上海的這幾個區域，無法狂飆！
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任何一座城市的發展，從來都不是均衡的。
臨港：想要狂飆，需要時間！
臨港的規劃確實非常好，浦東三條重要發展帶：
東西城鎮發展軸、南北科技走廊、沿江沿海發展帶最終都匯聚在臨港。
而且臨港規劃中的產業能級也很高。
最有知名度的自然是特斯拉，其他還有商飛、上汽、中芯等等高科技的企業在這里布局。
但是臨港現在最大的問題是產業雖然強，但人口不足。
而新房又上的太多。
臨港前面兩年上了差不多3萬套新房，后面兩年又是3萬套新房。
之前臨港新城鎮的住宅，也不下3萬套。
而七普臨港新城的人口是11萬，現在就算人口又有增加，怎么也不會超過15萬。
這個人口數量和這個新建的住宅數量，是完全不匹配的。
你不管按哪種算法，現在臨港都是房子多人少。
臨港的問題出在哪里呢？
規劃和現實根本不匹配，出現了錯位。
它不是按照實際的人口，實際的需求去建房的。
它是按照規劃去建房的。
按照規劃，臨港地區2025年人口要達到80萬，2035年人口要達到250萬。
如果按照80萬人口，250萬人口來規劃。
你現在開足馬力年年上1.5萬套，10年也才15萬套。
200萬新增人口，15萬套房子，還完全不夠呢。
雖然說，臨港這邊的產業是能看得見的。
規劃中的南匯新城，這個定位也是確定的。
未來呢臨港不管是商業醫療，學校各方面的配套也都會落地。
長期來說，最后臨港的界面和宜居，也不會輸給其他新城。
但是，在人口沒有落實之前，所有的規劃都是空中樓閣。
如果你真的想買臨港，等什么時候臨港新城人口到了30萬再來。
在這之前，臨港不值得期待。
當然，如果你就在臨港工作，買房能解決自住問題。
那你買在臨港問題也不大。
就是要有心理準備，這是消費，不是投資。
祝橋：目前依然是“賣魚”的起步階段！
祝橋的規劃是非常好的，祝橋現在已經有一個浦東機場，規劃中這里還有一個上海東站。
接下來這邊也是機場和火車站的直接換乘，是一個重要的交通樞紐。
但一個地方的經濟發展，板塊認可，和機場火車站本身，其實關系不大的。
重點是依托于機場火車站的這個商務區。
由于機場火車站自帶商務屬性，在機場火車站旁邊的商務區，有事半功倍的效果。
但是。
問題一：
上海已經有了虹橋商務區。已經扎根虹橋的這些企業，愿不愿意搬到東站來。
問題二：
東站這邊的商務區，到底什么時候落地。
光商務區這幾個字是沒有用的。
它需要有企業來捧場來交稅。
需要有更多的高薪人士在這里工作和生活。
這些東西，現在東站有嗎？
什么都沒有。
連東站自己，都還是一片農田。
口頭上的規劃是不作數的，你不把這個地方推平，不在這個地方把園區建起來，不拉若干企業進來交稅。
都是花活，也就是能忽悠人進來掏錢，實際效用是一點都看不到的。
而你要投資，是自己花真金白銀，去賭一個可能存在的項目。
風險都在你自己身上，收益卻是不確定的。
穩妥起見，還是等上海東站造好，規劃的商務區落地，并且商務區入駐的企業有所表現。
到那個時候，你再來考慮投資東站。
大虹橋說了這么多年，2010年商務區就已經落地了。
真正被認可，也就是最近五年的事情。
你急什么。
朱家角別墅：本質就是旅游地產！
前面十幾年，銷售最喜歡推的新房是哪類。
文旅地產。
說起來很好聽的，啊呀，這里是著名的旅游景點。
環境又好，小區品質又好。
你可以買了以后來這里度假。
也可以租出去，這么多來旅游的人，這個房子肯定很好租的。
到時候房子又能增值，你自己又能直接住自己的房子不用住酒店，平時不在還能出租賺租金。
聽起來是不是很好。
最后呢，第一條就穿幫了。
全國幾乎所有的文旅地產，最后都是沒人接盤的。
這房子就直接砸你自己手上了。
朱家角的別墅，本質上就是旅游地產。
這個房子，在朱家角生活工作的人會去買嗎？
在大虹橋青浦園區上班的人會去買嗎？
買這里的，絕大多數都是即將退休或者已經退休，買了來養老的。
賣點就是淀山湖，環境好和小區好。
唯一不好的，就是同類產品太多了。
如果房齡稍微老一點，你降價都很難賣。
你的所有鄰居，基本都是你未來的競爭對手。
如果你是為了退休后住的舒服，不考慮未來的增值和流動性。
買朱家角別墅就是為了住的舒服，可以考慮。
但如果你還想增值保值，那就直接回避。
最后聊一點更偏遠的。
崇明陳家鎮值得買嗎？
請問長興島可以買嗎？
請問楓涇可以買嗎？
請問金山新城值得買嗎？
其實從17年到現在，全區所有板塊都是跌的，只有兩個行政區。
金山、崇明。
六年過去了。
大寧金茂府從10萬漲到了15萬；古美從8萬漲到了11萬；大虹橋從5萬漲到了8萬。
金山崇明呢，不但沒漲。
大部分板塊相比2017年，還回撤了30%。
這樣的地方，你從哪里來的信心。
金山崇明離市區實在太遠了，基本上是沒有辦法在市區工作同時解決通勤問題。
本地人不會買這種很貴的新房，而新進入的購房者又非常有限。
未來不管是流動性還是增值，都是無法保證的。
但比如說你就在金山崇明工作，那么在新城買個自住的學區次新房，解決自住問題，那還是可以的。
但是要記住，這是消費，不是投資。
另外，如果預算非常有限，又是在浦東北部工作。
買在崇明長興和陳家鎮，也算是一個選擇。
再怎么說，這兩個地方還有一條地鐵，對口的學校還過得去，上班也不算太遠。
但是一樣的，這也是消費，算不上是投資。
祝大家2023年買房好運。
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