作者：芊芊rYF曹操讀書網

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2021年，是金科股份登陸資本市場的第十年。rYF曹操讀書網

上市十年，金科股份不僅證明了自己，還開啟了其新五年高質量發展戰略。rYF曹操讀書網

2021年8月27日，金科股份發布年中報，數據顯示，2021年上半年，金科股份實現營業收入439.73億元，同比增長45.10%；實現凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤37.05億元，同比增長2.49%；每股收益0.67元，基本與上年同期持平。rYF曹操讀書網

據悉，這跟金科股份在2021年嚴格執行“一穩二降三提升”的經營策略密不可分。rYF曹操讀書網

“一穩二降三提升”??金科股份實現規模穩健增長

不同于過去十年銷售額飛速增長的“金科速度”，如今的金科股份更注重穩健發展。rYF曹操讀書網

資料顯示，2021年上半年，順應“三道紅線”、“政府集中供地”等行業調控政策變化，在新一屆董事會領導下，金科股份快速適應行業變化，及時確定了“一穩二降三提升”的經營策略，堅持穩健發展，降低負債、降低庫存，提升盈利能力、核心競爭力及資產運營能力，最終使得各項經營指標穩定增長。rYF曹操讀書網

金科股份2021年中報顯示，2021年上半年，金科股份資產總額達3,956億元，較上年末增長3.80%；實現銷售回款997億元，回款率提高至97%，遠超行業平均水平；經營性現金流達到25.14億元，同比大幅上升202.62%。高比例的銷售回款也進一步保障了其現金流的穩定。rYF曹操讀書網

在降負債方面，金科股份也卓有成效。rYF曹操讀書網

截至2021年6月30日，金科股份有息負債降至941.44億元，同比壓降超160億元。其中，一年內到期有息負債268億元，占比降至28.47%；一到三年內到期有息負債為524.69億元，占比為55.73%；三年以上到期有息負債為148.75億元，占比為15.80%，債務結構進一步得到優化。同期，金科股份賬上貨幣資金為370億元，足以覆蓋短債。rYF曹操讀書網

從三道紅線指標來看，上半年，金科股份扣除合同負債后資產負債率為69.55%，凈負債率為77.08%，現金短債比為1.38倍，全部保持在“綠檔”。rYF曹操讀書網

在財務結構整體向好之下，金科股份的銷售規模也實現穩步增長。rYF曹操讀書網

據悉，2021年上半年，金科股份堅持去庫存、調結構、降分銷、抓回款，堅守利潤底線，強化科技賦能，系統提升銷售力，這使其銷售規模持續穩健增長。rYF曹操讀書網

金科股份2021年中報顯示，金科股份上半年實現銷售金額約1025億元，同比增長18%；房地產銷售面積約1005萬平方米，同比增長約17%。在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區銷售金額占比分別達到43%、20%、12%、11%、8%，區域布局日趨合理。rYF曹操讀書網

強調有質量的銷售和回款，經營穩健，“三道紅線”持續滿足監管要求，現金流安全進一步加固，多項指標的持續向好讓金科股份被多家機構看好——公司主體信用等級穩步提高，不僅境內主流評級機構均給予AAA級，標普國際評級由B+跳級提高至BB-，穆迪國際評級由B1展望穩定提高至B1展望正面。rYF曹操讀書網

多元化拿地 金科股份投資城市能級持續提升

銷售規模穩增的同時，金科股份不斷提升投資質量，加強多元化拿地能力，這使其投資城市能級獲得提升。rYF曹操讀書網

資料顯示，2021年上半年，在保證現金流安全的前提下，金科股份持續補充優質土地資源，累計新增土地儲備39宗，土地購置合同金額達到354億元，計容建筑面積835萬平方米，平均樓面單價為4240元/平方米，順應了投資銷售比控制在40%以內的監管政策。rYF曹操讀書網

此外，金科股份拿地方式更趨多元化。上半年，通過“地產+商業”、“地產+產業”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積達到472萬平方米，占比57%；新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比約93%，城市能級顯著提升。rYF曹操讀書網

截止2021年6月30日，金科股份總可售資源約7311萬平方米，其中，重慶占比降至23.69%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。rYF曹操讀書網

在金科股份看來，貨值充裕的同時，促使區域分布占比與經濟發展及行業趨勢更加契合，更能夠支撐公司未來的可持續發展。rYF曹操讀書網

2021年8月31日，金科股份董事長周達在企業中期業績發布會上表示，未來房地產的競爭是全方位的能力競爭，就地產開發業務來說，要提高毛利率就要靠“拿好項目”。拿好項目就是要把“1+6”的多元拿地模式進一步夯實，通過多元拿地渠道來獲取更多的毛利率有保障的項目。rYF曹操讀書網

隨著集中供地等監管要求的出臺，在核心城市公開拿地已經進入到白熱化競爭階段，土地市場持續升溫下，高質量的土儲將成為企業高質增長的護城河。rYF曹操讀書網

加速布局新賽道 實現四位一體協同發展

當下，整個地產賽道的生存邏輯，已經變成“穩字當頭”。房企要對內煉“內生力”，也就是從依靠激進的杠桿，轉為穩健的經營；對外，要用多元化拓展增量，打造新的增長極。rYF曹操讀書網

早在2018年，金科股份就呼應以用戶為核心的“美好你的生活”理念，聚焦四大萬億級產業，將原有的“地產+服務”雙核驅動戰略，進一步升級到“四位一體”戰略。rYF曹操讀書網

2020年12月，金科股份提出要堅持“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，即精耕地產主業、做強智慧服務、做優科技產業、做實商旅康養，在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈。rYF曹操讀書網

事實證明，金科股份的新戰略是有效的。rYF曹操讀書網

2021年上半年，金科股份的多板塊呈現出高質量的增長。rYF曹操讀書網

作為多元業務的第一主力，金科的物業板塊金科服務已于2020年11月正式在港交所上市。2021年上半年，金科服務營收到25.86億，同比大增88.8%；凈利潤同比大增80.3%達到5.3億，凈利潤率達20.95%。上半年新增在管面積3062萬平方米，總在管面積達1.87億平米；新增合約面積3477萬平方米，相較去年全年增長132%。rYF曹操讀書網

截止2021年上半年，金科產業已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個省份22個城市，累計開發運營管理項目28個，面積超1300萬平方米。尤其是，濟寧、固安兩個產業園區相繼開園，一個是深耕齊魯的山東省重大項目，一個是環京首個重要落子，兩大產業項目組合助力區域產業板塊實現新的發展。rYF曹操讀書網

除此之外，金科的商旅康養線也快速起步。2021年上半年，金科中心、金科·愛琴海、金·WALK未來生活中心三大商業產品線明確，重塑金科商業IP；重慶、昆明、慈溪三地的金科·愛琴海商業項目實現更名運營；首個超大型城市綜合體金科中心正式在重慶亮相。rYF曹操讀書網

按照金科的構想，到2025年公司總銷售規模中的“地產+”業務銷售模將達到500億元以上；持有優質資產大幅提升，優質資產規模達到300-500億元；智慧服務業務規模保持高速增長。rYF曹操讀書網

在多賽道的協同發展之下，金科股份的核心競爭力不斷增強，也為未來發展打下了扎實的戰略底盤。rYF曹操讀書網

未來，金科股份仍將做行穩致遠的“長期主義者”。rYF曹操讀書網

金科股份董事長周達在中期業績發布會上也再次表示：“未來5年，公司發展方式將著力實現‘兩升級、三轉變’，即由傳統地產向科技地產升級，由傳統服務向數智服務升級；由單賽道為主向多賽道協同發展轉變，由高速度發展向高質量發展轉變，由常規發展模式向創新驅動模式轉變。這是我們將長期堅定不移去努力實現的”。rYF曹操讀書網

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）rYF曹操讀書網

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