上海的老破小，需求正在坍塌

作者 :房房得意 2022-12-14 08:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《上海的老破小，需求正在坍塌》是一篇關于上海,需求,老破小的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

最近某音上一個關于房子的短視頻火了。

這是位于廣東揭陽普寧的一個樓盤。

一眼看過去很震撼，也很難受。

這樣的居住環境，絕對談不上舒適。

房子密集地堪比鴿子籠，采光、通風可想而知。

最諷刺的是，這個項目的名字，叫陽光城。

跟人起名一樣，缺什么就叫什么。

網友的評論也很扎心，“你天亮出去掙房貸，天黑回來睡覺，要什么陽光、要什么采光”。

這樣的房子有一個別稱，叫握手樓。

隔著窗戶，可以和對面的鄰居握手。

夫妻吵架或干啥，那幾棟樓都熱鬧了。

這樣的房子在廣東一帶，尤其是城中村很常見，多是村里集資建或者城中村農民自建的。

為了追求更多的建筑面積，極致地壓縮樓間距。

樓間距不夠，采光不行，通風也會受到遮擋。

噪音影響也是顯而易見，隱私更是一覽無余。

在房地產狂飆突進的年代，我們建了太多這樣的垃圾建筑。

只能拿來睡覺，毫無居住體驗，生活品質可言。

就連馬斯克也說，中國的初級住房建了太多，這和美國2008年的情況很像。

上面的握手樓可能有點極端了，多半是村民集資建的。

但這些年很多開發商蓋的房子，品質也真的一言難盡。

就拿最容易引起樓上樓下矛盾的噪音問題來講，其實根源可能是在開發商。樓板的隔音質量太差。

說到這就不得不說下上海疫情封控期間大火的劉畊宏，作為健身達人，他每天在樓上蹦來蹦去，樓下的住戶什么體驗？

樓下的美女給出了答案，說是因為劉畊宏鋪了地毯，而且是穿著襪子跳，所以沒什么聲音。

但我相信小區的建筑質量、樓板厚度也是過關的。

之前我們扒過，劉畊宏一家住在長寧古北一期的倫敦廣場。

作為二十多年前的外銷房，古北一期的房子戶型雖然比較奇葩，但建筑質量、物業維護做的真心不差。

這么多年過去了，入戶大堂、電梯間還是維護如新。

反觀現在的一些新房，交房日即維權日。

還是我們一直說的那句話，上海不缺房子，缺好房子，整個中國也是如此。

樓市進入下半場，接下來是改善的時代，一定要關注小區的品質、物業，避開爛房子的內卷。

上海2020年的這波上漲，品質分化的現象已經很明顯，未來這樣的趨勢會越來越明朗。

好房子備受追捧，爛房子沒人要。

別說是上海，就是我去過的北方的一個小縣城，房子均價五六千的地方，也有八九千的品質樓盤，賣得很好，供不應求。

為什么上海無學校老破小這幾年價格紋絲不動？

因為內卷，要賣的人太多，但愿意接盤的人太少，大家都想追求更好的居住條件。

今年封控期間更是把這個需求無限放大，解封后很多人要做的第一件大事就是換房。

所以如果你是剛需的話，我建議你在保障居住條件的基礎上，再追求地段。

買房要有接盤俠思維。

現在上海樓市的主力接盤俠是新上海人，是年輕人。

相比地段，這些年輕人明顯更關注產品力。

這種現象背后有幾點原因：

首先，這些90后、95后的新上海人，是見過世面的。

他們在自己家鄉城市住的房子，品質不會比上海差，只是城市能級不如上海。

而且對于上海，他們沒有土著那種地段情結。

年代久遠、戶型奇葩的老破小他們看不上，地段再好又能怎樣？

房子終究是用來住的，你出去逛街的時間會有多久？每天大部分時間都還是在房子里、小區里度過。

對剛需來講，窗戶大一點，小區安靜點，物業好一點，居住80%的煩惱就已經解決了。

而且上海的城市化多點開花，無論距離市區多遠的地方，滿足基礎生活配套都不會很難。

但凡你仔細觀察下，就會發現：

現在愿意去買老公房的，只有一些本地的老人，故土難離，他們的孩子都不愿意去住這樣的房子。

需求端坍塌，這是老破小最大的利空。

握手樓能住人嗎？能。

但如果有條件，大家肯定想從里面搬出來，搬進去更好的小區。

這就是中國樓市進入下半場的驅動力量，改善的力量，追求居住尊嚴、居住品質的力量。

從這個角度看，樓市的需求綿延不絕，機會也不缺。

貝殼研究院也給出研究結論，在未來的十幾年，改善需求會占大頭，剛需市場會持續萎縮。

對于我們個人買房者來說，無論是買新房還是二手房，一定不能忽視品質。

無論是個人自住還是保值增值，品質都是至關重要的一點。

那如何判斷一個小區的品質好不好，最簡單直白的就是看外立面！

按照質量排序的話，干掛石材/鋁板>面磚/真石漆>涂料外墻，大致不會出錯。

比較好的外立面材料，可以保證樓盤在十幾、二十年后依然維護如新。

而且，外立面的成本造價大不一樣，使用好的外立面材料的小區，都不會差到哪里去。

另外梯戶比在1：2以上、大面寬短縱深的戶型居住體驗佳。

最關鍵的還是要多看，看房200套以上后，就能培養出一些感覺了。

還有一點，近些年新房限價，開發商很難去注重品質。

因為土地成交溢價太高，各種建材原材料價格又大幅上漲。

限價之下，開發商的利潤空間被壓到極限，能有1%到2%就是燒高香了。

而在上海中環內、內環內這樣倒掛嚴重的地方，新房出來就秒空，根本不愁賣，開發商干嘛辛辛苦苦折騰質量？

所以，15年左右的房子，經典作品要多關注。

尤其中內環的品質次新房，這類產品未來的供需關系會越來越緊張。

而且品質的好處，就是一旦口碑落地，就會展現其強大的硬通貨特點，二手價格比別人貴、還好賣。

站在樓市的宏觀角度，以前是大家沒房要買房，現在是大家有房要換房。

包括在上海首次置業的新上海人，一般在老家城市都有房。

他們為什么要賣掉自己的房子去買你的房子？

還不是你的房子更好，城市更好，品質更好，比他的房子具備更多的價值點和稀缺性。

而懸而未至的房產稅，也在鞭策我們，去追求流動性更強、持有成本更低的好房子。

越來越多的人正意識到這一點，在抓緊出貨差房子。

如果你想資產保值增值，就要避開內卷，擁抱稀缺。

具體而言就是更高的居住體驗，是地段優勢、品質優勢、戶型優勢、對未來生活的適應優勢等各方面的綜合，是人民對更高生活品質的追求。

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