戴德梁行：2021年國內(nèi)聯(lián)合辦公市場增速持續(xù)放緩，但市場規(guī)模仍將擴(kuò)大
3月4日，戴德梁行發(fā)布研究報(bào)告《聯(lián)合辦公行業(yè)——在中國尋求業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展路徑》。報(bào)告顯示：2010年到2019年這段時(shí)間是國內(nèi)共享經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展騰飛的階段。在此期間，各類企業(yè)、投資人和風(fēng)投公司都在各個(gè)共享經(jīng)濟(jì)行業(yè)注入大量資金，因而也催生了很多共享經(jīng)濟(jì)初創(chuàng)企業(yè)——從共享單車到共享雨傘，甚至共享手機(jī)充電寶。在共享經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)中，聯(lián)合辦公是增長最快的領(lǐng)域之一，全國聯(lián)合辦公地點(diǎn)從區(qū)區(qū)幾個(gè)飛速增長，到 2018年一季度末整個(gè)大中華區(qū)主要城市共有約546個(gè)聯(lián)合辦公地點(diǎn)。
在進(jìn)入2018年之后，注入共享經(jīng)濟(jì)行業(yè)的資金逐步減少。很多聯(lián)合辦公運(yùn)營商開始思考調(diào)整其下一階段的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。而這一過程中，在中國布局聯(lián)合辦公的運(yùn)營商們或多或少都采取了理性的增長戰(zhàn)略。2018年至2020年初，行業(yè)發(fā)展更加規(guī)范，運(yùn)營商進(jìn)一步完善管理程序，提高資本配置和運(yùn)營效率，實(shí)現(xiàn)更加可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)運(yùn)營模式。
2020年的新冠肺炎疫情已經(jīng)影響到國內(nèi)大大小小許多企業(yè)。根據(jù)艾媒咨詢的數(shù)據(jù)，在接受調(diào)查的聯(lián)合辦公租戶中，45.4%的人認(rèn)為，與疫情暴發(fā)前相比，聯(lián)合辦公空間的空置率有所上升。同時(shí)艾媒咨詢也提到，在2020年，國內(nèi)的聯(lián)合辦公市場增速將放緩，但市場規(guī)模仍將擴(kuò)大，預(yù)計(jì)達(dá)到1,368.2億元人民幣。
中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模（2016年—2022年）
資料來源：艾媒咨詢，戴德梁行研究部?大中華區(qū)內(nèi)六個(gè)主要門戶城市的細(xì)分聯(lián)合辦公市場，受到各自城市的市場動(dòng)態(tài)影響，這些市場動(dòng)態(tài)也主導(dǎo)著聯(lián)合辦公行業(yè)的未來走勢。
資料來源：戴德梁行研究部 北京：
預(yù)計(jì)未來幾年，北京聯(lián)合辦公市場將步入增速放緩期，行業(yè)經(jīng)營模式將繼續(xù)向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變。在人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等高科技的助推下，能擺脫同質(zhì)化競爭，提供更為多元化、差異化運(yùn)營理念的品牌將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。
上海：
未來，聯(lián)合辦公運(yùn)營商將繼續(xù)發(fā)展服務(wù)多樣化，尤其是定制辦公空間和空間管理。全球疫情的持續(xù)發(fā)酵和整體經(jīng)濟(jì)的不確定性將繼續(xù)對(duì)所有公司的經(jīng)營戰(zhàn)略產(chǎn)生影響。這樣的情況下，靈活辦公解決方案在過去和將來都會(huì)是寫字樓市場的重要組成部分。上海甲級(jí)寫字樓市場未來5年有超過514萬平方米的供應(yīng)量。這樣龐大的辦公空間未來都將需要配備聯(lián)合辦公空間來滿足租戶靈活辦公的需求。
深圳：
盡管今年深圳甲級(jí)寫字樓需求活躍度及吸納量均超預(yù)期，然而面對(duì)未來的高供應(yīng)及包括研發(fā)樓、政府產(chǎn)業(yè)空間等其他辦公空間的競爭，不少開發(fā)商通過打造自有新型辦公空間以滿足租戶多樣需求來提高出租率。這也反映了辦公物業(yè)市場短兵相接的局面。此外，復(fù)雜多變宏觀環(huán)境及經(jīng)濟(jì)走向也將一定程度制約辦公空間需求。另一方面，部分國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌已開啟定制空間設(shè)計(jì)新賽道。
資料來源：戴德梁行研究部
廣州：
截至2020年底，廣州甲級(jí)寫字樓市場存量達(dá)519萬平方米，未來五年預(yù)計(jì)仍有超310萬平方米的新增供應(yīng)入市。大量的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目將為聯(lián)合辦公的發(fā)展帶來更多選擇的機(jī)會(huì)。國內(nèi)外企業(yè)都在積極探討辦公模式的升級(jí)以控制成本，對(duì)聯(lián)合辦公的接納度提升，這將進(jìn)一步為聯(lián)合辦公行業(yè)帶來新的機(jī)遇。預(yù)計(jì)未來聯(lián)合辦公行業(yè)的擴(kuò)張步伐保持謹(jǐn)慎狀態(tài)，行業(yè)洗牌持續(xù)，而那些具有較強(qiáng)運(yùn)營能力的頭部品牌將更具發(fā)展?jié)摿ΑＢ?lián)合辦公在未來不僅仍是中小型和初創(chuàng)型企業(yè)的優(yōu)質(zhì)選擇，憑借靈活的租賃條款也將受到大企業(yè)的青睞。同時(shí)，聯(lián)合辦公運(yùn)營商亦需不斷優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容來吸引目標(biāo)客戶。
香港：
即使肺炎疫情初期曾對(duì)共享工作空間行業(yè)構(gòu)成沉重打擊，但因?yàn)槠髽I(yè)在持續(xù)不明朗的商業(yè)環(huán)境中愈發(fā)尋求靈活彈性的辦公模式，促使對(duì)靈活辦公場所的需求不斷增長。這種環(huán)境下，隨著企業(yè)希望在靈活彈性、節(jié)省成本及為商業(yè)定位做好準(zhǔn)備之間尋求適當(dāng)?shù)钠胶猓A(yù)期未來對(duì)共享辦公空間的需求將會(huì)有所增加，同時(shí)一定程度的在家辦公的情況在明年將會(huì)持續(xù)。
對(duì)于營運(yùn)商來說，新冠肺炎導(dǎo)致企業(yè)員工遷離共享辦公空間至家中辦公，帶出企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)的重要性。結(jié)果，即使靈活辦公行業(yè)在未來將會(huì)持續(xù)增長，但是單純的共享辦公空間營運(yùn)商將會(huì)變的越來越少，而他們會(huì)更傾向于提供混合的辦公空間，這包括單純的共享辦公空間和服務(wù)式辦公空間。隨著靈活辦公行業(yè)的不斷成熟，預(yù)計(jì)一些業(yè)主還將抓住機(jī)會(huì)，利用靈活辦公場所來填補(bǔ)其物業(yè)內(nèi)空置中的地方。
臺(tái)北：
在后疫情時(shí)代，共享辦公室挾其空間靈活運(yùn)用優(yōu)勢，預(yù)期需求將持續(xù)穩(wěn)健成長。加上臺(tái)北優(yōu)質(zhì)辦公供給持續(xù)短缺，共享辦公室亦將朝外圍辦公商圈如內(nèi)湖科技園區(qū)及南港作為擴(kuò)張熱區(qū)。
戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie認(rèn)為："在不久的將來，有許多因素可能會(huì)影響中國聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展。其中一些比較重要的因素包括：整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和對(duì)聯(lián)合辦公的需求；聯(lián)合辦公在辦公租賃開銷和地點(diǎn)選擇上的優(yōu)勢；創(chuàng)造新的收入點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)多元化利潤的新途徑；更智能的聯(lián)合辦公空間；提高對(duì)聯(lián)合辦公工作方式的認(rèn)知度，以擴(kuò)大潛在客戶群。"
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理魏超英表示，"了解影響中國聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展的重要因素，采取對(duì)應(yīng)的智能辦公解決方案和發(fā)展策略，將對(duì)聯(lián)合辦公運(yùn)營商的未來發(fā)展至關(guān)重要，只有這樣中國聯(lián)合辦公行業(yè)才能尋求到持續(xù)發(fā)展的路徑。"
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