赴港IPO！最大獨立物企長城物業能否解憂？
作者：芊芊
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
6月16日，長城物業向港交所遞交上市申請，華泰國際和中國平安資本(香港)為聯席保薦人。
長城物業表示，計劃將募資金額用于進一步擴大業務規模及市場份額，并通過收購及投資分散其管理的項目及物業類別，包括收購或投資物業管理公司、城市營運服務公司、增值服務供應商等，以進一步提升其提供增值服務的能力。
與地產開發商分拆物業上市的模式不同，長城物業是“不依賴任何關聯地產開發商”的獨立物業管理公司。早在2017年7月，長城物業在其官方微信表示，正在籌謀A股上市，為公司謀求更大的資本力量，但最終不了了之。
資料顯示，長城物業于1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展業務。目前，長城物業的物業管理業務分布在中國31個省、直轄市和自治區的162個城市，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。
招股書顯示，截至2021年3月31日，長城物業擁有708個在管項目及855個合約管理項目，服務業態包括住宅、寫字樓、商業綜合體、政府辦公樓、工業園區等。在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，為大約300萬名業主和社區住戶提供服務。此外，長城物業還有130個由其合營企業管理的總建筑面積為5930萬平方米的項目。
物業管理費、毛利率均低于行業均值
長城物業的營收項目主要有物業管理服務、地產開發商增值服務、社區增值服務和專業服務。物業管理服務是長城物業的最大營收項目。2018年至2020年，物業管理服務總營收占比分別為79.3%、78.1%、76.3%。2021年第一季度，物業管理服的總營收占比為77.6%。
來源：長城物業招股書
收入方面，2018年至2020年，長城物業的收入分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元；凈利潤分別為0.71億元、1.34億元及2.07億元。2020年第一季度和2021年第一季度，長城物業的營收分別為6.93億元、7.84億元，凈利潤分別為0.47億元、0.50億元。總的來看，長城物業的業績呈現逐漸上漲的趨勢。
不過，在收益增長的同時，長城物業物業費以及整體毛利率長期的地位，仍是其需要面臨的難題。
招股書披露，2018年至2020年，其平均物業管理費分別為約1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月、1.8元/平方米/月；截至2021年3月31日止三個月，住宅物業的管理費為1.6元/平方米/月，非住宅物業為2.4元/平方米/月。
公開數據顯示，2020年百強企業管理項目平均物業費為3.84元/平方米/月，住宅物業的管理費為2.05元/平方米/月。顯然長城物業的平均物業管理費以及住宅物業的管理費均低于行業均值。
招股書顯示，2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三個月，長城物業整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。跟據相關數據，2020年42家上市物企平均毛利率達29%，長城物業的毛利率水平低于上市物企平均值。
碧桂園服務入股 面臨流動資金風險
上市前夕，碧桂園服務成功入股長城物業。
2021年4月29日，長城物業原股東之一成都市盛美同贏投資合伙企業（有限合伙）（以下簡稱盛美同贏）與碧桂園服務簽署股份轉讓協議書，盛美同贏以5.4億元的轉讓其所持1332.14萬股股份予碧桂園服務，在長城物業占15.28%股份。
來源：長城物業招股書
截至目前，上述股份轉讓已經完成，股份轉讓完成后，長城物業由熙城睿家、熙城睿和、中洲資本、碧桂園服務、熙城睿豐、熙城睿盈和熙城睿安等分別持股約20.70%、18.50%、18.22%、15.28%、11.85%、8.95%及6.5%。碧桂園服務位居長城物業的第四大股東。
另外，在招股書中，長城物業提到，人工及分包成本可能面臨波動，且人工及分包成本的上升可能損害公司業務并降低盈利能力。
招股書顯示，2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年3月31日止三個月，長城物業的人工成本（入賬列為僱員福利開支）分別占總服務成本的33.2%、34.5%、35.5%、36.5%及38.9%。同期，分包成本（主要記錄為安保、保潔、綠化及園藝服務成本）分別占總服務成本的39.1%、37.2%、37.2%、39.5%及36.2%。由于人工及分包成本合共占服務成本的重大部分，長城物業認為控制及降低人工及分包成本以及其他運營成本對保持及提升利潤率至關重要。
值得一提的是，長城物業表示，其分別于2018年及2019年12月31日錄得流動負債凈額5.21億元及5.19億元。截至該等日期長城物業擁有流動負債凈額主要由于公司的貿易及其他應付款項分別為9.83億元及10.23億元，以及可贖回股份分別為5.69億元、5.62億元。長城物業坦言，流動負債凈額讓其面臨流動資金風險。
（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）。
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