東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《上海買房：1100-1500萬的抉擇！》是一篇關于上海的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

今天咱們升一個檔次。

聊聊在上海1100-1500萬的總價應該怎么買。

放在全中國來看，這都是一個很高的預算了。

即使在上海，這個預算可選的余地也已經相對比較大了。

只是，即使是這個預算，在上海還是要有所取舍的。

不可能說你既要學校好，又要地段好，還要周邊界面好。

總而言之，即使在這個價位段，依然是要舍棄一部分東西的。

如果買這個房子的目的，是以學區為導向的。

那么，還是會分為兩類。

第一類：優先考慮學區。

學區一定是全上海頂級的，在學區頂級的前提下面找一個相對還過得去的次新房，這是一種思維模式。

第二種，優先看小區。

在小區品質夠好的前提下，再兼顧學區的水準，這是另外一種思維模式。

這兩種無所謂優劣，只是家長的發展歷程和思維模式有所不同而已。

比如家長首先需要考慮的就是學區的好壞學區，在學區的前提下面再考慮居住體驗。

他們的標簽是：頂級學校、小三房、可自住。

比如說，有的家長對學校看的很重，他看上的是全上海頂級的公辦靜教院附校。

但是靜教院附校所對口的次新小區并不算很多，大部分都是2000年左右的小區。

戶型也并不算特別好。如果不是因為對口學校的原因，他們平時可能是不屑一顧的。

但是如果家長是對學習方面看的很重的話，其實這類產品也是可以考慮的。

家長就會在教育強區/一梯隊雙學區的前提下，放低對居住品質的要求，會找一個100平出頭可以改成小三房的戶型自住。

——東海園107平小三房

真要說起來，這樣的地段，這樣的學區，其實價格也不貴。

只要可以接受小區品質，其實也是不錯的選擇。

畢竟，很多家長都是出身名校，靠著自身的努力在上海扎下的根。

對于教育的作用，他們自己知道能發揮怎樣的價值。

另一類的學區購房者，雖然對學校還是有要求。

但在學區之前，片區的環境，小區的品質，才是他們最關心的。

他們的標簽是：宜居片區、高品質小區、學校不能差，二梯隊以上、自住優先。

既然對城市界面和品質有了要求，即使對學校的要求略有下降，在地段上也總是要有所退讓的。

一般來說，這樣的選擇目標，就已經在中環附近了。

比如說楊浦區雖然是教育強區，但是民辦更強。

公辦能算得上一梯隊的，初中其實只有復旦二附校和上音實驗，兩個學校都在新江灣城。

新江灣城的城市界面確實是漂亮的，整個一片都是次新片區，小區品質各方面也都相當好。

而且楊浦是全上海進四校最容易的行政區之一。

做好整體規劃以后，從升學途徑角度而言，復旦二附校和上音實驗的上限也很高。

而從居住體驗而言，新江灣的城市界面和居住舒適度也很強。

各方面均衡以后，也是一個非常不錯的選擇方向。

還有一類人，其實是以自住為主的，但這些人，其實還是關心這里未來的增值潛力的。

這一類人的標簽是：自住、增值空間、品質。

他們會特別關心這邊現在有什么規劃正在落地，這邊有什么產業非常強，這邊未來幾年會發展成什么樣。

簡單來說，其實就是：當前的產業怎么樣，未來的產業怎么樣。

如果看的是當前的產業，整個上海市區范圍內，強產業區域其實也是：浦東的張江、金橋、前灘；徐匯漕河涇、靜安大寧、楊浦五角場。

如果再擴展到副中心和城市中心，也就是再加上人民廣場到徐家匯這一段和陸家嘴。

基本上最好的產業園區和產業中心，就集中在這些地方。

如果是從這個角度考慮，這些產業園區和產業中心都是值得關注的，比如說大寧。

大寧的優勢在于它這邊不但產業非常強，而且商業各種配套也非常齊全，還是雙一梯隊的學區。

從各方面來說，在北區都無可挑剔。

如果純粹是從自住角度考慮，大寧的宜居度還是相當不錯的。

缺點是什么？

價格已經偏貴了。

但是，只要是強能級的產業園區，現在基本都是這個問題。

這個地方確實很好，產業強有錢人多。

但既然有這么多有錢人在，很多價值就是已經兌現了的。

既然已經然兌現了，那么價格自然就上去了。

在規劃是強能級產業園和產業中心，還沒有完全兌現的是什么地方呢？

還是有的。

兩個地方都在普陀。

• 一個是普陀的真如副中心，最早的四大副中心之一；

• 一個是桃浦未來島科技園，規劃中不弱于漕河涇和大寧的產業。

這兩個地方，當前的價格相對還是便宜的。

只是，普陀區的落地能力堪憂。

這兩個產業園和產業中心，未來到底能不能落實，誰都沒譜。

如果只是以以自住考慮，產業只是添頭，那還是可以考慮的，畢竟這兩個地方性價比還蠻高的。

但是，千萬不要以產業規劃能級為重心去考慮，這方面，普陀是靠不住的。

另外一種情況是這產業還完全是處于規劃中的。

按照畫餅，這里會有一個非常強的產業園區。

只是，你需要等待。

而這種等待，有的時候是落地之后，直接成為一個產業中心，人流、產業、配套洶涌而來。

有的時候，這個規劃就是規劃，過幾年過去一看，還是一片荒草。

而要進行判斷，一個是這個行政區之前的口碑怎么樣，落地能力怎么樣。

另外一個，就是是不是已經在動工了，并且整個片區的雛形是不是已經能看到了。

如果說很多基礎設施已經落地，雛形基本看得見，投資已經錢砸下去了，那么這個地方還是值得期待的。

比如說浦東的御橋，現在是陸家嘴集團把整個產業園拿下，整體開發。

而且這個地方還有一個預留的地鐵站。

本來最大的不利因素垃圾焚燒廠已經關停。

從這些角度而言。

御橋產業園的落地和未來發展，還是可以期待一下的。

而這這邊還自帶一個一梯隊初中學區，雙地鐵，配套也不錯。

總體而言，這個地方未來還是值得關注的，而且自住的宜居度也不錯。

也有的自住購房者，既不考慮學區，也不考慮規劃發展。

純粹就是以當前自住目的為主。

一般情況，是相對年齡比較輕，工作在市中心，并且未來發展看好的高薪人士。

這樣的購房者，就是離市中心越近越好，離CBD越近越好，只要小區居住舒適，生活方便就可以了。

學區暫時也不是重點，未來的發展潛力也不是很重要，自己本身，就是最大的投資對象。

他們買房，直接在CAZ范圍找個標桿小區的小三房，其實就是最合適的選擇了。

這種價位段的品質小三房，要能夠滿意基本上要去北四區找。

在上只角可選余地不算很大。要么品質夠不上，要么地理位置夠不上。

相對合適的。

比如說蘇河灣地區近幾年造了不少小區，有幾個就是90-100平的小三房，小區品質非常好，體量不算特別大，房型各方面的都無可挑剔。

唯一的缺點，是這樣的房子它的流動性相當好，認可度也非常高，經常是有價無市。

看得上，但是沒有在賣的。

總的來說。

在這個價位段買房的關注重點一般就是這三種：

如果是關注學區更好的。

那么可以去靜教院、交小、上實東這些地方去看一下，優先考慮學區，其次考慮居住。

如果是以居住體驗為優先的。

那么像浦東的碧云、像楊浦的新江灣、像閘北的大寧、像閔行的古美這些地方，也都可以關注一下的，居住體驗很不錯，學校也很不錯。

如果是以未來發展為主要考慮的。

那么可以關心一下新規劃的6個副中心以及金色中環這些地方。

未來的發展相對都還可以期待。

而且這些地方基本都有相關配套落地，也可以根據它落地的進度決定自己當前哪些地方優先關注。

比如說像浦東的楊思、御橋、金橋，像浦西的真如、桃浦等等。

如果純粹是自住優先，要地段好一些品質好一些的，比如說像靜安的蘇河灣、楊浦的東外灘、虹口的臨平路、普通的森蘭、北蔡都可以關注一下。

總價到了1100-1500這個價位段，可選余地還是相當大的。

只要不是所有方面都有一個很高的要求，還是能找到不錯的居住環境和小區品質的。

但是，依然是那句話。

還是要根據自己當前最重要的需求做一個取舍。

在上海買房，絕大部分情況下，取舍都是一個最先需要考慮的事情。

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