政策徹底轉向了！大城市可以關注了！
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近日，佛山解除了全域限購。
不要小看了這個政策，它本身的影響力有限。
但是對大灣區(qū)這個大市場來說，這就是龍卷風前的那只蝴蝶，它開始煽動翅膀了。
至此，一些置業(yè)邏輯也要成為歷史。
1
佛山從12月10日開始，全域放開限購，政策重點就兩點。
一是，最后被限的三個街道-桂城、祖廟、大良，放開限購。
二是，這三個街道的新房，自網簽后三年后方可再次交易。
這個政策很直觀的可以看出來-
地方要救的目標是新房市場，救開發(fā)商，救土地財政。
二手房市場，暫時顧不上。
為什么這樣說？
按照這個文件，新房限售三年，實際是不限售。
因為這個限售期是從網簽時間開始算的。
網簽時間基本就是買房時間，按照新房兩年交房、一年拿證的平均速度來看，
那就是拿證后就可以再轉手了。
而且還隱晦的告訴你，哪怕兩年后因為市場火熱，又要收緊政策，那你現在買的房子限售期也不會再加碼了。
這個網簽三年限售，反而是保護期。
而二手房市場本來就不限售，無所謂增加或者縮減。
2
佛山這些剛解限的核心區(qū)，接下來會出現兩個特點。
一是，新進購買力中，廣州外溢剛需會增多，他們更多會進入新房。
這三個街道解限前，它們的限購也基本形同虛設，辦個人才T卡就可以購買。
它本來就沒有限住真正想買的人。
但首套首貸可以從3成首付降為2成，二套有可能從4成首付降為3成。
首付降低，疊加一些列回暖信號，這會刺激一些人進場。
這些人一大部分會是廣州的外溢剛需，都外溢到佛山了，他們首選的就是新房。
但目前能刺激到的這些購買力還不足以持續(xù)支撐行情。
佛山從來不是一個獨立市場，它要有行情，必須是廣州有充分的外溢的前提下。
全城2成首付的情況下，廣州外溢剛需最看重的一定是千燈湖、三山新城。
二是，二手房業(yè)主趁著市場回暖加速出逃。
哪怕是貴為千燈湖，一些產品不太優(yōu)質的、房齡略老的，都會趁這一波出手。
為什么？
因為所有人都知道，接下來會有大寬松，一線城市也不例外。
這些人尤其知道，現在的廣州市場接近底部，深圳已到底部。
他們要賣掉佛山，買回廣州，買回深圳，要換回更高級別的城市。
不要以為這些都是炒房客，很多是有真實的自住需求。
我身邊已經有幾個這樣的朋友了， 前兩年廣深房價過高，想換房，但換不起，所以買了佛山，買了千燈湖。
而現在他們原來心目中廣深的房子，已經大大降低門檻。
面對這樣的機會，千燈湖虧損也要出，要騰出資金，在廣深置換。
經驗告訴我們，歷來每次市場有行情，都是置換大潮。
經過去年和今年的市場重錘，越來越多的人知道，要把房子置換到更優(yōu)質更安全的地方。
所以這種全民共識下，接下來這次市場回暖后的置換潮，會是有史以來最猛烈的。
所以想要再重現兩年前，廣州、深圳客戶到佛山去投資個小三房或者兩房的盛況，那基本是不可能了。
只能是更低能級城市向上置換。
再沒有高級城市向下投資配置的。
3
大灣區(qū)各個城市之間聯系太緊密了，佛山動，其他城市也會受影響。
基本可以斷定，東莞很快會跟進，解除全域限購。
在今年的這輪松綁大潮中，佛山和東莞一直都是前后腳。
東莞先出比基尼式限購，佛山馬上抄作業(yè)。
佛山的土地依賴度在大灣區(qū)是第一位的，所以它現在最急迫地解除全域限購。
東莞雖然土地依賴度比佛山折半，但東莞是與佛山同一級別的城市，一直被大家來爭論到底誰是灣區(qū)第三城上。
兩個差不多的城市，現在有了佛山打樣，東莞再放松也已經沒有政治壓力。
其次，東莞跟進后，廣州會部分區(qū)域開始松動。
佛山千燈湖、三山新城這樣有價值的核心板塊放開后，對廣州客戶還是很有吸引力的。
廣州今年市場壓力已經很大了，尤其是剛需市場。
現在不但不能虹吸周邊，現在還要被佛山分流。
之前我也寫過，廣州已經處于救市的臨界點，只需要一個契機。
而佛山放松全域限購，就是倒逼廣州加速調整限購政策的契機。
當然廣州的放松，肯定就是部分區(qū)域放松，一點點松。
至于是哪些區(qū)域，看往年哪些區(qū)域先松就知道了。
最后，深圳會不會放松不確定，但市場情緒開始反彈了。
深圳的政治包袱太重了，現在又在重點推人才房、安居房，勢要在住房雙軌制上走在全國前列。
但是深圳也跌出了價值，泡沫充分擠掉了，市場情緒已經發(fā)生變化了。
市場情緒這個東西，直觀的反應，就是市場上開始有看房買房的聲音了。
深圳有幾位一年多沒有聊過地產，這兩天突然開始要看房了。
對應的，市場上的筍盤也開始減少，賣家心態(tài)也開始轉變。
這都是一些微觀的觀察，反應到數據上，會是比較滯后的。
年后再看，一定會有數據上的變化。
所以很明顯，即使沒有政策放松，深圳也在逐漸自我恢復。
4
最后重申一下。
1、佛山解除全域限購，就是大灣區(qū)市場反彈的起點。
2、千燈湖、三山新城會是接下來最熱的板塊，但不可持續(xù)。
3、佛山真正的行情是廣州政策放松后，廣州熱度外溢傳導到佛山后。
4、政策的傳導會是先東莞，然后到廣州部分區(qū)域，最后是深圳。
5、接下來的這一輪行情中，置換潮將是歷史級猛烈，只有低向高，沒有高向低。
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