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圖片來源@視覺中國rv9曹操讀書網

文 | 一點財經，作者 | 劉亞杰，編輯 | 嚴睿rv9曹操讀書網

“我原來一直以為，只有我這模樣的能叛變，沒想到啊沒想到，你朱時茂這濃眉大眼的家伙也叛變革命了……”1990年1月26日，陳佩斯與朱時茂送上了二人在央視春晚，甚至是整個喜劇生涯中最經典的演出。rv9曹操讀書網

主角與配角、正派與反派角色互換，效果瞬間拉滿。陳的滿臉狡黠，朱的正派氣質，誰叛變，誰不會叛變，原本寫在臉上，結果卻不盡然。rv9曹操讀書網

眼下，地產圈子里，所謂的“濃眉大眼”，同樣不一定真實。rv9曹操讀書網

9月23日，花樣年控股（01777.HK）半年報還在炫耀：281.17億元的合同銷售額增長60.1%、1.53億元的歸母凈利潤增長58.7%，眉夠濃、眼夠大吧；不到兩周后（10月4日）又迫不及待，發布公告表示一筆當日到期的優先票據，剩余本金2.06億美元無法按期歸還。rv9曹操讀書網

回顧2021年，業績“叛變”實際情況的房企不在少數。都說在健全的市場機制下，“劣幣驅逐良幣”是大勢所趨，如今“良幣”也撐不住了，開始自我驅逐。都說藝術來于生活，高于生活，真是一點沒錯。rv9曹操讀書網

有人說，數據與現實脫軌，是房企CFO施展財技，讓債務化作資產，還有人認為一切都是假的，都是憑空的虛妄，其實都只看到表象。房企成為“良幣”，都有過人的洞察、決策和執行力，只是后來耽于一時的猶豫和幻想，被時間打了響亮的耳光。rv9曹操讀書網

回顧歷史，良幣房企發現了問題，有過對癥下藥的調整，只是從效果來看，那調整還不夠，風險沒有徹底消除。畢竟需要下手打碎的，是曾經將它們托舉而出的成果、經驗、價值觀。可是又能怎樣？改變還不是照樣來了？只不過站得更高了，摔得更慘了。rv9曹操讀書網

良幣驅逐良幣

“對房企而言，2021年是有史以來最糟糕的一年。”地產人有如此感嘆，并非毫無來由。rv9曹操讀書網

前不久，克而瑞發布一組數據：截至9月27日2021年房企累計違約債券已達39支，累計金額467.5億元，已經超過2020年180.44億元159%之多。越來越多窟窿堵不上，讓地產人的發量直追IT程序員。rv9曹操讀書網

有媒體查看人民法院公告數據，截至9月26日對外公告破產的房企數量已經達到300家，平均每天有1家房企倒閉。錢是一天比一天難賺，還錢的壓力如影隨形，被逼到墻角選擇繳械的房企越來越多，說一聲“最糟糕”似乎合情合理。rv9曹操讀書網

事實果然如此嗎？不盡然。rv9曹操讀書網

查詢人民法院更早的信息，數據非但不糟糕，反而正在好轉：只看宣布破產房企的數量，2019年為528家，2020年為470家。即使按照目前倒閉的速度計算，2021年的情況會比前兩年情況更好，這應該是個好消息。rv9曹操讀書網

至于華夏幸福（600340.SH）、泰禾集團（000732.SZ）、藍光發展（600466.SH）……一眾熟悉的房企陸續暴雷，并非集中出現在2021年，而且它們仍在積極尋找化解危機的出路，無論主動還是被動，至少還算勤勉。rv9曹操讀書網

如此看來，在2020年監管出臺“三條紅線”標準以前，地產圈子一直未曾停止過優勝劣汰。行業的自我凈化，過濾掉眾多規模不濟、經營不善且難以為繼的中小房企。rv9曹操讀書網

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也有些大魚被礁石卡住了，不過畢竟是老江湖，陸續典當些核心資產，仍然可以階段性換些過冬的糧。如今市場大池子里，競爭環境已經不斷改善。“良幣驅逐劣幣”，原本一切很正常。rv9曹操讀書網

然而環境改善了，花樣年們突然翻了船。陷入逾期兌付危機的時候（10月8日），還在“欣然宣布”前9月408.69億元合約銷售額與260.3萬平方米的已售建筑面積，同比分別增長25%與9.6%。rv9曹操讀書網

再匯總近期花樣年的成長數據，從2019年開始，雖然其短債規模一直在增長，但始終沒有超過現金及現金等價物的規模。原本舒服的小日子吃著火鍋唱著歌，突然就被債務的“馬匪”截了。rv9曹操讀書網

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同樣的情況也發生在新力身上。自上市以來2019與2020年僅兩次出現短債規模“超標”現象，而且轉至次年警報隨即解除；業內人士曾詬病恒大借商票向供應鏈轉嫁財務壓力，不過暴雷之前能賣的房子還是賣了出去。rv9曹操讀書網

看似都能正常運轉，然后各自拋錨。rv9曹操讀書網

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如此房企數量多了，反而讓那些一直經營欠佳，始終無法健康運轉的房企暴雷，成為罕事。只看陽光100中國（02608.HK）的歷史數據，現金及現金等價物從未覆蓋短債，可是無人問津，即使8月中旬宣布實質違約的時候，也未能吸引過多關注。rv9曹操讀書網

這年頭兒，劣幣被淘汰不是新聞，良幣被淘汰才是。rv9曹操讀書網

僥幸的代價

是誰讓“良幣驅逐良幣”？很多觀點認為是監管政策收緊，“三條紅線”似乎挨了最多的“板子”，其實并非如此。rv9曹操讀書網

早在2016年底，中央經濟工作會議已經明確了“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、去短板”的五大任務。政策方向是引導房企用資產兌換流動性，早些上岸；通過產品邏輯替換金融邏輯，主抓高利潤項目。從那時起，“房住不炒”的基調，清理庫存消解債務壓力的路線已經定下。rv9曹操讀書網

作為眾矢之的的萬達迅速做出反應，逐步清退海外資產，還在2017年中旬將77家酒店股權與13個文旅項目91%股權，合計作價637.5億元分別賣給富力地產（02777.HK）與融創中國（01918.HK）。rv9曹操讀書網

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都說地產是最看政策臉色的行業，風向早就變了，可又有多少人掩耳盜鈴？王健林意識到了風險的嚴重性，果斷割掉了大腿肉；更多房企不過片刻的驚愕，隨后歌照唱舞照跳。rv9曹操讀書網

作為花樣年的掌舵人，潘軍有一定風險意識，老早就在布局“輕資產”轉型。2014年的時候，從母體分割獨立上市的彩生活，3.22億平方米在管面積同比有了56.9%的增長；間接持有的公司美易家，也開始在短租及度假物業服務領域有所成績。rv9曹操讀書網

奈何后來，花樣年非要加碼重資產項目，提出了“351”計劃——2018年銷售達300億元、2019年銷售達500億元、2020年銷售達1000億元，又是一腳油門踩到底。rv9曹操讀書網

想來新力不也是一樣？正如《一點財經》在《未強先衰的新力與自欺欺人的張園林》的觀點，張園林也曾意識到，陳凱那套“高杠桿+高周轉”的模式風險太高，因此只讓他在“聯席董事長”位子坐了半年時間，隨即一拍兩散。rv9曹操讀書網

可是自己掌舵新力的時候，繼續吹大規模的游戲并沒有停止，新力仍然堅持著2017年提出的“三年破千億”大計劃。在合同銷售額破千億的時候，債務規模卻也撞線千億。rv9曹操讀書網

如今回頭看，當年王健林樹立的榜樣形象，對花樣年和新力沒有起到足夠的警示作用。它們都有逃過一劫的機會，卻都覺得大限未到，還有時間再讓資產去市場翻滾一段時間。就好像韭菜買股票，懷揣著三分僥幸，總覺得能夠抄底，結果總是倒在半山腰上。rv9曹操讀書網

這樣說來，“三條紅線”的標準，理應作為標尺檢驗2016年后房企轉型成果，而非如今“抱佛腳”的理由——這叫本末倒置。眼下的惡果，還是暴雷房企自己親手造成的。rv9曹操讀書網

東窗事發期間，兩家公司都在想辦法脫困：作為花樣年（持股57.41%）與彩生活（持股66.96%）兩家公司的大股東，曾寶寶以不超過33億元的代價將后者核心物業資產鄰里樂，賣給碧桂園服務（06098.HK），拆了物業的東墻去補地產的西墻。rv9曹操讀書網

新力也開始聘請法律顧問和財務顧問，遴選處置一些有價值的項目，換取資金以解燃眉之急。從它們身上，能看到狼狽和悲壯，卻沒有更好的出路。只怪當初都把劇情想得太美，現實太誘惑。rv9曹操讀書網

沒辦法，恒大從2020年7月就開始七折賣房，一年時間也沒能扭轉局面；如果恒大都不行，它們能行嗎？rv9曹操讀書網

出路只剩賣賣賣？

作出錯誤的決策房企會萬劫不復嗎？短期內不會，市場仍然表現出足夠的寬容。rv9曹操讀書網

不久前，華夏幸福召開金融機構債權人會議，為欠下的2192億元金融債務，給出包括出售優質資產、債務展期、設立信托收益權份額抵償等6項解決方案。能變現的盡快變現，無法變現的繼續持有等待現金回流。rv9曹操讀書網

整套方案可執行性有多強、如何設定操作細則、董事會能否審議通過……眾多懸疑尚未揭開，不過還是讓華夏幸福的股價，在節后交易首日收獲9.98%的增長；大股東中國平安（601318.SH）一直不離不棄，節后股價也維持著上升狀態。rv9曹操讀書網

不難看出，處于困境中的房企，只要有擺脫現狀的訴求，以及具體的執行方案，資本市場仍期待且相信其能夠有所改變。要知道，截至9月初華夏幸福累計未如期償還債務已經達到878.99億元，遠遠超過花樣年的2.06億美元與新力的7541.67萬美元。這畢竟是為當年自己的猶豫不決，最終錯過時間窗口買單。很多時候，這樣的債很貴，需要實打實的割肉。rv9曹操讀書網

出現問題后，曾寶寶把電影《至暗時刻》的宣傳海報貼在微博空間，還給員工撰寫一封名為《寶爺家書》的文件。為的是告訴員工“遇到問題，去解決”，學梅花在“數九寒冬也能支棱，旺盛”。這些舉措在安撫情緒上能起到作用，卻不是解決問題的最終答案。rv9曹操讀書網

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換不到錢，一切都白搭。最切實可行的辦法，還是盡快賣掉優質資產，好在對花樣年而言，作出取舍并不難。rv9曹操讀書網

當年王健林壯士斷腕，砍掉的都是境外收購項目，其實花樣年情況類似。參考2021半年報，花樣年在新加坡持有2.28萬平方米在建項目；此外彩生活持有新加坡物業公司Steadlink與香港世紀物業，業務很難與國內項目形成有效協同，賣掉不會影響大局。rv9曹操讀書網

同時按照花樣年“地產開發+社區服務”的框架，酒店服務板塊難以融入業務體系中。況且在2021年上半年，相關業務大幅增長71.6%，收入不過4000萬元，這對亟需用錢的花樣年而言，可謂杯水車薪，還不如賣了來錢快。rv9曹操讀書網

如果還不夠，就要拿“社區服務”開刀了。自2014年上市以來，彩生活收購一批成熟的物業資產——城關物業、榮琛物業……連同花樣年物業持有的服務項目，均可以分批次出售。賣一個鄰里樂就能獲得33億元，已經接近彩生活的整體市值，多賣幾個也是理想的選擇。rv9曹操讀書網

如此資產處理辦法，幾乎成為行業普遍選擇：雖然從來未承認新力物業將會轉賣金科服務（09666.HK），但太多人相信它的存在；至于“恒大物業（06666.HK）將成為合生創展（0754.HK）囊中之物”，早已是流言滿天飛。rv9曹操讀書網

一旦這些收購達成，多數房企足夠解決燃眉之急。還不夠？就再翻翻兜里還有哪些資產可以出售。好在地產圈子里，買家的熱情還在。rv9曹操讀書網

早有報道表示，花樣年已經在考慮出售位于北京密云的國祥府與國祥雲著2個項目，如今正積極盤點相關資產。之所以沒有結果，是因為花樣年還在糾結于價格。當然，也許再過些時日，這筆生意還是要做。rv9曹操讀書網

畢竟現實所迫，房企也只能簽城下之盟了。rv9曹操讀書網

結語

“彎道超車”，這是面對強大的競爭對手，勢弱者經常會提到一個詞。rv9曹操讀書網

眼看碧桂園（02007.HK）、萬科、融創中國這些公司越來越大，繼續吹大泡沫，膨脹體積的房企不在少數。以它們的敏感和精明，一定在某個時候預見到了風險，做出過調整。只是面對落后的座次時，內心的不甘總讓它們選擇孤注一擲。rv9曹操讀書網

眼下，在上海、北京、杭州等地開始的第二輪“兩集中”供地結果陸續揭曉，眾多流拍的地塊證明，房企逐漸意識到不能再繼續放大債務的口子，是時候填補之前留下的窟窿。別再想著什么“彎道超車”，確實有機會，只是里面水太深，你把持不住。rv9曹操讀書網

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