美國房地產(chǎn)要崩？美國人卻在報(bào)復(fù)性買房！
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◆美國經(jīng)濟(jì)的走向就像一口黑暗的井——沒人知道洞有多深。
美國疫情不見好轉(zhuǎn)，哪個(gè)產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊？
美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，是即將崩潰的房地產(chǎn)市場。
購房者卻是另一種判斷，數(shù)據(jù)顯示，6月份，美國新建住宅的銷售不降反增。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家和購房者，誰對誰錯(cuò)？
“額外失業(yè)補(bǔ)貼”到期
美國房地產(chǎn)市場即將崩潰，是美國著名左翼經(jīng)濟(jì)學(xué)家、馬薩諸塞大學(xué)安姆斯特分校經(jīng)濟(jì)學(xué)榮譽(yù)退休教授理查德·沃爾夫研究出的結(jié)論。
沃爾夫認(rèn)為，兩大因素，正在成為壓死房地產(chǎn)這頭駱駝的兩根稻草。
第一根稻草是，“額外失業(yè)補(bǔ)貼”到期。
新冠疫情爆發(fā)后，美國多地出臺(tái)“封城”令，減少人員流動(dòng)以限制病毒傳播。
很多人特別是低收入群體，因“封城”令減少收入或失業(yè)，基本生活大受影響。
Bankrate和YouGov調(diào)查顯示，由于疫情影響，有近一半的美國家庭收入下降。
調(diào)查結(jié)果
失業(yè)數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。
根據(jù)美國勞工部的數(shù)據(jù)，自3月中旬以來，有超過4000萬美國人申請了失業(yè)救濟(jì)。
實(shí)際上，每周378美元左右的失業(yè)救濟(jì)金，遠(yuǎn)不足以維持美國人的基本生活。
為此，特朗普于3月27日簽署“2萬億美元經(jīng)濟(jì)刺激法案”，其中有關(guān)失業(yè)補(bǔ)助的內(nèi)容規(guī)定，每個(gè)失業(yè)人員在原先領(lǐng)取州級(jí)失業(yè)補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，每周還能額外獲得一張600美元的支票。
對許多家庭來說，這600美元是他們的經(jīng)濟(jì)生命線。
現(xiàn)在，這項(xiàng)額外的福利，將于7月底到期。
沒有了這項(xiàng)福利，很多美國人的收入將會(huì)“斷崖式下跌”，許多人將無法承擔(dān)日常開支。
這里面，自然就包括房租或房貸。
“禁止驅(qū)逐令”到期
失業(yè)人群，因無力支付房租或房貸，而被掃地出門。
這一點(diǎn)，美國政府也預(yù)料到了。
為了保護(hù)這部分低收入群體，也為了更好地執(zhí)行“封城”令，美國地方政府便出臺(tái)了禁止驅(qū)逐令。
禁止驅(qū)逐令，就是禁止驅(qū)逐因疫情受困的住戶和商戶。
如3月13日，舊金山市長London Breed宣布，受疫情影響而無法繳納房租者不得被驅(qū)逐。
新聞報(bào)道
加州、波士頓、洛杉磯等地方也先后發(fā)布了行政命令或臨時(shí)法案。
此外，美國聯(lián)邦住房金融局宣布，在為受疫情影響的貸款者寬限還款時(shí)間的基礎(chǔ)上，房地美和房利美將暫停對房貸逾期者抵押房產(chǎn)的贖回、司法拍賣以及住戶驅(qū)逐，為期60天。
很多交不起房租的租客，能夠避免流離失所。
時(shí)至今日，美國各地的禁止驅(qū)逐令陸續(xù)到期，這成為了壓死駱駝的第二根稻草。
交不起房租就得走了，還不起房貸就得違約了。
得克薩斯州最早結(jié)束了禁止驅(qū)離的禁令，從5月19日開始，房東即可向法院申請強(qiáng)制驅(qū)離拖欠房租的租客。
分析顯示，如果全美搬遷禁令解除，將有670萬個(gè)租房家庭被強(qiáng)制遷離，按照三口之家來計(jì)算，將有2000萬左右的人露宿街頭。
報(bào)復(fù)性買房
驅(qū)逐租客，實(shí)非房東所愿。
因?yàn)椋瑳]有了租客，就沒有房租。要在疫情期間，重新找一位按時(shí)交房租的新租客，并非易事。
房東收不到房租，就有可能還不起房貸，房子最終被銀行拍賣，由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)，將導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場崩潰。
這便是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家的判斷。
有意思的是，購房者卻是另一種選擇，開始了報(bào)復(fù)性購房。
John Burns Real Estate Consulting的月度調(diào)查顯示，6月份新建住宅的銷售較上年同期增長了55%，這是自10多年前房市崩盤后的最大同比漲幅。
美國新房銷售趨勢
如此高的增長幅度，也有原因。
其一，抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低。
美國抵押貸款利率已連續(xù)數(shù)周創(chuàng)下歷史新低。5月15日，30年期固定利率抵押貸款的平均利率降至3.09%。更有甚者，部分放貸機(jī)構(gòu)給出了2.75%的利率。
美國抵押貸款利率
抵押貸款利率低，當(dāng)然刺激購房者貸款買房。
其二，新房開工量創(chuàng)歷史新低。
受疫情影響，美國的新房開工量大降。4月份，美國新房開工量暴跌30.2% ，建筑許可證預(yù)申請量下跌20.8%。
這意味著，入市新房數(shù)量將直接減少。供應(yīng)量減少，將直接推高房價(jià)。
前有“低利率”誘惑，后有“高房價(jià)”恐嚇，導(dǎo)致了美國新房銷售量大增。
誰對誰錯(cuò)？
關(guān)于美國房地產(chǎn)市場的判斷，經(jīng)濟(jì)學(xué)家與購房者，誰對誰錯(cuò)？
美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為美國房地產(chǎn)即將崩潰，最根本的依據(jù)，還是新冠病毒疫情大流行，導(dǎo)致的大規(guī)模實(shí)業(yè)和經(jīng)濟(jì)衰退，影響已不亞于次貸危機(jī)。
覆巢之下無完卵。整體經(jīng)濟(jì)萎縮，房地產(chǎn)市場自然是首當(dāng)其沖。
美國購房者報(bào)復(fù)性買房，短期看，是怕未來房價(jià)上漲，長期看，還是認(rèn)為疫情能夠順利結(jié)束，利好房地產(chǎn)市場。
這要取決于美國疫情的走勢。
數(shù)據(jù)顯示，截至19日，美國累計(jì)確診3836674例，累計(jì)死亡142893例。
僅17日單日，新增確診病例超過7.5萬例，這是過去一個(gè)月美國單日新增病例數(shù)第11次刷新紀(jì)錄。
疫情不僅沒有緩解的趨勢，反而愈演愈烈。
國際貨幣基金組織預(yù)測，美國經(jīng)濟(jì)二季度按年率計(jì)算萎縮37%，全年萎縮6.6%。
美國經(jīng)濟(jì)的走向就像一口黑暗的井——沒人知道洞有多深。
身處洞里的人，只怕更看不清了。
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