韭菜與鐮刀，東南亞炒房群像：有人暴賺上億，有人破產身亡
文丨快刀財經（ID：kuaidaocaijing），作者丨朱末
近段時間，深圳“搶房大戰”又上演魔幻一幕。
起因在于，一個被“控價”的網紅樓盤，預期售價遠低于周邊小區，哪怕搶到最小面積的房子，倒手就能賺到500萬，如何不叫人心動。
這場鬧劇中，眾籌打新、名額代持、合伙買房等奇葩亂象層出不窮，個個以為勝券在握，卻被突如其來的新政策打得猝不及防。失望疊加之下，毗鄰的東南亞，成了實現階級躍升的最后出口。
作為罕有的價格洼地，泰國、柬埔寨、越南的房產市場正異軍突起。在上海某場房地產經紀峰會上，有炒房團一出手就是2億美金，壕氣沖天。
另據曼谷媒體報道，中國買家在泰國的托管公寓投資額已超過100億美元，泰國每建造五套公寓，就有一套歸中國人所有。
然而，是投資就有風險。東南亞置業先天缺少本土市場支撐，全靠外來資金維持繁榮假象，唯一運轉下去的動力，就是不斷忽悠更多異國“韭菜”入局。
當人人為之瘋狂時，泡沫就要破了。
01、炒房團爆買東南亞，虛火背后暗流洶涌
“未來全球經濟看東南亞，現在去東南亞買房，相當于十年前投資了北京。”
就是這樣一句直白粗暴的話，加上有意美化的經濟數據，點燃了國人心中的火，一發不可收拾。
以泰國為例，從2017年開始，來自中國的買房者，已占據所有外籍買房者的25%，數字持續飆升。截至目前，曼谷公寓房總量達到了55萬套，而在10年前，這個數字還只是10萬。
鄰國柬埔寨也不遑多讓，首都金邊炙手可熱。2018年，中國買家咨詢量猛增550%，此后金邊城區面積由300平方公里擴至700平方公里，一座座現代化公寓拔地而起，內地看房團絡繹不絕，售樓處24小時燈火通明。
▲金邊到處是施工工地
據居外網數據顯示，78%的中國詢盤買家咨詢的房產價格在5萬美元～25萬美元之間，有88.7%是用于投資。
毫不夸張，數百套住宅僅需一天就能被哄搶而空，來自上海、溫州、廣州的客戶出手極狠，最少也是2套起，金邊日成交額破億元人民幣。
▲金邊國際房地產展現場
不僅如此，連帶著越南、馬來西亞、菲律賓等地也成了國人眼中的香餑餑。越南的地產中介在宣傳時，干脆將越南河內標注為“北京”，胡志明標注為“上海”，因市場供不應求，也開始了搖號。
但問題在于，不是所有的投機都能“穩賺不賠”。被捧上神壇的東南亞房市，表面看起來“遍地黃金”，實則風險重重，一著不慎，便是粉身碎骨。
1.本土房企卷款跑路
東南亞的違規成本較低，使得無資質開發商大行其道。
較為典型的騙局，是“羊毛出在羊身上”的售后包租。很多樓盤都會用包租來打消客戶的疑慮，并許以高額租金，而這部分費用，都是用多收取的房價進行返還（國人購房價格虛高在東南亞相當普遍）。
此外，海外中介推薦的房產幾乎都是期房，漫長的交房期間存在太多不確定性。如泰國普吉有名的翡翠天堂海景公寓，項目爛尾后CEO在潛逃中被捕，共計造成10億泰銖損失，無數國內買家折戟于此。
▲在逃CEO落網
2.?政治環境夕令朝改
還記得X桂園在馬來西亞新山的森林城市項目嗎？曾經轟轟烈烈的造城運動，新上臺的總理馬哈蒂爾一句“不能賣給外國人”后，連開發商都直接套牢了。
政局動蕩帶來的影響并非孤例。泰國開發商Kata Beach，就因被舉報非法占用林地被吊銷土地所有權，由泰國軍方介入，宣布該項目不能作為公寓使用，強制更改成租貿產權的酒店，哭都沒地方哭。
同時，東南亞各國的規劃執行力令人擔憂，基礎設施利好兌現艱難。比如胡志明市地鐵1號線，原計劃2017年開通運營，可實際情況是仍未能使用，與中國的基建速度有著天壤之別。
3.?匯率暗藏貶值風險
東南亞各國經濟體量都不大，對外經濟依存度高，抵御風險能力差，其貨幣都承受著不小的貶值壓力。
以越南盾為例，過去10年，越南盾每年對人民幣貶值4.6%左右，而越南房價每年上漲5%～8%，算上匯率因素，越南房價年增幅僅0.4%至3.4%。
這一點，國內投資客并未引起足夠重視。
4.?隱形費用超乎想象
東南亞國家大部分處于熱帶，自然災害也相對更多更嚴重，導致房子折舊速度很快，維修保養費用因此水漲船高，價格不菲。
此外，無論住與不住，物業費都是要交的。目前曼谷新樓的物業管理費，一平方收費在9～16元人民幣，50平方的公寓，一年下來物業費要近萬元。
許是我們炒房歷史悠久，膨脹到以為可以將國內的這套“經驗主義”在東南亞發揚光大，一本萬利。
這本身就不是撿漏，而是賭博，很多人猜中了開頭，卻沒料到結局。
02、投資贏家or接盤俠，人為制造的套利游戲
在東南亞的炒房客中，從不缺“一夜暴富”的故事。
其中流傳最廣的版本是：有位包工頭，曾以每月1萬美金的價格長期租下了柬埔寨市中心廣場旁一塊不到兩畝的土地，并在這片地上建起一座高6層的樓房，最后只建了9個月，就被一家酒店以每月14萬美金的價格連租了12年。
照此計算，理論上這位包工頭抵扣租金后至少賺到了1億元人民幣，而建這棟樓只花了900萬元。
這個致富經很快口口相傳開來，柬埔寨的房地產市場在源源不斷的國內買家推動下，迅速爆發。
西港的優質地價，由最初的50美金每平米，到如今基本超過5000美金。這意味著，最先入局的那部分中國炒房客，手中所持有的地皮的價格已經漲了近100倍，身家不可同日而語。
2017年，堪稱東南亞樓市騰飛的分水嶺。彼時中國房地產調控收緊，北上廣深和諸多熱點二線城市紛紛出臺限購，“南下”掘金恰到好處地填補了某種空白，國人再次將“炒樓花”的功力發揮得淋漓盡致。
以菲律賓一套100萬人民幣的房子為例，首付通常在15萬，房期3～4年，每月交付三四千塊，相當于可以在40個月左右的時候付清首付，而三四年間房子的升值空間大約是每年15%，這樣四年后房子價值170多萬，純獲利六十多萬。
而在越南，房價上漲速度同樣驚人，一些新開樓盤在兩三年里甚至上漲了三四倍，利用其中的杠桿效應，魔術般地變成千萬富翁者比比皆是。
然而，事情的走向在潛移默化中，逐漸開始失控。一個危險的信號是，東南亞很多熱門城市的供需關系已經畸形。
熱錢涌動下，曼谷公寓的均價達到2.8萬元人民幣，地段好一點的能賣到4～6萬，房價收入比達到21.52，超過了廣州。
金邊的房價，也早已突破2萬元/㎡，且物價驚人。一瓶0.33升的小瓶礦泉水3元，1升的普通牛奶要15.7元，比肩深圳，直逼香港。
▲東南亞部分一級城市房價 圖/大貓財經
與房價表現截然相反的是，泰國2019年的GDP僅有5436.5億美元，體量不及湖南省；越南的GDP為2619億美元，相當于中國的黑龍江省；柬埔寨的GDP才240多億美元，也就比中國GDP最少的西藏高一點點。
換言之，東南亞本國居民，根本無力承擔當前房價，只能望之興嘆。那么問題來了，投資最后都是要變現的，這些房子最后又該賣給誰呢？
答案已呼之欲出。先將彈丸之地的房價炒高，搞到連當地人都買不起，然后又無視相關房產缺乏二級市場流動性的致命弱點，繼續忽悠大把國人過來買高價新盤，有如擊鼓傳花，一旦沒有后來者，就是崩盤之日。
中國人最懂國人的投資癖好。這場蓄謀已久的套利游戲里，處于金字塔尖的玩家早已賺得盆滿缽滿，安全離場，剩下不明就里的“韭菜們”，甘之如飴地嚼著別人吃剩的殘渣。
槍聲響起前，誰都相信自己會是豪賭中的幸運兒，誰都不愿承認會淪為最后的“接盤俠”。
直到血淋淋的事實擺在面前。
03、財富美夢終成泡沫，割韭菜仍生生不息
反噬比想象中來得更快。
亡羊補牢，為時已晚。據泰國當地媒體報道，東北一家企業高管，眼見手中持有的30余套房產拋售無望后，在中介機構大打出手，后遭到相關黑勢力報復，最終不治身亡。
無數中產家庭一朝破產返貧。有人因無法挪騰周轉銀行貸款，導致房產被開發商沒收，財物兩失，負債累累，不僅上了失信名單，下半輩子的生計都成問題。
有人轉而尋求出租，卻被現實打垮。一個樓盤里絕大多數買家都是中國投資客，90%的房子都在出租，供應量極大的買方市場下，唯有不斷突破下限拼低價，陷入無休止的惡性循環，加之疫情沖擊，使得大環境更為雪上加霜，哀鴻遍野。
如同潘多拉的魔盒，欲望一經放出，又豈會輕易休手，韭菜與鐮刀的“空中接龍”，還在如火如荼地繼續著。
2020年6月，界面新聞報道，一場關于財富管理的論壇上，座無虛席，人滿為患。被奉為“炒房天王”的歐成效，循循善誘地勸導在場散客，拋售高倉位的房子，特別是那些深圳15萬元一平米的房子，來買自己在柬埔寨的地塊項目。
據現場介紹，歐成效在柬埔寨當地注冊的公司“京柬置地”，共拿下柬埔寨西港6300畝土地，土地性質是“中央政府推出的99年產權用地”。
京柬置地將土地拆分成小塊賣給國內炒房客，最低1畝起手，一畝地的價格為全款48萬人民幣，分期一年支付的價格是53萬人民幣，至于投資收益問題，只需“坐享其成”。
▲圖/界面
但經有心人查證，這不僅是塊只剩下88年租期的“三手”經濟特許用地，性質類似于國內的土地承包經營權，且這種特許經濟用地一旦未按照協議進行建設，中途有極大可能被柬埔寨政府收回。
而土地使用期滿之日，目標土地的使用權與地上物自動無償歸柬埔寨政府所有，并無續期之說。
說得再如何天花亂墜，白紙黑字的合同總蒙不了人。購地者與京柬置地簽訂的合同顯示，地塊注明為“長期租賃”，從頭到尾沒有“產權”一詞。
合同中還多次提及，協議全部按照柬埔寨王國法律執行，“巧妙”規避開中國法律的管轄。
有資深律師表示：“東南亞很多國家的土地產權不會被允許直接賣給中國公民，在中國境內這樣賣土地涉嫌詐騙；如果是獲得柬埔寨官方認可，是在柬埔寨法律許可范圍內的交易，那么購地者一旦投資失敗，將面臨血本無歸，投資風險極大。”
盡管如此，在利益驅動與人性貪念下，東南亞炒房還將在未來一段時間內“發燒”下去。
樓市里，有句經久不衰的暗話：“凡炒必傷，上解下套。”騙局年年相似，但架不住“韭菜”們前赴后繼。
與其“飛蛾撲火”，不如“適得其所”。
至于天降橫財的幻夢，該醒就醒了吧。
參考資料：
1.界面新聞《炒房天王“歐神”的柬埔寨土地局》
2.菜鳥理財《那些勸你去東南亞炒房的，非蠢即壞》
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