東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《明年余杭區增2萬多套新房，全是好地段，“廊內人”橫著走？》是一篇關于內人,地段,多套的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

一大波余杭寶地又要來了！

前天，余杭區土地推介會上，計劃2023年推出了51宗土地，其中涉宅用地32宗，占地3076畝，是2022年的近兩倍。

這其中，包括未科核心就有3宗宅地，云城西站附近的4宗宅地，勾莊、良渚、閑林等板塊也有多宗宅地入市。

超400萬㎡的涉宅用地，將至少為余杭區帶來超2萬套的住宅供應。

加上余杭區絕大部分都在廊內，這次推地供應量之大，無疑將利好廊內購房者，新房搖號進入easy模式。

未來科技城

此次未科的三宗宅地位置十分核心，均在綠汀路TOD1.5公里范圍內，總建筑面積約24萬㎡。

第一宗未來科技城137號地塊，位于蒲荷蕓邸南側，汀岸曉廬東側，容積率2.0，是此次推出三宗宅地中容積率最低的。

相比隔壁容積率1.5-1.6的蒲荷蕓邸和汀岸曉廬，打造成了洋房產品，該地塊在容積率上可能更會偏向小高層產品。

地塊整體舒適度不錯，學校也在一路之隔，但離地鐵綠汀路站有超1公里的距離。

余杭組團79號位于中南樾府北側，浙一余杭園區東側，富力中心西側，距離5號線葛巷地鐵站約500米。

2.9的容積率，地塊也十分方正，非常適合后期打造高層產品。

未來科技城241號地塊位于汀云上府北側，距離文一西路地鐵站約300米，是此次三宗地塊中離地鐵最近的宅地。

不過，地塊體量不大，只有3.9萬㎡，后期排布發揮的空間比較小。

目前，未科在售的樓盤僅有2個，一個是汀岸曉廬，洋房均價42520元/㎡，首開中簽率55.75%；另一個是楓汀云邸，均價36100元/㎡，首開中簽率18.55%。

比起上半年杭珹未來中心幾度限售，現在新房明顯好搖起來了。

不過，這兩個盤的待售房源數量也不多了，只有469套。

24萬㎡的供應量，按照套均130㎡計算，明年未科核心將新增1846套房源。

二手房方面，未科三兄弟目前二手房價已經回歸到5萬+，個別急售房源掛牌價甚至已經是“4”字頭了。

雖然與新房的倒掛在不斷收縮，但新房的性價比依舊存在。

云城

云城此次一共有6宗宅地入市，是余杭各個板塊中數量最多的，總體量達70萬㎡。

其中，4宗宅地在西站1公里范圍內。

杭州西站樞紐G-07地塊和杭州西站樞紐G-08地塊，就在楓嶺云灣和楓秀云庭南側。

這兩宗地塊距離西站不到1公里，距離龍湖云城天街約600米，交通和商業配套算是提前到位了。

杭州西站樞紐H-01地塊和杭州西站樞紐H-06地塊位于西站東側，楓翠云軒東北側，南側500米是夢想小鎮。

這兩宗地塊北側就是鐵路軌道，南側則緊貼兩處安置房。

目前，板塊內的楓嶺云灣已經推出所有房源，限價36100元/㎡，廊內中簽率93%，廊外中簽率65%。

在售的楓翠云軒最近一次中簽率為47%，本月預計加推3、4、5、9#，共206套房源；楓秀云庭也將首開1、5-7#房源，共212套。

與此同時，杭與城也將在本月加推最后5幢房源，戶型106-139㎡，共484套。

本月將是云城推盤量的一次井噴，累計有902套房源入市，這也是近期搖中云城新房最容易的時刻。

自此之后，短時間內在售的僅有楓翠云軒和楓秀云庭，共328套房源。

好在，四宗地塊建筑面積達36.4萬㎡，按照套均130㎡計算，將為云城補給2800套的房源。

倉前車輛段上蓋一期和杭州西動車所上蓋一期兩宗地塊，均位于杭州西動車所附近，也就是地鐵19號線苕溪站附近。

這塊區域算是商品房的處女地，從航拍圖片中不難看出，附近是大片的綠地和農民房。

除了地鐵配套，其余配套尚未可知。

但1.2的容積率下，會誕生下一座天空之城么？

勾莊

勾莊一共有3宗涉宅用地入市，其中2宗在城北萬象城附近，地塊都比較方正。

金昌路南祥園東路西地塊位于燕語海棠軒南側，建筑面積13.9萬㎡，距離杭行路地鐵站和城北萬象匯約1公里。

勾運路南十二號支路東地塊位于星創城北側，福翠里西側，距離好運街地鐵站約300米，商業配套后期則可以依靠星創城支撐。

今年下半年勾莊的新房市場可謂相當熱鬧，綠城海棠三子超3000套的房源，以10%出頭的中簽率清盤。

之后濱江運翠軒、福翠里、星遇光年府接連開盤，加上原先的星創城，勾莊進入多盤混戰狀態。

供應量雖大，但地鐵+萬象匯，以及濱綠萬等高品質開發商的加持，300萬級的勾莊，依舊是大受購房者歡迎。

本月，更有星縵云渚首開，廊外中簽率84%。接下來，運翠軒、福翠里、星遇光年府三盤也都將加推。

在板塊新房大量上市的情況下，勾莊的二手房算是飽受摧殘。

杭宸已經從原本最高4萬9的網簽價，跌落至4萬上下；海德公園不少房源，3萬5以內也能拿下。

而超8萬人次搖的幸福里，至今也沒有一套網簽出爐。

古墩路東勾仁大道北地塊是一宗商住地，體量達46.7萬㎡，位于白洋站地鐵口。

地塊兩面環水，自然環境不錯，中間被白洋港路分割成兩半，東側是余杭第一中學，西南側是締逸城。

目前，締逸城二手房網簽價在3萬出頭。

這宗商住地的出現，會給白洋站附近的二手房提供新動力么？

良渚

良渚的三宗涉宅用地，都在和光塵樾附近，容積率都在2.0以內，地塊也十分方正。

杜文路東新甫路北地塊在和光塵樾東南側，北側有水系，距離良渚站約100米。

古墩路北良祥路東住宅地塊則是和光塵樾西側，是一宗商住地，玉鳥路北良祥路東住宅地塊則在該地塊的正北側。

這兩宗地塊東側均有水系，距離地鐵良渚站都在500米范圍內。

超32萬㎡的體量，加上近地鐵和水系，和低容積率的優勢，這幾宗地塊無疑是良渚寶地。

目前板塊內在售的高層，僅有一個星圖光年軒，近期加推廊外中簽率50.76%，廊內中簽率97.09%。

之后，整個板塊新房就不足千套了。

二手房方面，和光塵樾11月成交了12套二手房，表現相當不俗。

和光塵樾能成為良渚板塊二手房的龍頭，首要原因當然是它價格的確低到了一定程度。

今年年前，掛牌單價還普遍超4萬。到了4月，著急出逃的和光塵樾業主，掛牌單價降至3萬8-3萬9。如今，不少誠心賣的房源掛牌價只有3萬4左右，最便宜的甚至只要3萬1。

斜對面的新盤星圖光年軒，新房限價雖然只要29100元/㎡，但最小戶型105㎡，總價也要305萬。

折算下來，與單價3萬4的89㎡和光塵樾，總價基本無差，戶型空間功能也基本相似。

和光塵樾雖然多一個稅費，但也省了等待交房的漫長三年，性價比不言而喻。

其他板塊

除了以上幾個板塊，閑林、中泰、南湖、瓶窯、仁和和鸕鳥，也有多達17宗涉宅用地入市。

南湖板塊最重磅的是杭州未來科技域YH02-A-06、YH0104-39等地塊，是規劃中的余杭直街。

從空中俯瞰，可清晰看到，地塊整體呈長方形，內部雜草叢生。

北側緊鄰南苕溪，溪對岸是規劃打造的全國數字農業示范基地。西南方不遠處，是廣袤遼闊的南湖。而實際上，南湖和余杭直街就一路之隔，宛若后花園。

根據規劃，將在區塊內建設文體中心、文創街區、博物館、休閑商業中心等功能，打造成為城市活力中心，居游相宜、高端文創產業聚集的江南水鄉小鎮。

南湖板塊的另外三宗宅地，一宗在太炎中學北側，一路之隔就是南湖；另外兩宗則是在達摩院西側，杭瑞高速北側。

閑林的兩宗宅地為低密宅地，容積率為1.2和1.5，一宗在西溪山莊西側，一宗在翡翠城南側，宗體量達20.5萬㎡。

還有一宗在東西大道西側，靠近綠城足球學校，容積率2.9，地塊呈三角形。

中泰兩宗宅地，一宗在鑒未來南側，另一宗則是在德行早成西側。

瓶窯的5宗宅地，均分布在中法航空大學四周，容積率2.2-3不等，均是板塊內比較核心的位置。

仁和板塊的兩宗地塊自然環境很好，一宗三面環水，一宗在綠地之中，且附近有多所學校。

鸕鳥鎮的這宗地塊容積率低至1.0，位于半山坡地之中，后期適合打造低密產品。

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