大力推行公租房，真的能降低房價嗎？
最近這些天最令人振奮的新聞，莫過于林鄭月娥在《施政報告》中放出的重磅消息：香港將建設(shè)北部都會區(qū)。其中含公租房90萬套，可居住250萬人。
香港問題，終于到了解決關(guān)鍵節(jié)點的時節(jié)。若不是被全球最高房價壓榨得喘不過氣、逼迫得難以生存，香港年輕人又如何會如此暴戾，讓社會經(jīng)歷如此動蕩呢？
之所以說振奮二字，也是因為中國大陸高房價的引領(lǐng)者——香港，如今即將又一次成為引領(lǐng)者的身份，不過這一次，是為了民生。
對于此，住建部在上個月也放了風(fēng)，強(qiáng)調(diào)將在“十四五”期間以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。
當(dāng)然，公租房畢竟也只是過渡性質(zhì)或福利性質(zhì)，購置和擁有一份不動產(chǎn)，依舊是人們安全感的重要來源，堪稱信仰。
因此，有一個問題正亟待回答，國家大力推行公租房，真的會使得房價得到控制嗎？
A
首先，我們先來老生常談，復(fù)習(xí)復(fù)習(xí)從來和香港對標(biāo)的，地狹人稠的島城——新加坡。
2011年，在記者問到李顯龍的父親、新加坡前總理李光耀如何看到李嘉誠這位華人首富時，李光耀說：
“毫無疑問，李嘉誠是富可敵國的亞洲超人，但是我們卻不能從他的手下看到一個世界級的品牌，他的巨大財富來源于他壟斷了房地產(chǎn)和一系列的民生工程，他對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實際上并沒有起到多大的作用。”
李嘉誠事后回應(yīng)：“我就是一個商人，不要用道德來綁架我。很多人認(rèn)為，商業(yè)賺了錢之后，應(yīng)該回報社會。這個我是認(rèn)同的。但是如何回報社會，這個分歧巨大。難道商人應(yīng)該虧本，去補(bǔ)貼國家和政府嗎？這顯然是荒謬的”。
亞洲巨富李嘉誠
值得注意的是，李首富在國內(nèi)利用港商優(yōu)惠政策拿優(yōu)質(zhì)土地，之后捂盤捂地，哪怕多次被催繳，也置若罔聞。一直要等到地段變繁華再開發(fā)，甚至土地直接轉(zhuǎn)手賣掉掙差價。
李首富這么理直氣壯鉆政策空子的理由是：不要用道德綁架商人。
更加值得注意的是，2015年，奧巴馬主導(dǎo)的TPP協(xié)定正式簽署，這個將中國排除在外的經(jīng)貿(mào)合作協(xié)定，是美國在經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)的宣言，與此同時，美國在軍事上宣布重返亞太。
TPP中，風(fēng)頭無二的奧巴馬
作為投機(jī)的專家，李首富聞風(fēng)而動，在2015年前后集中將大陸資產(chǎn)套現(xiàn)轉(zhuǎn)移外逃。2015年的兇險遠(yuǎn)勝2008，單月外逃外匯峰值是1200億美元。
奧巴馬伙同亞太小弟，聯(lián)合做空人民幣+收割我國財富的行動中，李首富到底是有意還是無意配合，我們不得而知。
新加坡李和香港李，都被網(wǎng)友調(diào)侃為李家城，可兩個李家的對房地產(chǎn)的看法并不同。
也因此，香港李雖然近年經(jīng)濟(jì)不佳，但是房價收入仍然蟬聯(lián)霸榜世界第一；新加坡李經(jīng)濟(jì)答卷良性，房價收入比排23，遠(yuǎn)低于大家熟悉的一線和幾個新一線城市——
如深圳，2020年的房價收入比48.1，廈門則是31.1。同樣地狹人稠的新加坡城，2018年私人住宅和收入中位數(shù)的房價收入比是14，至于組屋，只有驚人的，5.3。
B
新加坡國土面積僅699.4平方公里，448萬常住人口，人口密度大。建國初期1959年惡劣的住房條件導(dǎo)致公共衛(wèi)生狀況惡化，造成社會不穩(wěn)定。
1960年，新加坡政府宣布成立建屋發(fā)展局。1964年又推出“居者有其屋”的政府組屋計劃。
什么是組屋呢？組屋就是先租后買的新加坡特色保障性住房，前期租金可以后期抵購房款。
接下來，我們介紹一下新加坡組屋的特色：
1、政府主導(dǎo)（由建屋發(fā)展局具體實施）組屋的開發(fā)與建設(shè)
新加坡建屋發(fā)展局直屬國家發(fā)展部，一肩挑，把房地產(chǎn)開發(fā)，施工，出租，出售等多重職能全部承擔(dān)。重點：非盈利性。
2、80%土地資源為國有，以劃撥的形式保障組屋地價低廉、并且虧損由國家補(bǔ)貼。
新加坡國有土地占土地總數(shù)的80%左右。用類似于土地劃撥的形式，保證了大規(guī)模建設(shè)組屋所需土地的低廉成本。
組屋開發(fā)允許虧損。虧損的原因是因為，組屋的定價是由中低收入階層的承受能力來確定，而不是靠成本來定價。換句話說，低收入人群每個月收入的10%=房價，中收入人群每個月收入的30%=房價。重點：允許虧損。
組屋便宜，但是質(zhì)量和設(shè)計并不差
3、以家庭收入水平為依據(jù)，制定售價，且低收入人群優(yōu)先買房。
在上世紀(jì)70年代，月收入在1500新元以下者才可申請購買組屋；80年代提高到2500新元，隨后到3500新元，目前放寬至8000新元，以接納更多人購買。簡單可以概括為，越窮越早買到房。基本保證了80%中低等收入的家庭能夠購買到廉價的組屋。重點：底層優(yōu)先。
4、法律嚴(yán)格限制炒賣組屋。
一個家庭只能擁有一套組屋。簡單粗暴。實際上一個家庭一套房子足夠住了。所謂的買房投資，在新加坡是要判刑的。重點：炒房判刑。
簡要介紹完新加坡，我們再對香港官僚壟斷資本主義房地產(chǎn)進(jìn)行簡述。
首先問個問題：如果香港房價降了，“香港居民”開心不開心？
答案是不開心。
為什么答案這么魔幻？因為香港輿論+影響力+媒體+話語權(quán)，而香港房價高到跟普通人絕緣。有話語權(quán)的人=房子多，沒話語權(quán)的=房子少甚至沒房。
而中間群體，前一腳還在罵房價高，后一腳上車了，馬上就期盼房價只漲不跌。屁股一變，腦子滄海桑田。房貸交得再苦，看著還沒上車的，都能樂開懷。
上世紀(jì)最魔幻的事件，莫過于董建華任上推行的“八萬五建屋計劃”。董特首提出的執(zhí)政目標(biāo)，是十年內(nèi)完成全港70%家庭擁有自有住宅。然后，董特首因為身體原因辭職了。為什么？
因為房價降了，整個香港輿論沸騰了。李首富等人家的土地夠開發(fā)100年+，子子孫孫人上人。董建華的7成自有住宅率執(zhí)政目標(biāo)房價下跌，葬送了他們壟斷大地主+大資本家+富人+少量中產(chǎn)的人上人身份。所有媒體輿論一起發(fā)力，董建華黯然辭職。
擋了財團(tuán)的財路，董特首也罷，唐川普也罷，都會被媒體封殺。
合租在“棺材房”中的底層香港居民
為了實現(xiàn)賣地收入最大化，無論是昔日的英國當(dāng)局，還是后來被財團(tuán)們操控的體系，都嚴(yán)格限制每年的土地供應(yīng)量，保持饑餓感——人為制造人地矛盾。
香港看起來很小，可是壓根不缺地。大量土地被以“環(huán)保”名義設(shè)置為郊野公園，實際開發(fā)土地只占香港面積的很小一部分。
可以搜一下香港填海造陸蓋公屋事件。環(huán)保人士痛心疾首，大罵政府破壞環(huán)境。劉德華發(fā)聲支持造陸蓋公屋，被媒體罵成狗。
香港更無恥的地方在于，2013年之前香港住宅賣建筑面積，而不是使用面積。
買過房的人都知道，所謂使用面積，就是你房子的真實面積，而建筑面積，還得加上入戶大堂、物業(yè)辦公室、小區(qū)入口乃至保安亭之類的公攤區(qū)域。全世界銷售建筑面積的地區(qū)，屈指可數(shù)（主要是臺灣+2013年之前的香港+我國除重慶之外城市）。
壟斷地產(chǎn)商們弄出來的這個東西水分很大，開發(fā)商甚至可以為了盈利，而把一些模糊的灰色區(qū)域劃分給商鋪或者物業(yè)。
李首富之流，可以替代香港殖民地官方，肆意的弄出來“公攤”，“樓花”，“喝茶費”這種產(chǎn)品額外的苛捐雜稅，理直氣壯的盤剝香港市民，全世界都沒幾個地區(qū)這么明目張膽的。憑的是什么？你懂的。
更可惡的是，這套玩法，被香港這一示范區(qū)輸出給了祖國大陸。具體原因和發(fā)展，筆者也不多說了，畢竟這不是本文重點，且保號要緊吶……
C
接下來，我們來看看中國大陸的大城市中，離香港最遠(yuǎn)、離新加坡最近的，重慶。
曾經(jīng)，重慶房價增長低于通貨膨脹，不依賴土地財政，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢增長。
如上圖所示，中國指數(shù)研究院西南分院的數(shù)據(jù)顯示，多年來重慶房價偏低，2010-2016七年間均價年平均漲幅僅為2.92%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國其他一二線城市，甚至低于這期間的全國年均通貨膨脹率。
而北上深的房屋均價年平均漲幅是重慶的5倍左右，深圳更達(dá)到了重慶的10倍以上。
如果在12年左右去重慶，你多問幾個的士車司機(jī)，他們更關(guān)注搖號，搖號中了就可以買保障房。因為海量保障房涌入。當(dāng)時重慶被稱為炒房團(tuán)墳地，炒房團(tuán)黑洞。
做地產(chǎn)的都知道，地產(chǎn)商業(yè)很忌諱出現(xiàn)商業(yè)死角。因為一旦一排商鋪有一個租金特別低，連帶著就會拉低整排商鋪收入。
而如果一個直轄市，有10%的人可以通過搖號買低價保障房，那這個城市的房價就會被拉低。
“地票制度”的存在，加上市委市政府秉持初心，重慶充足而低廉的土地供應(yīng)使得房價失去上漲的根本動力，也使得重慶的人均居住面積排在全國首位。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，截止2015年底，重慶的人均居住面積是43平方米，是上海的2.4倍，深圳的1.5倍，廣州的1.9倍，北京的1.34倍，而根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)統(tǒng)計資料，中等收入國家的人均居住面積約為20㎡，中高收入國家在29㎡左右，高收入國家約為31㎡，僅有少數(shù)最發(fā)達(dá)國家在40㎡以上，從這個角度來看重慶的人均居住面積已達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。
看懂了嗎？重慶當(dāng)時的房地產(chǎn)開發(fā)，是政府主導(dǎo)的。奠定這一切的，正是著名的黃奇帆市長，和一位來自大連的，名字已變成敏感詞的書記。
上圖下手太重了。北上廣深加一塊，保障房是5.2萬套，重慶一年是7.2萬套。數(shù)據(jù)擺在這里，真的沒法詳細(xì)解讀了。
但畢竟已經(jīng)是前些年的數(shù)據(jù)了。重慶之后為什么補(bǔ)漲了，那就得問一些人事變遷上的問題了。
E
最后，筆者做個提綱梗概，初步解釋一下深圳與重慶房地產(chǎn)政策的不同，以及這些政策下，為什么深圳房價高。
深圳在2016年土地供給中，只有9.3%是給住宅的。剩下的全是寫字樓和商業(yè)。
只要這種惜售的狀態(tài)不變。年輕人想找個地方睡覺，是很難的。
2017年居住用地深圳是32萬平米。按照居住用地商業(yè)占20-30%算（小區(qū)雖然是居住用地，但是強(qiáng)制性要求配商業(yè)的），那么2017年實際的居住用地是25.6萬平米。
按照深圳住宅平均5.0容積率計算，2017年實際可以提供128萬平米的住宅面積。按照一套房子80平米計算，可以提供1.6萬套房子。
而要知道，2017年深圳人口凈流入是105萬人。
看懂了么？杯水車薪。中國大陸很多城市，房地產(chǎn)政策都是向香港學(xué)的，和香港一河之隔的深圳，更是如此。
深圳前海算現(xiàn)在深圳最中心的區(qū)域了，寫字樓的入住率是58%。也就是說，其實吧，每年供給的90%的非住宅土地，真正入住率只有6成。
10%的住宅供不應(yīng)求。90%的寫字樓商業(yè)空置一半。到底是誰不讓房價跌，只能自己判斷了。
補(bǔ)充一下，還有個土地叫耕地。上海跟深圳應(yīng)該也是類似的。
要知道，深圳有2500公頃的耕地。而另一方面，看下圖：
總之，深圳的土地政策咱們也是點到為止好了。不用扯其他，土地供應(yīng)數(shù)據(jù)在這，一切都很明白了。
D
今天，是辛亥革命110周年紀(jì)念日。四下都是慶賀之聲，人民無不感慨中華民族滄桑變遷。
既然提到辛亥革命，就不得不提到孫中山和他的“三民主義”。三民主義最重要的就是民生主義，民生主義最重要的一條就是“土地漲價歸公”。只可惜，兩岸三地誰都沒能做到先總理的囑托，都在炒作地價的戰(zhàn)車上，漸行漸遠(yuǎn)。
但終究亡羊補(bǔ)牢，為時未晚。香港有年輕人的怒火，我們有消費數(shù)據(jù)和生率數(shù)據(jù)的拉胯，終于都成功倒逼了改革，邁向了重新重視和居住相關(guān)民生的新的一步。
可以說，只要公租房體系得到推廣，一定能使得房價真正降低，回歸正常，正如一直以來的新加坡和之前的重慶為我們打的樣本。
香港都做了示范了，歷史的車輪已經(jīng)開始向前滾動了。還打算通過投資房地產(chǎn)撈上一筆的人兒們啊，真的要成為擊鼓傳花中的最后一位嗎？
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2021-08-06 21:52:25 美國中國俄羅斯清風(fēng)
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