融匯悅生活IPO背后：營收來源單一 母公司依賴癥強
作者：芊芊
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
6月30日，融匯悅生活集團有限公司（簡稱“融匯悅生活”）向港交所主板遞交上市申請，光銀國際為其獨家保薦人。
來源：港交所官網
招股書顯示，融匯悅生活是一家提供全面物業管理服務及商業運營服務供貨商，擁有逾15年營運經驗，聚焦成渝經濟區、環渤海經濟區及海峽西岸經濟區的重點城市。融匯悅生活主要擁有兩條業務線，分別為物業管理服務及商業運營服務。
根據中指研究院的資料，按整體實力計，融匯悅生活在2020年中國百強物業管理公司中排名第55位，以及在2021年中國百強物業管理公司中排名第50位。
在管面積和營收高度依賴癥母公司
招股書顯示，融匯悅生活的物業管理服務業務線在重慶市、福建省福州市、山東省濟南市以及安徽省蕪湖市共有47個在管項目及57個已訂約項目，在管總建筑面積為640萬平方米。于最后實際可行日期，融匯悅生活共有52個業務管理服務業務線的在管項目，在管總建筑面積為760萬平方米。同時，向14個項目提供商業運營服務，合約總建筑面積為40萬平方米。
在管面積方面， 融匯悅生活高度依賴融匯集團或融匯集團的合營企業及聯營公司。2018年至2020 年，融匯集團或融匯集團的合營企業及聯營公司的在管面積占比分別為99.3%、98.4%、98.2%，而獨立第三方的占比分別為0.7%、1.6%、1.8%。
在招股書中，融匯悅生活表示，其與融匯集團建立長期戰略合作關系。自2006年成立本集團以來，其一直為融匯集團提供物業管理服務，自2008年以來一直為融匯集團提供商業運營服務。
而在業績方面，融匯悅生活的收入也高度依賴融匯集團。
據招股書，2018年至2020年，融匯悅生活的收益分別為1.99億元、2.24億元、2.41億元。其中，融匯悅生活的五大客戶產生的收入分別為4260萬元、4880萬元、6550萬元，分別占總收入的21.4%、21.7%及27.1%。同時，最大客戶融匯集團及其關聯方產生的收入分別為3740萬元、4280萬元、6090萬元，分別約占總收入的18.8%、19.1%、25.2%。
此外，2018年至2020年，融匯悅生活向融匯集團及其聯營公司及合營企業所開發的物業提供基礎物管服務產生的收益在其提供基礎物管服務產生的收益占比分別為99.5%、99.5%、99.6%。而融匯悅生活向融匯集團及其聯營公司及合營企業所開發的商業物業提供商業運營服務產生的收益在其提供商業運營服務產生的收益中分別占比99.2%、100.0%、100.0%。
融匯悅生活表示，由于對融匯集團的業務策略并無控制權，亦無法控制影響融匯集團及其聯營公司及合營企業的業務、運營、財務狀況或前景的宏觀經濟或其他因素，因此融匯集團運營、其按時實現開發計劃的能力、或其開發新物業的能力等任何不利發展可能會影響融匯悅生活取得新物業管理服務合約及商業運營服務合約的能力。
規模較小 營收來源單一
據相關媒體統計，2020年已披露年報的42家上市物企在管面積總共為42.8億平方米，均值過億，其中TOP5的在管面積均超3億。2020年上市物企的在管面積平均增量為2930.7萬平方米，較2019年的1952.2萬平方米，增長了50.1%．而融匯悅生活每年的招投標市場拓展項目并不多。截至目前，官方披露過的僅有3個，且管理面積都不是非常大。
資料顯示，融匯悅生活近兩年逐漸擴張規模。2017年，福建融匯物業托管福建省林業廳宿舍，項目總建筑面積為4.31萬平方米；2019年，重慶融匯物業簽約藍月亮集團，全面接管藍月亮重慶廠區的物業管理工作，管理面積達9.8萬平方米；2020年，重慶融匯物業與重慶冠昭物業簽訂咨詢顧問協議，對冠昭物業旗下住宅提供管理輸出，項目面積達55萬平方米。
另外，為 擴大物業管理業務，于2021年5月25日，重慶融匯物業管理分別向朱小鵬及王藝收購重慶新天源的49%及2%股權，總代價為1020萬元。朱小鵬及王藝均為獨立第三方。于該股權轉讓完成后，重慶新天源分別由重慶融匯物業管理及朱小鵬擁有51%及49%。
從財務方面來看，招股書顯示，2018年至2020年，融匯悅生活的收入分別為1.99億元、2.24億元、2.41億元，復合年增長率為10.2%；年內溢利分別為1849.3萬元、3558.7萬元、5417.8萬元，復合年增長率為71.2%。
來源：融匯悅生活招股書
雖然業績持續增長，但是融匯悅生活的營收來源存在單一風險。
據招股書，融匯悅生活的大部分收益來自物業管理服務。2018年至2020年，物業管理服務的收益分別為1.65 億元、1.87 億元、2.03 億元，分別占年度總收益的82.8%、83.3% 、84.2%。
融匯悅生活表示，物業管理服務收入大部份產生自向融匯集團及其聯營公司及合營企業所開發 物業提供的服 務。融 匯集團及其聯營公司及合營企業的業務、財務狀況或前景的任何不利發展、面對的任何財務困難，可能對融匯悅生活的業務、財務狀況、經營業績及前景造成負面影響。
（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）。
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