東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《2023，國家喊你來買房》是一篇關于你來,國家的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

最近幾天，有關房地產的利好措施不斷，而且力度比2022年明顯加大。

對大多數城市來說，現階段的樓市的信貸環境已經逼近了歷史最寬松階段（2008年底和2015年），而且這一輪的趨勢仍在繼續寬松，下一階段各城市的首付比例和按揭利率幾乎可以肯定將進一步下調。中國樓市在低迷了兩年之后，在信貸政策的大力刺激之下，也很可能在2023年迎來變局。

一、住建部、央行、銀保監會發聲

1月5日，有記者采訪了住建部部長倪虹，對于今年整個住房和城鄉建設部門的工作核心，倪虹部長表示要因城施策、精準施策，提振市場信心。對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對購買首套房要大力支持，對購買二套房要合理支持。

就在1月5日同一天，中國人民銀行發布消息稱：近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

央行和銀保監會的通知還指出，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

對于房地產的信貸支持，從至少一年前就已經開始，如果我們看一看各期限LPR的走勢，就會發現2021年底以來中國的利率調整就開始從“實體經濟定向降息”轉向“房貸定向降息”了，因為在2020年時，一年期LPR利率的下調幅度遠大于五年及以上期限的下調幅度，當時的背景是要在疫情沖擊下穩住實體經濟，同時又不要讓放出來的水流入房地產，因此對于不同期限的貸款利率采取不同的態度。

但2021年底之后，五年期的LPR的下調幅度就開始遠大于一年期，五年期和以上LPR對應的就是房貸利率。

LPR趨勢一覽

利率對于房價的影響非常大，假設一個人在一線城市購買一套房產，貸款400萬按三十年等額本息還款，在5.5%利率時每個月的月供為22712元，在3.5%的利率時月供為17962元，兩者相差近5000元，這將減少按揭申請者的壓力，刺激購房者的買房欲望，而且還將減少存量房貸的利率，讓已經買房的人壓力減少一些，當房價有上漲勢頭時，又發現自己在降息后勉強還能支持另一筆小一點的房貸的話，就很容易讓人有再買一套房的想法。

二、市場漏洞

從住建部的表態看，目前國家支持的不只是首套房，還有二套房，兩者的差異僅僅是“大力支持”和“合理支持”而已，這兩種形容都屬于抽象概念，因為不同的執行者會有不同的理解。

再者，即使在一線城市，首套名額和處女貸（首套首貸名額）的黑市交易早已不是什么新聞，你可以用任何一個首套首貸的名義去買自己的第N套房，這在十年前一線城市已經開始限購之后，就是炒房者的最主要的購房方法，一直持續到現在。

所以針對首套和二套房的定向支持最終落到市場上時基本就是對所有人降低了購房門檻，而當市場預期房價必然要漲一波時，人們就會抓住所有的漏洞，用買名額、借名額的手段去投資投機，最終在個別地方可能讓市場又進入另一個極端。

在所有大類資產當中，房價的波動反饋是最慢的、粘性是最大的，當它進入下行區間時，需要你用很多刺激措施才能把它拉起來，如2014-2015，刺激了大半年，到了2015年3月也只有深圳一個城市起飛，到了2016年全國才開始大漲；但一旦市場被拉到了上漲狀態時，要抑制其過快上漲也會異常艱難，比如2016年全國房價暴漲，2016年底開始調控，但直到2018年全國市場才開始降溫。

三、迎來拐點

中國房地產市場自2008年以來，就在調控和刺激的周期中波動向上，在政策的影響之下形成了若干個小周期，例如2008年下跌、2009到2010年大漲、2011年下跌、2012到2013年大漲、2014年下跌、2015-2016年大漲。

中國房價同比漲幅（紅色線）

而在過去這幾年，大多數城市的下跌期比過去任何一個下跌期更長，原因在于2015-2017年的那一輪上漲太多太猛，透支了未來漲幅和居民的購買力，再加上這幾年很多造富行業如互聯網、房地產、教培等一個接著一個遭遇重大挫折，疊加疫情的影響和老齡化不斷加深，購房者的預期出現了嚴重惡化，使得托市和刺激都難以奏效。

以一線中的一線城市北京為例，現在北京大半區域的房價還不如2017年3月的前一輪周期高點，意味著無數在2017年初購房的業主這六年在買房上一分錢沒賺還賠上了利息，自中國住房商品化以來，除了過去這六年外，我們幾乎找不到北京六年不漲的其他區間...但中國人并非沒錢，只是預期不好。

2022年前三季度中國住戶新增存款13.21萬億元 歷史新高

到了2023年，伴隨中國開始轉向支持民營經濟，支持房地產互聯網等重點行業發展，同時疫情在年初基本完成過峰，國門也重新開放，經濟基本面和人們的預期將得到一定程度的修復。

因此，2023年全國房地產市場很可能將有一輪比較明顯的回暖，其中成交量的回暖會比價格更明顯，新房會比二手房更受益。最終最大的受益者將會是陷入危機的房企和入不敷出的地方財政，因為專項貸款救不了房企，最多只能讓房企晚幾年死，最終只有購房者才能救房企、才能救房地產。

四、投資需謹慎

即便國家對樓市的刺激力度如此之大，我還是強烈建議所有市場參與者都以消費的角度來看待房產，即深入理解“房住不炒”的內涵：如果是要改善自己生活，非常需要一個好的自住環境，那么2023年可能會是買房的一個好時間，你可能會拿到歷史最低的利率，也可以在市場冷淡兩年多后的海量新房和二手房中選到自己喜歡的房子；

但如果你想通過買房實現快速增值，希望像2015-2016那樣一年翻倍然后賣出，那么迎接你的很可能是更長時間的限售，更大的不確定性甚至是房地產稅的落地。

對于未來的市場，我們這里可以做幾個判斷，其中有很多內容和過去觀點保持一致：

（1）2023年，市場大概率會遠好于2021和2022，價格止跌復蘇，成交量回升；

（2）長期看，存量房的流轉一定會越來越難，因此房價對業主的意義也會越來越小；

（3）在70倍的超高估值（租金回報率僅1-1.5%）的背景下，房地產市場的風險在短期內難以化解；

（4）市場的走向將越來越依賴于行政計劃，正如分城施策的落實，未來將會根據各地市場強弱，不同城市采取不同的限購限售政策、不同的首付比例和按揭利率。資產雖然在你的名下，但房子的命運與價值任由別人拿捏；

（5）中國住宅類物業的消費屬性將提升、金融屬性將下降。

這一輪針對房地產的支持，是穩經濟、擴內需的一個部分，我們后續可能還會看到更多針對住房、汽車消費的鼓勵性措施出臺。但買房這件事，終究和其他的消費是不同的，大多數消費品不需要我們按揭，但房子需要購房者未來三十年的現金流去還月供，這將會擠壓居民對其他商品的消費能力，所以降首付、降利率，都不如降房價來得有效。

2023，國家喊你來買房！你，行動嗎？

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