依賴母公司的海悅生活擬上市 外拓能力不足 員工成本占比較高
作者：兮木
來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）
4月23日，房地產(chǎn)開發(fā)商海倫堡旗下海悅生活控股有限公司（下稱“海悅生活”）向港交所遞交招股書，擬香港主板上市。
本次IPO海悅生活募集資金擬用于收購(gòu)住宅和非住宅物業(yè)管理公司、開發(fā)增值服務(wù)、建設(shè)及升級(jí)智能管理平臺(tái)、升級(jí)在管社區(qū)的硬件基礎(chǔ)設(shè)施及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等方面。
招股書顯示，2018-2020年，海悅生活的收益分別為4.17億元、5.57億元、6.76億元，凈利潤(rùn)分別為4697.8萬(wàn)元、7726.1萬(wàn)元、9794.7萬(wàn)元。
圖源：海悅生活招股書
對(duì)海倫堡的依賴程度加深 外拓壓力大
值得注意的是，海悅生活部分收益來自海倫堡中國(guó)集團(tuán)所開發(fā)的項(xiàng)目，且依賴程度不斷加深。
2018-2020年，海悅生活來自海倫堡中國(guó)集團(tuán)的收益分別為0.69億元、1.29億元、1.93億元，占總收益的比重分別為16.7%、23.1%、28.5%。占比不斷提升，可以看出其對(duì)母公司的依賴程度不斷加深。同期，海悅生活來自獨(dú)立第三方的收益分別為3.38億元、4.24億元、4.81億元，占總收益的比重分別為81.0%、76.0%、71.1%，呈不斷下降趨勢(shì)。
圖源：海悅生活招股書
招股書顯示，截至2020年底，海悅生活在管和簽約項(xiàng)目合計(jì)150個(gè)，簽約總建筑面積4230萬(wàn)平方米。其中，絕大部分來自海倫堡中國(guó)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)。
2018-2019年海悅生活所簽約項(xiàng)目全部來自海倫堡中國(guó)集團(tuán)。其中，2018年簽約建筑面積2967.8萬(wàn)平方米、簽約數(shù)量84個(gè)；2019年簽約建筑面積3509.3萬(wàn)平方米、簽約數(shù)量111個(gè)。
直至2020年海悅生活才開始外部拓展，來自獨(dú)立第三方的簽約面積（建筑面積）和項(xiàng)目數(shù)量分別為8.3萬(wàn)平方米和1個(gè)，海悅生活的外拓壓力較大。
此外，由于海悅生活目前仍依賴母公司海倫堡，但其對(duì)海倫堡的管理策略并無控制權(quán)，同時(shí)也無法控制影響海倫堡業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況的宏觀經(jīng)濟(jì)及其他因素。若海倫堡的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況或其開發(fā)、交付及維護(hù)物業(yè)的能力出現(xiàn)任何不利變動(dòng)，均會(huì)對(duì)海悅生活獲得新物業(yè)管理服務(wù)的能力產(chǎn)生重大不利影響。
員工成本占比較高 盈利能力待考
此外，據(jù)招股書，2018-2020年，海悅生活的員工成本分別為4581.1萬(wàn)元、4671.2萬(wàn)元、5936.7萬(wàn)元，分別占其銷售成本的64.5%、66.1%、68.3%。
而且，這還是在海悅生活沒有為若干雇員登記或繳足社保及住房公積金前提下。2018-2020年，海悅生活分別就社保及住房公積金供款計(jì)提撥備330萬(wàn)元、370萬(wàn)元、280萬(wàn)元。
物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，而這也決定了物業(yè)企業(yè)員工成本在銷售成本中占據(jù)著較大的比重。
近年來，物業(yè)企業(yè)人工成本上升，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均人工成本對(duì)銷售成本比率分別為55.8%、57.8%、59.1%。
但企業(yè)盈利能力的高低，取決于對(duì)成本的控制。目前來看，海悅生活的員工成本占銷售成本的比重較大，這是對(duì)海悅生活盈利能力的一大考驗(yàn)。
（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）
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