一線樓市，恐怕要經歷最有懸念的“冬天”

作者 :房務有 2022-12-14 08:56:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《一線樓市，恐怕要經歷最有懸念的“冬天”》是一篇關于最有,懸念,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

全國樓市看一線，一線樓市看深圳。

作為中國樓市風向標的深圳，2022年的冬天恐怕將成為史上最冷的一個冬天。

這個冷，首先是體現在房價上的。

藍色線條代表了2021年房價的走勢，紅色線條代表了2022年房價的走勢。

可以看到，深圳市二手房交易備案價，已經從2021年2月份最高點的77285元，滑落到了2022年11月57446元，直接跌去了約20%。

這個跌幅，放在深圳樓市這二十年的歷史上，也是少見。

從上面深圳2016年到2022年將近16年房價的曲線圖上可以看出來。

深圳房價基本上都是在漲，所區別的的無非是大漲或者小漲。唯獨有三次是不漲或者微跌。

2008年，微跌。2012年，微跌。2016年到2018年，不漲。

但是，從這張16年房價圖上可以看出來，其幅度都是較小的，遠不如2021年到2022年這次下調幅度的巨大。

這個幅度，已經不是少數業主缺錢或者急賣那種情況。

反映的是業主對于未來預期的下滑，想賣的業主只有掛到整個小區較低的價位，才會有人看房。而在談判階段更是再斬一刀，才會成交。

據深圳中原成交數據顯示：

南山后海片區的海月華庭，2020年的成交均價是14.48萬元/平方米，最新的成交單價跌了接近26%；

寶安寶中片區的西城上筑花園，2020年的成交均價是11.5萬元/平方米，最新的成交單價跌了21%；

福田八卦嶺片區的意馨居，2020年的成交均價是8.86萬元/平方米，最新的成交單價跌了18%。

要知道，這些板塊和小區，并不是那種不抗跌的遠郊荒盤，而是處于繁華深圳的主城。

然而，價格的回調，并沒有換來成交業績的提升，11月深圳二手房成交2168套，這個成績當然比10月份1733套進步不少，然而，距離深圳公認的市場榮枯線5000套的距離還差一半。

雖然，二手房消化緩慢，但是二手房上市數量卻持續加快。

截止到11月14日，根據深圳房地產中介協會最新公布的數據，共有42049套二手房源在售。然而，更令人擔憂的是，就在統計前的一周，二手房增加了948套。

一周增加1000套，一月增加4000套，然而全年高點月份消化約2000套，這就意味著每個月深圳依然會以2000套的純粹增量快速增加。

按照二手房普通的衡量標準，一般以掛牌率進行衡量（=小區掛牌數量/小區總戶數），這個數據在1%到5%屬于正常狀態，然而現在很多小區包括深圳的絕對核心南山區現在很多小區已經掛到了7%到9%，甚至個別投資客比例比較高的已經掛到10%以上。

成交價的回落，掛牌數量的高起，以及總成交套數的不振，另外訪客數量的地位，議價空間的抬升，所有的情況都表明

——深圳這個中國樓市最發達的城市，正經歷著歷史上從未出現過的，全面，深度，暴力的市場回調。

深圳的緊鄰廣州呢。

根據貝殼交易平臺顯示，目前廣州二手房掛牌量在12.7萬套，而11月前三周（1-20日）總共就賣了881套，剩下一周，如果保持300套的平均數，整個月也就一千多套的成績。

當然主要因為疫情的蔓延，導致多個區域樓市處于停滯中，門都出不去，就不可能有人看房，進而就別指望有成交。

好在全市新增房源不多，但市場以降價為主旋律。

超7成的房源報價在降，其中降幅在1-5%的房源占39%，降幅在10-20%的房源占比是4%。

雖然在降，但是幅度還是較小，顯然市場情況比深圳會樂觀一些。

北京成交量市場數據沒有查到，然而我有一個朋友是北京熱門德勝板塊的綠中介。他給我說以他們板塊為例，10月成交了90套，然而11月份開始猛跌，大約只有30套。

一個方面可能因為疫情。

一個方面可能是因為整個市場的冷清。

再看北京房價：

應該說比深圳要好很多，從總體上看，甚至2022年還要好于2021年，基本上年前算是穩住了。

再看上海房價：

從總體來看，還是屬于一個穩定的態勢。

而成交量也尚且算穩定。

不過，總體還行不代表具體還行，據米宅上海的朋友介紹，現在的上海，出于一個分化的階段，老破小普遍跌幅10%上下，品質次新跌幅在5%上下。

很顯然，中國樓市中的標桿，北上廣深四個一線城市，2022年要度過一個最有懸念的冬天。

雖然情況都不令人樂觀，但是好壞還是有明顯的差距的。

現在的情況就是，北京好于上海，上海好于廣州，廣州好于深圳。

與其說，這是由于這四個城市經濟，人口基本面決定的，還不如說是這是由于這四個城市2021年之前房價的泡沫程度決定的。

從2016年算起來，控的最松，漲幅最猛的深圳跌的最狠。

而相對平穩，調控最嚴，沒啥放松的北上情況相對更加樂觀一些。

另外，這也和這四個城市下半年調控和口罩情況強相關。

那么，作為中國樓市的四大榜樣城市，北上廣深，四家在2023年底會怎么走呢？

是北上廣，會沿著深圳路線，樓市繼續下行，直到量、價齊跌，跌的親媽都不認識。

還是深圳，會在年后慢慢爬升，慢慢恢復。

我覺得這不是一個二選一，甚至不是一個能在樓市范圍內討論的問題，這個問題則應該在更大的范圍內進行分析。

北上廣深，是樓市的一線城市，但是，同時它也是，中國經濟四個最大的發動機。

假如，中國的經濟，在口罩問題逐步回頭的基礎上，也能做到止跌回穩，這四個城市將會一起回暖，甚至深圳回暖的速度會更快，畢竟2008，2015，2018年，這個城市已經上演過三次，全國平靜，一城飆升的好戲。

然而，中國經濟如果還是不能穩住，出現了我們吃驚的GDP，各種數據下跌。

深圳不但不會穩住，北上廣也會被拽著，成為下一個深圳2022。

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