從開發商互相背刺到承諾降價賠錢，樓市有點崩了

作者 :拆遷房 2022-12-07 18:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《從開發商互相背刺到承諾降價賠錢，樓市有點崩了》是一篇關于樓市,開發商,背刺到的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

大灣區房價看深圳，全國房價看深圳。

過去全國的三輪行情都是從深圳發起的，但是最近深圳被錘的媽都看不下去了。

先看二手房成交量。

自深圳發布二手房指導價以來，深圳二手房成交量不斷創新低，已連續15個月成交量跌破2500套，并且多個月份跌破2000套大關。

很多朋友可能感受不深刻，我們做個簡單類比，上海常住人口將近2500萬，深圳常住人口將近1800萬。上海即便算上4、5月封控幾乎0成交，1-11月平均月度成交超過1萬套，最新的上海10月二手房成交1.61萬套，這是繼7月份高峰期之后，連續4個月成交量下跌。

2500萬 VS 1800萬，1.61萬套 VS 2168套，大家體會這個感覺。

另外北京常住人口2188萬人，11月二手房也成交了1萬余套。深圳一個1800萬常住人口的一線城市、特大城市，2168套二手房成交數量極度的不正常，稱之為冰凍也不過分。

扭曲的不僅是成交量，深圳樓市的精氣神完全被錘爆了。

先說新房，過去三年，全國打新最火爆的城市有三個，分別是上海、深圳和杭州。打新的巨額收益驅使著無數人從年初打到年尾。

比如上海的復興隴御、比如深圳的潤4，比如杭州的西溪公館……

而深圳的打新市場已經崩了一大半了。

11月深圳新房市場最戲謔的就是前海的兩大新房天健悅灣府、萬科臻悅灣。

關于前海最瘋狂的記憶就是深房理案件當中不少網紅盤，比如諾德假日花園、花樣年花郡（寶中）、前海時代、中海玫瑰園等等。

其中諾德假日花園最高峰時期，掛牌價沖到18萬/㎡，48㎡戶型的成交單價最高沖到17萬+/㎡，66㎡戶型最高沖到了17萬/㎡；花樣年花郡（寶中）成交價格最高沖到了15.6萬/㎡；前海時代掛牌價最高沖到20萬/㎡。

其中中海陽光玫瑰園的小戶型也沖到了17萬的單價，而中海玫瑰園和新入市的萬科臻悅灣就一路之隔。

放在2021年初幾乎所有人看著10萬+的前海新盤都覺得無比眼熱，畢竟是動輒千萬的倒掛收益。

大戲來了！

2021年9月，天健拿下悅灣府地塊，商品住房毛坯限價9.2萬元/㎡。加上規定的裝修費用后，精裝限價約9.7萬元/㎡。

天健悅灣府9萬+的價格被視為擊穿前海新房10萬+的開始。

后發的萬科為了搶客戶直接放出了8萬+的價格，在萬科的巨大壓力之下，天健悅灣府最終放出的預售價格表精裝8.27萬元/㎡起步。雖然沒有明說降價，但在深圳目前很多新盤，開盤后就降價促銷的背景下，被購房者視為降價的前兆。

沒辦法，天健悅灣府發布了鄭重聲明：

第一、我司承諾絕不采取非正當手段惡性競爭；

這一點明顯在內涵競品萬科臻悅灣，非正當、惡性競爭，兩個關鍵詞懂的都懂。

第二、也不存在謠言所散播后的開盤后進行降價的計劃和可能。

這一點是被迫對市場的回應。

競品之間互相背刺，擔心開盤后降價不敢買，開發商慌忙澄清等等，這些放在2年前是怎么都無法與瘋狂打新搶房的前海掛鉤的，開發商們什么時候這么憋屈過？

當時只有打中新房的前海購房者內心裝滿了動輒千萬倒掛收益的喜悅，以及沒有打中購房者的巨大失落。

僅僅不到2年時間，極具IP的前海，千萬倒掛收益，網紅新盤……樓市就是如此魔幻。

1、諾德假日花園、中海玫瑰園、甚至前海時代的購房者懵逼了！

2、17萬+的接盤俠真的是俠之大者了！此刻也懵了！

3、這兩年前海瘋狂打新的購房者，搶的腦袋疼的購房者也懵了，怎么現在如此索然無味了？

你以為這就完了，開發商最近有點“卑躬屈膝”。

光明的華潤放出了殺手锏，潤暉府、潤曦府雙子星，最近開啟了自殺式銷售。房價3萬/㎡起、首付5萬，轉介一套7萬。

要知道這是深圳啊！這是基本都有倒掛的新房！這是曾經多么高高在上的開發商。以前中介都走不進售樓部門的，現在既上全民營銷、又有轉介、又有首付分期、房價還低。

更更關鍵的是一向嚴謹著成的央企，為了賣房竟然主動要給客戶簽署保價補充協議，大致內容就是到一手房賣完，如果發現更便宜的價格，可以根據保價協議，補差價。

要知道這可是深圳啊！這是全國頂級的一線城市！要知道這可是全國少數可以打新，且有倒掛收益的深圳啊！要知道這可是央企華潤啊！

新房開發商之間都在搶跑背刺，二手房更是卷的死去活來。

2021年2月深圳二手房指導價剛剛發布的時候，很多人不敢相信，畢竟指導價多為當時市場價的6折、7折，甚至有5.5折。

以諾德假日花園為例，最高峰價格沖到了17萬+元/㎡，目前的指導價106000元/㎡，。

近三個月查了一下成交記錄，9月29日成交了一套約66㎡的2房，折合單價約11.6萬/㎡，比最高峰的17萬/㎡，每平方已經便宜了5.4萬/㎡。

11月24日同樣成交了一套約66㎡的2房，最終成交價格685萬、折合單價10.4萬/㎡，比最高峰的17萬/㎡，每平方已經便宜了6.6萬/㎡。

最重要的是曾經的指導價已經成為現實，而且成交價已經低于指導價。

還有一個典型案例華潤城潤府。

2020年根據提交材料，三萬人花了將近五百個億來搶這一個樓盤，萬人搶房。

當時是怎么說的？抽中一套就相當于一家上市公司的年利潤，搏一搏單車變摩托。潤4開售前整個深圳市場風起云涌。

1、富豪騰名額、買名額
2、香港資金涌入
3、眾籌團隊

現在潤4已經破價，相對高點89㎡三房下跌33%，實際成交價格已經接近指導價。而在11月，華潤城二期成交的一套80㎡小兩房，總成交800萬，政府參考價1067萬，2021年最高售價1385萬，一年多時間585萬灰飛煙滅。

刺激不刺激！要注意這些都是網紅盤、非常好的區域、品質次新!

深圳上一輪大漲是2019-2020年底，在2020年Q4漲幅當中八卦嶺漲幅排名第三。

八卦嶺作為老破，知名于學區。2019年初，荔園小學官宣“將在八卦嶺建新校，成立東校區”，疊加深圳行情，緊鄰新校址的八卦嶺宿舍便開啟了二手房暴漲。當時小面積學區，30㎡最高單價沖到了15萬/㎡。

伴隨著市場下跌、深圳學區制度調整，舊改的變化，八卦嶺又成了跌幅最為嚴重的區域之一。

最新的一套28㎡的房源，成交價只有6萬/㎡，比政府指導價還低20%的價格，相比最高峰價格更是暴跌60%。

過去一輪行情，三年之間一切漲了個寂寞！

深圳的下跌自然有其原因，比如全國最嚴的限購政策，比如全國最嚴格的指導價政策。之所以今天講了非常多的深圳微觀市場，其實就想說明樓市已經崩出了正常秩序！

北方看不起南方、一線看不起二線、省會看不起地市、二線城市互相看不起、杭州VS 南京、東莞VS佛山、鄭州VS西安互相看不起等等，但大家都服深圳。

深圳的經濟、人口流入、城市能級、營商環境、無可爭議。你如果說深圳沒價值，那么全球也沒有城市有價值。

深圳崩塌的樓市背后固然可以有很多原因：

1、經濟問題
2、調控問題
3、過去漲幅過高的問題

但現在如此恐怖、劇烈的價格變動，唯一的原因就是情緒踩踏、瘋狂踩踏。一切已經崩離了基本的樓市秩序、崩離了基本的供需規律、崩離了價值邏輯。

這才是真心要跟大家分享的，太多朋友迷失在情緒當中，而忽視了常識。這個城市人口是不是不斷涌入？經濟會不會不斷變好？核心區域是不是一直稀缺？人要生活要不要買房？

中國樓市轟轟烈烈20年的大周期確實沒有了，只不過80%城市不能買了，只有20%城市能買了！只不過80%的區域不能買了，只有20%的區域能買了！只不過周期拉長了，漲幅變小了，僅此而已。

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