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文 | 金角財經，作者 | 胡野原Q61曹操讀書網

土地市場出現了從未見過的景象。Q61曹操讀書網

9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出了10宗地塊，最后有9宗因為報名房企的數量沒有達到規定的3家以上，無法進入正式競價環節。Q61曹操讀書網

相當于實質性流拍。最后，10塊地里面只有一宗地順利賣掉。Q61曹操讀書網

在土地市場上，這可以說是前所未見。這樣的大流拍景象，在合肥、成都、沈陽等地，都相繼出現。與此同時，最新的70城房價數據顯示，8月份各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或繼續下降。Q61曹操讀書網

房價下降的通道，全面開啟了。Q61曹操讀書網

不管如何，那場人們夢談里的變局，真的席卷而來了。Q61曹操讀書網

01 土地大流拍

杭州應該也沒有想到過自己的土地市場會瞬間入了冬。Q61曹操讀書網

時間往前再倒幾年，杭州在全國的房地產市場里，已經建立起了“賣地”大戶的人設。Q61曹操讀書網

2016年5月27日下午，當時全國土地市場成交總價最高的地塊誕生在杭州。Q61曹操讀書網

杭州濱江奧體站上蓋地塊，被信達以123.18億元總價收入囊中，并且穩定當時的杭州總價地王。Q61曹操讀書網

這也是杭州歷史上首宗總價突破百億的地塊。Q61曹操讀書網

那幾年，杭州靠著賣地實現了收入的大跳躍：Q61曹操讀書網

2018年，杭州賣地攬金2440億元，超過北上廣深；Q61曹操讀書網

2019年全年賣地2840億元，再居全國首位；Q61曹操讀書網

2020全年賣地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；Q61曹操讀書網

直至今年上半年，其賣地收入仍超過2000億，又回到了全國第一。Q61曹操讀書網

房企也曾經扎堆重倉杭州。2018年，濱江集團就在杭州耗資約182.5億元買地，事實上，包括融創、保利等一眾大型房企都對杭州青睞有加。Q61曹操讀書網

這樣的杭州，在2021年9月迎頭撞上了土地市場的大規模流拍，。Q61曹操讀書網

有觀點認為，這是因為流拍的這幾幅競品質地塊，被杭州當地要求進行現房銷售。Q61曹操讀書網

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，杭州當地的包括現房銷售等政策，會使得部分房企進行回避。Q61曹操讀書網

根據此次土拍的參拍細則，的確要求房企先提供建設方案，方案通過后才能進入競價環節，競得后樓盤需要通過驗收，然后現房銷售。因此，在參拍資質上對房企的要求就不低，并且還要求必須有3家以上的房企參與競拍，否則便無法進入競價環節。Q61曹操讀書網

而現房銷售對于房企的現行開發模式而言，是一個巨大的轉變。Q61曹操讀書網

在預售制下，房子剛蓋了幾層就可以往外賣了，這種模式下，房企的房子往往還沒建成的時候就已經賣得差不多了，成本盈利都已經收回來了，資金能快速周轉。Q61曹操讀書網

但現房銷售要求房企先從自己腰包里掏出真金白銀來建房子，通過驗收之后才能往外賣。Q61曹操讀書網

如此一來，房地產再也不是過去的金融杠桿驅動了，而是變成了實實在在地制造業。如果說還有什么依仗，那大概就只能寄希望于建設方先墊付了。但最后，房企的資金鏈仍然是被拉緊了。Q61曹操讀書網

這導致的一個結果，就是房企的虧損風險變高了。Q61曹操讀書網

浙報傳媒地產研究院稱，經過對杭州這10宗競品質地塊初步測算，房企即便以底價拿地，仍有5宗地塊有虧損風險，其余地塊利潤最高不超過4%。Q61曹操讀書網

看起來，房企似乎是因為這幾塊地的虧損風險才不愿入場。Q61曹操讀書網

但事情，并沒這么簡單。Q61曹操讀書網

02 恒大卷起風暴，狼真的來了

2016年，信達花費123億拿下杭州首宗百億地塊后，繼續在全國制造地王。Q61曹操讀書網

在2015年6月-2016年6月這一年間高調拿地，豪擲350億元，連奪7個“地王”。Q61曹操讀書網

與之相似的房企并不少，甚至可以說，當時絕大部分房企都在瘋狂拿地，并且似乎對于成本不甚在意。這一時期房企，意氣風發，市場火熱，價格上漲永不停息。Q61曹操讀書網

有數據表明，從2015年到2019年，一線城市房價漲幅領銜，高達94.34%，二線城市累計漲幅為79.16%。Q61曹操讀書網

還有數據顯示，2015年1月至2019年，全國二手房房價累計上漲79.76%，年均漲幅高達16%。Q61曹操讀書網

同樣的，最近幾年房企圈子里最火的話題之一，就是千億規模。Q61曹操讀書網

2017年，恒大以3810億元銷售金額超越萬科，成為全國房企新霸主。萬科以3620億元排名第二，碧桂園則以3090億元躋身第三名。而恒大、萬科、碧桂園3家房企市場份額已近10%。也是在這一年，中國的千億房企達到12家。Q61曹操讀書網

到了2020年，千億房企數量已經達到43家。Q61曹操讀書網

市場規模以及企業業績的高速發展，給人一種感覺：一地產行業不差錢，二是房價永遠都在上漲。Q61曹操讀書網

但短短三個月時間，房企的這兩個信仰被擊得粉碎。Q61曹操讀書網

2021年5月8日，經歷了48小時的激烈競拍。Q61曹操讀書網

杭州2021年第一輪集中土地拍賣宣告結束，這輪拍賣一共57宗地塊，總吸金1178億，溢價封頂占比72%。此次土地競拍，融信、融創、華潤、濱江、中駿五家房企壟斷了近50%的拿地總金額。細心者不難發現，雖然杭州這輪土拍堪稱瘋狂，但傳統龍頭企業身影已經鮮見，搶在前頭的，不少是央企和國企。Q61曹操讀書網

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這樣的變化，更明顯地體現在第一輪集中土拍的廣州。Q61曹操讀書網

作為首個進行集中供地拍地的一線城市，廣州兩日便賣出了將近去年一半的地。Q61曹操讀書網

4月26日、27日，廣州集中出讓48宗地塊，引得上百家房企競拍。最終結果顯示，42宗土地共入賬906.02億元。Q61曹操讀書網

資金雄厚的央企和國企成了本次土拍拿地的主角，其中越秀地產成為本次土拍的最大贏家，包括與中鐵建等組成的聯合體在內，合計拿下6宗地塊，耗資約107.76億元。27家拿地里，14家為國企、央企。尤其是26日，國企、央企和大型房企占據主場。除正榮、美的置業和珠江投資斬獲5宗地塊外，其余17宗均被越秀、華潤等國企、央企或大型房企拿下。Q61曹操讀書網

作為強烈對比的是，仍然有6幅地流拍了。Q61曹操讀書網

為什么？因為此輪土拍，更有以做生意角度去衡量房地產開發的味道，將房地產當做金融工具的屬性已經明顯削弱。最直接的體現是，拍地結果呈現出來的是，區域、價格出現了明顯的分化。中心區域或者優質熱門地段板塊，由資金實力雄厚的央企國企拍得，冷門偏僻板塊，干脆就直接流拍了。Q61曹操讀書網

這時候，沒有房企再去相信以往的造城式開發，甚至認為那種操作已經是大躍進式的行為。至于熱門板塊里的非國有龍頭企業，鮮有出來拿地的，為什么？因為債務的危機正在逐步逼近。Q61曹操讀書網

7月19日下午，一則人民法院的裁定書廣為流傳，裁定書顯示，廣發銀行宜興支行近日請求凍結被申請人宜興市恒譽置業有限公司（簡稱“恒譽置業”）、恒大地產的銀行存款1.32億元人民幣，或查封、扣押其他等值財產。Q61曹操讀書網

簡單來說，就是離合約到期還有8個月，廣發銀行就要抽恒大的貸。Q61曹操讀書網

隨后，恒大及廣發銀行宜興支行間一場圍繞著是否“濫用訴訟前保全”，開始了一場紛爭。Q61曹操讀書網

與此同時，房企商票逾期的事件愈演愈烈，在多家房企身上爆發了被欠款供應商拉橫幅維權等行為：Q61曹操讀書網

7月開始，房企面臨前所未有的壓力——去化壓力、銷售回款壓力，資金壓力，利潤壓力，還有降負債壓力。Q61曹操讀書網

尤其7月下旬以來，調控更是前所未有地、全方位地加碼升級。不管是政策面、資金面，還是土地面、銷售面、房企都經受前所未有的壓力。Q61曹操讀書網

7月23日，住建部等8部委聯合發文表示要持續整治規范房地產市場秩序，用3年時間整頓好房地產市場。Q61曹操讀書網

7月26日，財聯社報道，被納入“三道紅線”監管的重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%；Q61曹操讀書網

7月27日，銀保監會官網集中曬出上海銀保監局開出的17張罰單，張張指向銀行違規為房地產企業和個人買房輸血，共計罰款金額約910萬。Q61曹操讀書網

7月28日，武漢市住房保障房管局官網上線了一個文件，內容是：以后在武漢限購區買房，要憑房票買了，而且房票限期只有60天。Q61曹操讀書網

7月29日，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市因為新房價格和宅地價格增長過快，市場預期不穩被住建部約談。Q61曹操讀書網

7月30日，中央政治局會議重申房住不炒，給下半年房地產市場定調，同時還首次提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。Q61曹操讀書網

8月2日，東莞樓市最嚴調控新政橫空出世，從土拍規則，到新房限購，到二手房增值稅，到指導價制度，再到嚴查資金來源等，都有調控新規。Q61曹操讀書網

8月31日晚間，廣州市相關部門發布了《建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，其中強調將對要對熱點區域住宅小區參考過去一年二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，形成二手房指導價。大量二手樓盤評估價格出現腰斬。Q61曹操讀書網

與此同時，7月出現的貸款限制，給市場帶來了明確的調降信號。房地產調控不但沒有放松，反而越來越緊，如今已涉及金融監管、土地、市場秩序監管等領域。Q61曹操讀書網

經歷過這個黑色七月以后，高房價似乎到了幻滅和崩塌邊緣。9月初恒大等大型房企危機，更讓整個房地產市場徹底地冷靜下來，更多的房企也被卷入這輪風暴之中。土地拍賣，從首次集中拍賣的冷靜，到了當下的凋零。Q61曹操讀書網

杭州的這次土拍暴露出一個問題：央企、國企也沒拿到地。Q61曹操讀書網

而西南邊的成都二次集中供地中，卻吸引了30家央企、國企的房地產企業，如果他們組團都去了杭州，很難想象會有報名人數都不夠這樣的事情發生。Q61曹操讀書網

這表明，即便是手里有錢，負債率也低的央企、國企們，在現在的市場環境下，都不敢在土地市場上貿然下手，而是開始精挑細選。Q61曹操讀書網

事實上，政策的合圍，短時間內，讓房企們從小心翼翼地試探，到實在不敢再拿地，市場加快了入冬的步伐。Q61曹操讀書網

03 市場會惡化到什么地步？

杭州并不是唯一一個出現流拍的城市。Q61曹操讀書網

放眼全國來看，9月14日結束第二批集中供地土拍報名的合肥、成都，均出現不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。Q61曹操讀書網

此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地的46幅土地中，只有10幅土地有房企報名。報名的比例只有21%。Q61曹操讀書網

簡單來說，接近8成的土地，達不到開啟競價的條件。Q61曹操讀書網

從時間上來看，這樣的情況持續了一段時間。Q61曹操讀書網

從6月開始，全國涉幾住宅用地的流拍地塊有643幅，其中一二線城市流拍125幅，三四線城市流拍518幅。Q61曹操讀書網

這是一場全國性的土地市場寒冬。Q61曹操讀書網

但這對房企來說，還不算最壞的事情。在沒錢的日子里，勒緊褲腰帶少買地，只是讓房企損失一些規模增長的速度，甚至還能因此獲得趟過寒冬的機會。Q61曹操讀書網

比土地市場寒冬更嚴重的，是房企、炒房者、部分地方政府曾經賴以生存的房價信仰，在現實面前被擊碎了。Q61曹操讀書網

9月15日，國家統計局剛剛發布了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示。Q61曹操讀書網

如果用一句話總結這份數據，那就是：房價真的降了。Q61曹操讀書網

數據顯示，在剛過去的8月份，全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為0.0%。Q61曹操讀書網

這意味著房價結束了連續16個月上漲。Q61曹操讀書網

此外，全國70座大中城市中，共有46座城市新建商品住宅售價指數環比上漲，比7月減少了5座，20座城市環比下降。Q61曹操讀書網

房價的下降似乎不再只是某地的特例，而成為事實。Q61曹操讀書網

與此同理，杭州的這一輪土地市場大規模流拍，或許還只是開始，下來可以看到在更多城市，同樣前所未見的大規模流拍會一次接一次的出現。Q61曹操讀書網

而此時，最為憂心的人，會是誰呢？Q61曹操讀書網

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核心關鍵字： 房產