城市好還是農村好？”。這個問題，放在前二十年，答案還是比較明顯的。就拿房價、房產財富來說，城市可是把農村壓得“死死的”，一套房子起碼幾十萬，大城市數百萬、上千萬的房子不在少數，而農村房子的價值幾乎可以忽略不計，所以，一直存在大量空置和荒廢的情況。

不過，隨著經濟的快速發展，國家已有能力反哺農村發展，特別是在城鄉一體化政策的帶動下，不僅越來越多在外打工的農村人回流到農村，就連很多城市人也被擁有得天獨厚的農村自然資源深深吸引，也想在農村“買一宅，度余生”，不難想象，在未來，我們的農村也會像發達國家一樣，居住、生活皆相宜。

愿望終究美好，但要實現起來還得一步步來走。農民賴以生存的其實就是土地，可以說，農村土地利用是農村步入更美好前景的基石。對此，農業農村部在答復代表“第1727號”建議就提到，“啟動新一輪宅基地改革試點”、“保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權”、“完善農民閑置宅基地和閑置農房政策”。可以看到，國家已著手對農村宅基地，包括閑置農房管理進行改革，“落子定位”。

其實，對于農村宅基地，大家關心的問題不外乎4類：1.多余的宅基怎么處理？2.家庭宅基地不夠怎么辦？3.閑置宅基地如何處理？4.宅基地上的房子如何繼承？特別是父母在農村，子女戶口在城市的情況。要回答和解決這些問題，一切都得基于確權。

“確權”就此結束？

農地確權，形象的比喻就是土地的“身份證”，只有經過確權了的宅基地、房子，最后才能被頒發不動產權證書，才具有占有、使用和處置的權益，由此可見確權的重要性。

但老實講，對農村宅基地確權是一件非常復雜和繁瑣的事，所以，這件事急不得。關注過農村事務的人應該知道，我國農地確權工作從2013年起，工作持續多年，自然資源部84號文顯示，要求已基本完成宅基地、集體建設用地使用權確權登記，可見，我國宅基地的確權整體上已基本圓滿結束。當然，由于各地實際情況不同，可能存在歷史遺留、信息資料不全或者在外地務工聯系不到等個別情況，按照自然部的要求，符合條件的在完成補充調查后辦理登記即可，如此，2022年應該還有一些零星的確權。

那么，按照民法典、《農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用》、《土地管理法實施條例》等新規實施以后，12月起農村房子統統“這樣”處置。

第一，禁止針對宅基地的“4類”行為。

首先不得違背農民意愿強制流轉宅基地。這一條說得很清楚，宅基地是賦予農民的基本權利，村集體成員享有使用的權利，流轉宅基地需要征得使用人同意，否則不得流轉。

其次不得違法收回農民依法取得的宅基地。農民依法履行手續的宅基地，應該得到法律保護，其他組織機構和個人無權以任何理由收回宅基地。當然，這里強調一個依法，不是合法取得的宅基地自然不在此列。

其三不得把退出宅基地作為進城落戶的條件。近年國家在推動城市化發展，個別地方可能為了完成進城指標，把進城落戶與退出宅基地二者掛鉤，讓農民二選一，新規明確這是不允許的，即進城落戶不意味著必須退出宅基地。

其四不得強迫農民搬遷退出宅基地。城市禁止強拆，農村也一樣，宅基地有合法使用人就不能強迫人家搬出，更不能圖方便管理要求強搬，比如說有個別地方在實施“合村”措施時，把人數分散的村莊聚集到一塊集中居住，這就面臨一個問題，居住和生產脫節，村民建房、買房又沒那么大能力，這些情形都是需要周全考慮和妥善處理。

第二，未能確權的宅基地處理。

雖然國家推動確權保護農民的合法權益，但對一些違法違規的宅基地嚴格區別對待，這些情況不會得到確權。

1.亂占耕地、違反生態紅線、不符合鄉村規劃等違法行為建設的房子。2.一戶多宅；3.城鎮居民在農村購買的小產權房、宅基地；4.多年沒有人打理的危房。

對于以上情況處理，對于違法行為占用宅基地，或者建房的，不得辦理登記確權；按照“一戶一宅”原則，對多余宅基地可繼續使用，也可采取有償退出的辦法，交由村集體在組織內部流轉；對于危房按規拆除，其下面的宅基地收回；未經確權的宅基地及其房屋，不得擅自改動，也不得新建和翻建，待成危房或自然消亡后由集體收回。

第三，宅基地的申請、退出。

一般情況下，一家添丁進口，也分戶了，便滿足了申請宅基地基本條件，比如子女結婚（面積足夠除外）、外來人口進村落戶、因公共建設需要搬遷等情況，均可申請宅基地，而且手續也不復雜。根據自然部發布的《關于規范農村宅基地審批管理的通知》最新規定可知，大多申請程序由縣級下放到村上，只要村民無異議或異議不成立，基本上報縣里走個流程即可。同時，根據《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》之規定，對分戶建房的，按照當地面積標準重新進行確權登記。

宅基地退出采用“自愿退出”方式，可獲得相應補償。分兩個部分，宅基地退出補償收益歸集體，宅基地上的房子補償歸個人，一般在10-20萬元范圍內，各地根據經濟發展情況會有所不同，這筆錢可以用來養老，也可進城買房。需要注意的是，根據新土地法的規定顯示，如果村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地不予以批準，退還是不退，需要根據個人情況考慮清楚再定。

第四，農村房子翻建、繼承和價值。

無論是民法典，還是根據《土地管理法實施條例》第36條可知，“依法取得的宅基地及上面的住宅和附屬物受法律保護”，雖然村集體成員無宅基地的所有權，但由于子女有繼承房產的權利，所以，在繼承農村房子時，按照“地房一體”原則，相當于“繼承了宅基地的使用權”（因為房子必須建在宅基地上）。

子女在繼承過程中，如果父母只有一個子女，子女無論是城市戶籍還是農村戶籍，均無條件繼承。如果父母有多個子女，在父母戶籍簿上的子女直接繼承，如果在父母戶籍簿上沒有子女（子女戶籍已經分戶，或者戶口已遷移到城市）戶口，無論城市子女還是農村子女均享有同等的繼承權利。

但都知道，房子都有變老變舊的時候，特別是農村房子，由于潮氣比較大，老化的速度更快一些，有人說了，到時候是否可以翻新或者重建呢？這其實是有要求的，具體而言：

農村房子在新建，包括大修和改擴建，均需履行報批手續，但根據相關規定，繼承的房子不在審批范圍之內，那么，可行的做法是，利用回家探親的間隙，定期進行一些修繕，確保房子不被當作危房、無主房（閑置滿2年）收回集體。當然，有網友提出“僅修繕不夠，畢竟以前的建筑質量不好”，其實，如果有經濟條件的子女，可以趁老人在的時候進行大修甚至重建，這都是可以做到的。

回到文首，農村的房子在未來到底有沒有價值？

對此問題，我們應該看到一個大趨勢，未來農村越來越適合居住是一個不爭的事實，比如交通便利，柏油路到戶，平時在城市上班，周末回到農村休憩，享受新鮮的空氣、干凈的水以及綠色蔬菜等等。即便不少城市人在農村沒有房子，他們也可能想著去租房子度假、養老，由此可見，對農村房子的需求會越來越多，這正是農村房子的價值所在。

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