繼續降！低于市場價40%，曾經的網紅盤也賣不動了？

作者 :拆遷房 2022-12-05 16:56:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《繼續降！低于市場價40%，曾經的網紅盤也賣不動了？》是一篇關于紅盤,市場價,繼續的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

“比市場價低20%-40%！8折！7折！6折入手！輕輕松松撿漏幾十萬！”

“性價比高過二手房！干翻新房！這樣的房子你想不想要？”

沒錯！讓人又愛又恨的法拍房，最近又殺回來了！

不僅如此，這兩年成都法拍房掛牌量持續走高，價格卻持續跌破預期，買到筍盤的機會越來越多。

這是否意味著法拍房的撿漏時機來了？

成都法拍房跌價了

最低市場價6折買網紅盤

成都近期的法拍房成交價跌得是真猛！動不動就是撿漏幾百萬！

高新區網紅盤萬科公園五號，法拍成交價4萬/㎡，同戶型最低掛牌是5.2萬/㎡，相當于打78折，撿漏287萬！

天府新區神盤新鴻基悅城，法拍成交價1.84萬/㎡，同戶型最低掛牌是2.43萬/㎡，相當于打75折，撿漏100萬！

金融城豪宅譽峰二期，法拍成交價5.31萬/㎡，同戶型最低掛牌價6.69萬/㎡，相當于打了79折，撿漏303萬！

好好選房統計了10月份成都全城的法拍房真實成交數據，平均折扣是市場價的6-9折，撿漏力度非常大。

法拍房真就這么便宜？成都法拍房不是納入限購范圍了嗎？為什么限購了反而價格卻跌了？

去年3月22日，成都出臺購房新政，法拍房全面納入限購范圍。

在限購之前，成都法拍房市場關注度很高，以高新區為例，我找到幾個比較典型的例子：

3.22新政法拍限購前，高新區住宅拍賣情況是這樣的的↓

中德英倫聯邦，起拍價124萬，成交價361萬，溢價率191%
城南名著，起拍價133萬，成交價226萬，溢價率70%
中海城南一號，起拍價542萬，成交價783萬，溢價率44%
天悅府，起拍價235萬，成交價653萬，溢價率177%

幾乎沒有流拍情況，參拍人競爭激烈，溢價率超過100%的房源非常多。

購買門檻提高了，市場熱度必然會有所下降。

限購1年多過去，法拍市場的確降溫不少，無人出價、流拍、低價成交等情況屢見不鮮。

今年10月，成都法拍房共計參拍268套，房源量最多的是雙流區和龍泉驛區，最終成功拍出164套，成交率69%。

更重要的是，在本月成交的164套法拍房中，低于評估價就有139套，占比高達85%。

10月成都區域競拍、成交分布圖（圖源：維信易拍）

也就是說，成交的房源中有8.5成的房子低于評估價，且大部分是評估價的6-9折。

而在去年，法拍房的成交價還停留在評估價的8-9折左右，今年價格明顯更低了，不斷刷低記錄！

9折是常態！8折也還行！7折撿大漏！6折直接抄底！

成都法拍房價格一跌再跌，幾乎要低到沒底線了。

新房、二手都不怎么好賣，更何況是多少帶些問題的法拍房，行情一差，降價也就順理成章了。

成都法拍掛牌量全國第二

有人被迫斷供，有人套現離場

21年和22年是法拍房大年，有媒體數據顯示，2017年我國法拍房數量只有4500套。

到了2021年，這個數據達到了168萬套，5年漲幅近190%，堪稱指數級增長。

那么，成都的法拍房市場又如何？

據《2021年司法拍賣房行業白皮書》顯示，2021年成都共有20023套法拍房掛牌，數量僅次于重慶，排全國第二。

同年，推動掛拍數量最多的法院是成都市中級人民法院，該說不說，成都竟然已經是全國法拍房市場的中堅力量了

今年成都也不落下風，據365淘房統計，前1-4月成都法拍房增長了9848套。

平均每月增加約2400套，增長量依舊排到全國第二！

按照這個數據估算，今年成都法拍掛牌量將超過2.8萬套，再一次超越去年。

面對如此情況，大家聽得最多往往是：法拍房數量暴漲，斷供潮也真的來了！

事實真是這樣嗎？曾經的炒房客高位站崗，如今被迫斷供？樓市無人接盤，大家還不起貸款了？

必須告訴大家的是，別被恐慌情緒帶節奏，法拍房增多并不完全等于斷供潮來了。

導致房子被法拍的原因很多，棄房斷供僅僅只是其中一個。

據司法拍賣服務商“來拍法服”的統計，法拍房的來源主要有3種：30%是因為房主出現民間借貸糾紛，30%涉及賭博；40%是債務擔保。

這幾年因為疫情，實體經濟受到沖擊，特別是抵押房產做生意的虧大發了，這的確導致全國各地法拍房掛牌量沖上高峰。

但一些人是被迫斷供，另一些人的房子被法拍，也可能是為了套現離場！

今年年初，成都高新某紅盤還沒交房就被法拍，引發了自媒體和購房者們的廣泛討論。

當天有超2萬人次圍觀，成交總價1113萬，成交單價超4.3萬/㎡！

而買入價是多少？你可能想不到！單價2.44元/㎡，入手總價630萬。

僅僅購買1年多時間，繞過成都三倍熱盤5年限售的政策，輕松套現幾百萬！！！

原本該房源還在限售期，是無法入市銷售的，但通過法拍房轉手，一石二鳥賺的盆滿缽滿。

針對類似事件，證券日報記者就曾采訪過成都本土一名律師，律師表示不排除炒房者鉆漏洞提前套現的可能。

要知道，類似這樣的案例并不是少數，特別是一些還未交付的紅盤，還不只成都、全國各地都有這樣的操作。

所以，網上盛傳的斷供潮來了有很大的迷惑性，讓人以為是房價跌得太猛，實在是負擔不起才會被法拍。

實際上呢？法拍房的來源你可能根本想不到，甚至也有不少人通過這個小眾途徑撈到油水。

甚至在一些專業投資者或精明的購房人眼中，法拍房已經逐漸從冷門變成一種流行趨勢。

所以，在面對跟二手房相比，的確能撿大漏的法拍房時，部分購房者就心動了。

買不起新房，看不上二手房，到底要不要去法拍市場中試試水？

風險與機遇并存

法拍房的“筍”能不能撿？

法拍房的確是購置房產的正規渠道，但它作為獨立與“新房”和“二手房”之外的第三市場，也的確容易讓人顧慮。

畢竟司法拍賣房圍繞的是背景不單純的“不良資產”，對接的還是更為嚴格的“法院機構”，手續冗長，辦理也比較復雜。

除此之外，法拍房讓人“聞之色變”的最大原因，在于它的風險性。

產權抵押租賃等問題，可能導致無法過戶；涉及到一些不明不白的稅費，可能導致花冤枉錢等......

購買法拍房會遇到的常見的風險，我們也詳細列出來，方便大家參考↓

①房屋可能“欠費”，需要買方補繳費用

如未交齊土地出讓金、物業費、水電費、寬帶費等等，這些法院并不會負責解決，如果你拍到這個房子，就得自行處理并繳清費用。

②原房主不配合，或導致無法過戶

拍賣成功后，買房人獲得了房屋的產權，但如果該房屋有原戶主落戶，如果遇上不愿配合的遷出戶口的，就可能導致無法落戶，如果是學區房，會影響學生讀書。

③房子有長期租約，或導致無法入住

買賣不破租賃，請一定記住這句話，如果法拍房源涉及到長期租約，就算房子屬于你，租客不搬走，法院一般不會負責清場；就算沒有租約，如果遇上老賴不走，也是個大麻煩。

④交易涉及的稅費由買方承擔，又是一大筆錢

司法拍賣有明確規定，交易過程中產生的一系列稅或費用，均由買受人承擔，包括過戶手續費、契稅、印花稅、權證費等等；如果是公司財產，還得交土地增值稅；如果房子是繼承或贈與得來的，要交20%的個人所得稅。

⑤部分法拍房可能無法貸款，且拍下后不能反悔

目前，部分法拍房可能不接受貸款，即使有擔保貸款機構，收取的擔保手續費也比較高，一般是貸款額的3個點；且房子一旦成交，保證金不退，還要在7-15天內繳齊全部款項。

風險是一方面，但法拍房最大的優勢是撿漏又省錢，這誘惑很難抵擋啊！

一般來講，法拍房起拍價是市場價的6折，如果是冷門房源，特別是豪宅類房產，5折也不是沒可能。

最終成交價則視房源的受歡迎程度決定，一般也在6-9折之間，很多都能撿漏。

跟二手房相比，也能節省中介費和稅費，法拍稅費是競拍人和前房東各自承擔的。

貸款也跟新房二手房一樣，大多數法拍房都可以做到首付3成，首套利率4.3%。

所以，法拍房能不能買，得具體情況具體分析。

要是遇到足夠“筍”的法拍房，做好風險評估，找正規代拍公司，法拍房并不是不能碰。

前提是，作為買方，你得舍得花時間或金錢去做房源背景調查并跑通后續流程，否則看似撿了漏，實際可能掉進陷阱......

#今日話題#

你會愿意買法拍房嗎？

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標簽紅盤市場價繼續

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