東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《明年起做好資產貶值的準備？這2大信號出現，房地產走向逐漸清晰》是一篇關于信號,走向,清晰的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

在房地產業界、朋友圈傳著一張表，這張表的數據來源是CRTC中國房地產決策咨詢系統，統計的是1-11月份全國12個重點城市的二手房成交量。說實在的，應該跟我們所在城市的感受應該差不多，但看到這個數據后，心里還是有些拔涼拔涼的。不由得說一句，整個行業這么多房產中介是如何生存的？

先來簡單說說這張很有代表性的表。

前11個月二手房累計成交量與去年同期比較：

一線城市：北京、深圳降幅分別為26%、52%；

二線城市：廈門、蘇州、南京、青島、杭州降幅分別為41%、23%、33%、38%、47%；

三四線城市：佛山、舟山、資陽、衢州、寶雞降幅分別為23%、29%、27%、46%、29%。

當然，這張表還配有各城市的環比數據，降幅為9%-57%不等。所以，整張表，無論是同比，還是環比，均是負數，而且幅度還不小，如果要取一個均值的話，整體降幅在3成以上。

二手房成交量明顯下降，最大的影響就是房東信心，特別是那些急需用錢的業主，他們為了盡快變現，會選擇明顯低于市場價的方式脫手。假如一套房子在熱市期可以賣300W，現在只需200W，對小區其他的業主來說，如果也需賣房，即便不會賣300W，但也不會比200W高太多，畢竟接盤的人也對前期的成交價格有參考。

二手房市場都這樣了，勢必也會影響到新房。如此，量在價先，樓市成交量呈現進一步下降趨勢，那么整個樓市價格都會比較低迷。誰都知道，眼下樓市的持續遇冷，除了疫情的影響外，一個最為關鍵的原因就是資產泡沫長期積累的結果。在經濟學家馬光遠看來，全球經濟在遭受重創后，大宗商品價格還屢創新高，這是很荒唐的事，享受了泡沫盛宴，就要承受泡沫破裂的痛苦，要做好資產泡沫破裂的準備。

房子作為我們家庭的最大資產，這些年一直沒有經受過像樣的調整，無論是好房子還是差房子，無論房子在大城市，還是在小城市，都是一漲俱漲，看似財富增加了，但當你要換房時，還得掏一大筆錢，沒有就只能貸款。然而，在家庭收入不同程度受影響，加上預期不明朗的情況下，誰還敢執念的購房呢？起碼，改善置換需求放緩了。

明年起要做好資產貶值的準備？

研究關注過內地房地產發展史都知道，自1998年我國住房商品房化改革以來，土地出讓實行招拍掛，我們的商品房市場進入發展快車道。房價幾乎都呈現螺旋式上升，可以這么說，但凡你不買到鶴崗、雞西等極個別采坑城市，在那以后的20年里，基本就很少有聽說過買房虧錢的故事，房產投資思維深入人心，我們大多數中國家庭70%的家庭資產都在房產上。很顯然，房子是一種商品，也必然遵循商品價值規律，單邊的上揚，也必然聚集著泡沫風險。

這一點，國家其實早已意識到了。早在2020年，銀保監主席郭樹清就在《求是》雜志上發文，第一次提到了“房地產是威脅金融安全最大灰犀牛”，可以說，這是官方高層首次點出房地產泡沫。緊接著，央行、銀保監的“三道紅線”監管托盤而出，該方案從2021年1月1日正式施行，業內驚呼：中國房企好日子宣告結束！以恒大為首的一眾千億龍頭房企紛紛敗下陣來，壓縮戰線，準備過冬。

有人說，要不是這突如其來的三道紅線，我們的房地產還會如火如荼，眼下的房地產市場應該是一番欣欣向榮景象。此言明顯是搞反了，稍微認真思考一下就知道，如果在泡沫高位擴展期還不收手，那勢必是“爬得越高摔得越疼”，重蹈日本90年代房地產泡沫破裂后失去20年也不是不可能。也有人說，我們的房地產不是挺健康的嘛，哪有什么泡沫？真的如此嗎？我們不妨來看看兩個指標：

1.住房飽和程度。

根據國家統計局發布的中國人口普查年鑒顯示，我國城鎮居民的人均住房面積為41.7平米，高于諸多發達國家（英國35.4平米、德國39.4平米、荷蘭40.8平米）。此外，空置率數據也證實了這一點，根據貝殼最新調研報告顯示，在28個城市中，除了一線城市空置率是低于10%的，為7%，二三線城市的空置率達到了12%-16%，像南昌、廊坊的空置率甚至來到了20%大關。所以，一些有遠見的企業家表達了擔憂，馬云說未來一對年輕夫妻要管理5套房，曹德旺說，未來的房子租不出去也賣不掉，還要交管理費。

總體看來，雖然還有少部分人沒有房子，面積也不夠，但住房整體飽和是毋容置疑的，不過是地區與地區、城市與城市、家庭與家庭之間的結構性失衡而已。

2.房地產杠桿指數。

銀保監高層今年關于“房地產泡沫化勢頭”表了兩次態，一是3月份郭主席說的“得到根本性扭轉”，二是9月23日，銀保監相關負責人提到的“得到實質性扭轉”。很多人可能不懂這到底啥意思？其實，就看兩個數據：

一是家庭負債率。根據央行的數據顯示，我國城市家庭負債率為56.5%，這其中基本都是房貸占大頭。這是一個啥概念？我們作為發展中國家，其家庭負債率僅低于西方發達國家（60%多點），遠高于新興發展中國家。說白了，我們家庭負債繼續上升的空間已然不大，倒是有下降的必要性。

二是房企負債。這兩年接連有千億房企債務暴雷，一個根本原因就是從銀行、信托空手借錢，負債率過高，現在三道紅線限制你的杠桿，借新還舊也實施不起來，這些暴雷房企資產負債率普遍都在80%以上，有的甚至有100%-200%的。對此，黃老先生認為，全世界房企的負債率沒有超過50%的，目前三道紅線控制的70%目標也只是階段性的，長期看還要降到50%、40%，最終超9成的房企要么轉行、要么關閉注銷。

看了以上兩個數據應該明白，房地產泡沫化勢頭到了必須扭轉的時候，官方的最新表態說是得到實質性扭轉，扭轉，只能說泡沫未繼續擴大，像房價，大多地方都跌了，泡沫減少也是情理之中，但大多數地方的房地產市場在地方呵護下，泡沫并未明顯出盡，當這兩大信號相繼到來時，房價的走向也漸漸清晰，所以，我們對資產貶值要有所準備，以防太過固執而蒙受損失。

第一個信號，貨幣供應M2與房價背離，依靠房地產刺激經濟時代正式宣告結束。

央行公布的最新一期金融數據顯示，貨幣供應M2增速連續3個月都在12%以上，超去年同期3-4個百分點。按照以往，只要一放水，快則1個月，慢則2-3個月房地產市場必將迎來反彈，但實際則相反，根據易居研究院發布了《50城監測系統房價指數報告》顯示，其中有38個城市房價已經持續下跌超過1年，像鄭州的房價已經連續下跌接近4年，濟南、青島、天津、貴陽、太原等城市持續下跌也超過了30個月。說白了，貨幣再寬松，資金就是不讓流入房地產市場，現在可以正式宣告，本輪樓市調控定調的不以房地產作為刺激短期經濟發展已經真正落到實處，地方經濟再困難，也不允許通過刺激樓市來增加GDP了。

第二個信號，土地失去炒作土壤，購房者趨于理性，真正進入房住不炒時代。

土地與房價素有面粉與面包之說，一場土拍，對周邊小區的房價影響是直接的。正如前文所言，房企空手套白狼，從銀行信托借出大筆資金撬動土地市場，導致各地地王頻出，助推地價快速上漲的同時，房價不斷攀升。然而，隨著三道紅線降房企杠桿的推進，民營房企拿地比例從47%下降到21%，目前土拍大都以底價成交或者流拍，而拿地者也以國企、央企和地方城投為主，拿不拿地是國家行為，國家說不炒，那自然炒不起來了。舉個例子，以前一平米地價被炒到2萬元，對應的房價是3.5萬，現在地價只有1萬元，開發商賣2萬都是賺。

沒有土地市場助推，購房者也自然趨于理性，根據央行發布的2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，傾向更多儲蓄的居民占到了58.1%，他們自然也不會輕易把錢拿出來買房。道理很簡單，大都不認為房價會繼續上漲，隨著房住不炒逐漸深入人心，如果不是馬上要結婚、子女要上學，誰會著急買呢？

房地產走向逐漸清晰

兩大信號的到來，樓市泡沫得以逐步消除，以求盡可能減少對金融和經濟的綁架，房地產將進入相對健康發展軌道，房地產走向也就比較清楚了：第一，一漲俱漲的時代宣告結束，市場進入分化時代，以核心城市為首的大城市群、都市圈遵循二八原則，部分三線和四線五線城市人口繼續流入前者，以居住需求為主的購房市場仍會繼續發展，房價只會穩步增長；第二，七普數據顯示，目前有超過35%的家庭居住的房子是上個世紀建造的，他們有改善置換需求，分地區看，東部比西部、南方比北方老舊房更多，釋放的改善需求更為強烈；三是要注意資源枯竭型、老齡化嚴重中小城市需求青黃不接趨勢，沒有產業、沒有收入，炒作潮水退卻后，人口注定是留不住的，只剩下老年人的城市，房人比只會越來越高，房子有人要就不錯了。

最后說一下現階段買房，先考慮清楚兩個問題再決定：一是5-10年后，你的房子是什么人群來接盤？二是房子在不在核心城市，地段潛力如何？答案都OK，那就買，暫時還不清楚，先觀望吧。

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