融創服務港股上市：收入依賴融創，規模小于碧恒萬物業公司
圖片來源@視覺中國
文丨雷達財經（ID：leidacj），作者丨吳艷蕊，編輯丨深海
11月19日，融創服務控股有限公司（簡稱“融創服務”，股票代碼01516.HK）正式登陸香港主板。上市首日，融創服務開盤價11.6港元，市值近350億。
8月6日，融創中國發布公告表示，將分拆附屬公司融創服務于香港聯交所主板上市。同日發布招股文件，并正式啟動上市計劃。
招股書顯示，公司2019年的營收僅為28.3億元。而萬科物業2019年營業收入127億元、碧桂園服務96.5億元、恒大物業43.8億元。
雷達財經注意到，2020年5月對開元物業的收購，極大提升了融創服務的主營業務。特別是對外拓項目進行了有力補充，但外拓項目毛利率較低。
超九成收入來自母公司，營收規模小于同級別公司
11月19日融創中國早間公告，融創服務股份從上午九時整于聯交所主板開始買賣。
融創服務股份以每手1000股進行買賣，股票代碼為01516。融創中國繼續間接持有融創服務50%以上的股權，融創服務仍為其附屬公司。
公司首日開盤價為每股11.6港元，發行數量為6.9億股，全球發售所得款項凈額估計約為78.6億港元。
據招股書資料顯示，融創服務控股有限公司，于2019年1月10日根據開曼群島法例注冊成立的豁免有限公司。同時指明公開資料搜到的融創物業服務集團有限公司，為融創服務控股有限公司的間接全資附屬公司，成立于2004年1月16日，2015年8月21日公司名稱由天津融創物業管理有限公司變更為融創物業服務集團有限公司。
招股書中提到，融創服務提供物業管理服務的歷史長達16年。在2019年大型物業服務百強企業中以94.1%的整體增長率位列第一。是中國增長最快的大型物業管理服務商，市場地位領先。其中整體增長率按在管建筑面積、合約建筑面積、收入及利潤的平均年增長率計算。
截止至2020年6月30日，公司合約總建筑面積為232.1百萬平方米。覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的127個城市。在中國，管理著660處物業，其中包括418處住宅物業及242處非住宅物業，在管總建筑面積達105.4百萬平方米，并有86.1%位于中國的一二線城市。
招股書顯示，融創服務2017年、2018年、2019年營收分別為11.12億、18.42億、28.27億元。
而萬科物業2019年營業收入127億元、碧桂園服務96.5億元、恒大物業43.8億元。據此計算，融創2019年營收規模僅相當于萬科物業零頭。
根據招股書，2017-2019年上半年，融創服務管理母公司物業產生的收入占比分別為99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，獨立第三方收入占比極小。
收購開元物業，外拓項目毛利率低
雷達財經梳理發現，目前融創服務已經開始外拓項目。
2020年5月7日，杭州，融創中國、開元旅業集團同時發布信息，融創中國下屬融創服務集團完成了對開元物業的股權收購。
開元物業作為中國物業服務百強企業，加入融創服務后，除增加融創服務現有在管數據之外，有助于融創服務在長三角地區的發展。而據樂居財經報道，開元物業曾涉司法案件695起，歷史被執行人14次，歷史被執行總金額超45萬元。據裁判文書統計，所涉及的眾多案件中，以物業服務合同糾紛為案由的案件最多，達544起。
值得注意的是，融創服務的外拓項目在2020年上半年的在管建筑面積為4024.6萬平方米，占比38.2%。而外拓業務收入占比13.4%，二者存在一定差別的原因為其毛利率相對較低。2020年上半年由融創集團開發的毛利率為23.5%，由融創集團的合營企業及聯營公司開發的毛利率為18.4%，公司整體毛利率為21.5%，而外拓項目的毛利率僅為17.1%。在三個細分項目中最低。
中泰國際11月9日發布對融創服務的研報稱，融創服務2019年市盈率約為101.4-121.6倍，高于行業平均水平。中泰國際給予其69分，評級為“中性”。
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