東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《買房再等等！LPR還要降、限購繼續松，明年成都樓市會有勁爆消息》是一篇關于會有,成都,勁爆的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

一晃又到年底，2023年已經近在眼前。

雷打不動的老規矩，每年到這時候都要跟大家聊聊對明年樓市的看法，今年自然不例外。

這段時間也正好，有不少網友在群里或留言區向我們提問：

• 疫情3年，終于放開了，明年樓市會怎么走？

• 市場政策會有哪些變化，繼續放松還是要收緊？

• 現在地產相當萎靡，價格仍在低谷，手里的房子能賣嗎？

• 買房猶猶豫豫下不去手，到底什么時候下手更合適？

今天的文章，我們不僅會為大家解答以上問題，同時，也會給出關于2023年樓市的一些預測。

如果你正好在關注明年的樓市的走向，這篇文章或許能給你一些答案

01

頂層邏輯：

房地產是國民經濟支柱產業

誰也想不到，22年的最后一個月，發生了這么多翻天覆地的變化。

尤其是關于疫情、經濟和房地產的，各種討論不絕于耳。

樓市領域最受關注的，則是高層對于房地產的兩次重要表態。

• 第一是12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，再提促進居住消費，房地產仍為重要抓手。

  
  

• 第二是12月15日，國務院副總理發言，提到“房地產是國民經濟的支柱產業”，并表示正在考慮新舉措，引導市場預期和信心回暖。

前段時間我們發布的文章中，也有預測，政策對于房地產的態度很快就會迎來大轉變。

沒想到，來得這么快。

這可是隔了整整20年，高層再次重申房地產是支柱產業，非常時期，具有非常意義！

在這兩次重要會議之后，甚至網友們已經造出了新段子：房地產已經從ICU來到了KTV。

• 緊接著，12月27日晚上，我國的入境管控也放開，取消集中隔離；新冠肺炎變為新冠感染，改為“乙類乙管”。

這也意味著，影響了我們3年的疫情國內外管控，終于要退出歷史舞臺了！

管控徹底放開，接下來的重點，就是各省開始拼經濟，拼實力！

多個省份已經在行動，成都已經是恢復經濟的第一梯隊。

• 外派企業出海搶單、多個新商場接連開業，鳳凰山體育場的中超聯賽上座率創下年度新高......

疫情對大家的影響會逐步消退，種種信號，都在助推明年的經濟回暖。

顯而易見，2023年的樓市，一定也會有些大動作！

02

宏觀政策：

利率下調、棚改貨幣化、購房政策

22年的樓市出臺了不少新政策，房貸利率下降，放松限購限售，降首付、免稅費等等。

萬變不離其宗，都是在為購房需求鋪路，降低門檻，刺激大家買房。

到23年，這個總思路不會改變，預計明年繼續執行“利率下調＋購房政策放松”的可能性比較大。

除此之外，今年多地棚改重啟，也是一個信號，明年或許會加大棚改貨幣化的支持力度。

①LPR繼續下調，預估房貸利率降到4.1%左右

12月的LPR維持在4.3%，說實話，這的確讓人有點失望。

好在，1月1號的重定價日后，絕大部分的存量利率都會下調0.35%。

雖然一個月只少還幾百元，但對站崗高利率的房貸人來講也算一點安慰，蚊子再小也是肉。

同時，還會有個好消息：我們預計，明年的LPR還會繼續下調。

早一點呢，就在春節前，晚一些的話可能到二三月份，一季度至少會下調一次。

降息幅度倒是不會太大了，預計5年期的LPR單次下降會在5-10BP左右。

明年全年預估會有2-3次下調，累積降息幅度15-20BP。

也就是說，如今的房貸利率是4.3%，預估23年最低會到4.1%左右，這又是一大利好。

②著重刺激改善需求，放松還有一定空間

樓市要支棱起來，光靠剛需可不行，雖然剛需人多，但總金額少啊，力量虛弱。

市場要想真正回暖，重點在于刺激改善和多套房需求，前些年樓市是怎么火起來，很大程度上是投資客炒起來的。

今年很多降利率，減免契稅等優惠政策，都是偏向于首房首貸人群，對于改善來講，做得遠遠不夠。

今年整年都在救市，但救了一年起效一般，明年的重心是該往改善挪挪了。

針對改善購房能做的還有很多，比如限售政策松動、二三套房首付和利率下降，多孩家庭購房扶持或獎勵等。

前兩天，成都也終于跟進了帶押過戶，對于二手房買家來講是喜事一樁啊。

另外，今年成都執行了換房退個稅、貸款還完的二套首付和利率適當下降等政策，已經有了放松的基礎。

但對于父母投靠落戶資格問題、滿二不唯一的契稅、熱盤限售時間等還比較嚴格，是存在一些松動空間的。

希望明年，對于改善換房家庭還能給到更多支持，這對樓市回暖也會有積極的推動意義。

③加大棚改支持力度，貨幣化安置可能重出江湖

不知道大家發現沒，今年各地棚改陸陸續續又火了起來，拆遷及城市更新的消息在變多。

拆改新建房屋就會涉及到地產投資，在17年全國棚改化的高峰期，棚改投資額占房地產開發投資的比例最高達17%。

那一年，也正好是全國各地樓市最火爆的一年，所以棚改對樓市回暖的意義也很重大。

不過現階段很多城市拆遷不賠錢了，大多數是直接賠房子，這點明年或許會有改變。

畢竟，貨幣化棚改和舊改才是起效最快的，拆遷戶們手里有錢了，第一時間就是去買房。

在一些二手房存量高的城市執行貨幣化棚改，能精準撬動巨量的購房需求。

這也正是符合“擴大內需”的方向，需求從內部刺激，內部再來消化，形成一套完美的閉環。

如果上述三點基本都能落實，那明年樓市回暖就指日可待了！

03

恢復信心：

集中供地、房地產稅、保交樓

刺激購房需求，高層把各項政策基本落位只能算打好了基礎。

房子前兩年貴，今年的確降了，順帶著國家還適當補貼了不少，購房門檻也一降再降。

但事實是，真正屬于購房主力軍的這一波人并不缺錢啊，他們更愿意把錢存進銀行。

因為大家害怕，害怕買了房價會跌，害怕買了交不到房，害怕房產稅變相再收割。

所以，明年還得做一件重要的事：那就是恢復大家對于經濟，對于樓市的信心。

①集中供地或將取消，房企需要更多自主性

不僅是購房者沒信心，連房企也沒信心啊，今年都躺平不拿地了。

據中指監測，截至10月27日，22城供地完成率不足五成，其中長春、重慶還不足三成。

不僅如此，整體流拍率也在增加，底價成交為市場主旋律，不管是一線還是二線，幾乎都被“央國平”包圓。

表：22城2022年供地計劃及完成情況（已公布城市，數據截至10月27日）

那說實話，明年再整集中土拍就沒意思了，還各種限制價格，普通房企根本吃不下。

好在已經有城市官宣取消集中供地，長沙帶了頭，表示今后不再按年度批次推地，更改為年度常態化更新

今年其實出臺了不少對房企有利的措施，如果明年集中供地取消，房企們能有更多的自主性，拿地的積極性也會更高。

土拍對于市場有很強的傳導作用，土拍冷，市場就冷，土拍一熱，新房和二手房都會燥起來，市場情緒自然就被帶動了。

所以明年可以期待一下，集中供地很可能會被取消，或者是因城施策“變相取消”。

②保交樓、防爛尾將會有實質性的進展

爛尾年年有，今年特別多，以往屬于是偶發性事件，今年直接上升到了社會民生事件。

一方面，是數以萬計的辛苦幾十年，幾個口袋湊齊的房款打了水漂，陷入水深火熱之地。

另一方面，這還造成了社會不穩定，也讓其余潛在購房者的購房欲望急速下降。

高層重視了，今年也出臺了“3000億計劃”，但很多小城市還停留在喊口號階段，落地執行沒跟上。

要盤活全國各地的爛尾樓不容易，難度大，涉及的人群多，對接的法律程序繁雜，需要時間。

但只要爛尾樓沒有實質性的解決，大家就沒有安全感，對于樓市的信心也就不會恢復。

所以明年，保交樓防爛尾也是關鍵工作，只要政府出臺強硬的整治措施，肯定可以辦到。

③或許會考慮出臺溫和性房產稅試點政策

提到房產稅，我們的觀點是，它或早或晚，一定會來。

它就像一把“懸頂之劍”，只要它一天不落下，就會一直制造緊張情緒，就會讓人害怕，特別是讓多套房人群害怕。

所以，既然要來，不如早點來，早點落實具有可行性的房產稅試點，也是不少媒體大v的建議。

制定合理的稅收政策，采用合理的稅率，一方面增加地方財政收入，一方面也讓大家看到房地產的真面目。

讓普通人不受影響，讓多套房人群多納稅，溫和可行，循序漸進的來。

讓眾人知道它不是洪水猛獸，消除對于房產稅的恐懼，大家才會愿意相信樓市，進而愿意買房。

這幾年大家真的過得太難了，經濟如此，生活也如此，最主要就是因為新冠。

但需要注意的是，疫情雖然明面上放開了，但我們是這個月才開始跟它正面對決。

身體痊愈需要時間，經濟回暖需要人力，不是一時半會能達到的。

所以，并不是說疫情一放開，經濟馬上就會回暖，樓市馬上就反彈。

有不少專家預估，春節前后感染會達到高峰期，3月份疫情才能迎來轉折點。

也就是一季度結束的時候，會碰上樓市傳統的“金三銀四”，疊加各種促銷政策，會有一小波回升，但幅度很有限。

至少要人都陽康了，才能正式開始搞錢搞經濟，所以明年中下旬會是重要的回暖節點。

而且，回暖不會是全面的，分化式回暖將成為樓市主旋律。

一線和強二線城市的成交量和房價會有一定回升，而處在尾部的城市會比較乏力，甚至可能越來越差。

所以我們建議買或賣都在明年中上旬之前出手，盡量別往后拖，避免錯過最佳時間點。

2022年，是全力救市大年，2023年，將會是平穩回暖之年。

大家對于23年的樓市，可以適當樂觀一些。

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