東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《深圳停建安居房、改推共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)影響》是一篇關(guān)于深圳,產(chǎn)權(quán),安居房的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

兔年伊始，談一下深圳在春節(jié)前推出的共有產(chǎn)權(quán)房新政。

1.17，深圳住建部門官網(wǎng)發(fā)布了四份關(guān)于住房保障的征求意見稿，其中最惹關(guān)注的是共有產(chǎn)權(quán)房文件。尤其官方明確說，未來將停建安居房，改建共有產(chǎn)權(quán)房。無論對(duì)業(yè)界，還是關(guān)心房?jī)r(jià)的童鞋，以及已經(jīng)在輪候庫的安居房申請(qǐng)人，都明顯看出預(yù)期有波動(dòng)。

市場(chǎng)高度關(guān)注的是兩個(gè)問題：共有產(chǎn)權(quán)房和安居房的優(yōu)劣異同，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。我也注意到有些觀點(diǎn)提出，這個(gè)是發(fā)大招，會(huì)讓深圳房地產(chǎn)“巨變”云云。

1）共有產(chǎn)權(quán)房是政府和購房人“按份共有產(chǎn)權(quán)”的住房，購房人產(chǎn)權(quán)份額原則上不低于50%，但是按照“整套住房”享有業(yè)主權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)（繳納全部的物業(yè)費(fèi)）。注意，共有產(chǎn)權(quán)房不是新鮮事，本質(zhì)上是“合伙買房”，降低購房人負(fù)擔(dān)。這一點(diǎn)是和安居房最大的不同。

2）共有產(chǎn)權(quán)房要求申請(qǐng)人全部深戶，5年以上社保，未擁有住房或過去5年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓/離婚分割過住房、未享受過購房?jī)?yōu)惠政策。重要的是第1條要求，至2021年，深圳常住深戶人口占比31.5%（556.39萬人），這意味著其覆蓋面最大也是和原來安居房一樣的。

3）共有產(chǎn)權(quán)房戶型為65平米（3人家庭以下）、85平米（4人家庭），銷售價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)的大約50%，這和之前的安居房也是基本一致的。

4）共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度，這是和安居房第二大不同，也是大家最最關(guān)注的地方，因?yàn)橹鞍簿臃浚ㄒ约叭瞬欧浚┳钍茉嵅〉牡胤揭彩沁@里。封閉流轉(zhuǎn)不是不讓買賣，而是封閉買賣。分兩種，一是政府回購，二是系統(tǒng)內(nèi)流轉(zhuǎn)。未滿5年只能由政府原價(jià)回購，滿5年則可以由政府回購，也可以轉(zhuǎn)讓給經(jīng)政府認(rèn)定的適格者，價(jià)錢是買賣雙方自由談判。既然可以買家賣家自由商定價(jià)格，那么這類住房還是有機(jī)會(huì)伴隨著城市價(jià)值的整體上升而增值的，這一點(diǎn)就極似新加坡的組屋了，建一個(gè)防火墻，自成系統(tǒng)。

5）共有產(chǎn)權(quán)房在買房的時(shí)候可以做按揭貸款，但之后不能再抵押，也即意味著無法做經(jīng)營(yíng)貸，這一點(diǎn)基本斬?cái)嗔颂踪J的行為。以及，共有產(chǎn)權(quán)房要求不能空置（半年以上）、不能出租、不能做生意。就是要你買來自己住的。

6）共有產(chǎn)權(quán)房和228號(hào)令新老劃斷。因?yàn)樯钲谥耙恢痹谕菩械氖前簿臃空撸?28號(hào)令），那么兩個(gè)政策的銜接就很重要，征求意見稿里講，共有產(chǎn)權(quán)房辦法施行后不再建設(shè)安居房，已經(jīng)簽了土地出讓合同的項(xiàng)目，繼續(xù)按原政策執(zhí)行，原來在輪候的申請(qǐng)人可以轉(zhuǎn)而申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房。實(shí)際上就是一個(gè)平替的概念，深圳安居房時(shí)代劃上了句號(hào)，進(jìn)入了共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)代。關(guān)于228號(hào)令，大家看我前文《如何看待深圳首批“人才住房”？》

7）未提及人才住房。這4份征求意見稿，涉及到共有產(chǎn)權(quán)房（出售型）、公租房（租賃型，低收入群體）、保租房（租賃型，新市民），但是沒有觸及之前市場(chǎng)一直呼喚而遲遲未出臺(tái)的人才房政策，文件里對(duì)去年末開始第一次發(fā)售的人才房，也未有只言片語。我的理解是，深圳的人才住房仍將作為一類“特殊住房”，繼續(xù)存在。即是，共有產(chǎn)權(quán)房替代了安居房，人才住房針對(duì)“人才”，另外兩類是租賃住房，總量仍然是四類，依然延續(xù)2018年的“二次房改”大政。

下面問題來了。

第一個(gè)問題，和之前的安居房比較，哪個(gè)好？

顯然是之前的安居房更好。這沒有什么可比較的。兩者價(jià)格形成都一樣，都是按照商品房?jī)r(jià)格的一半來定價(jià)。但是，安居房有最為重要的兩個(gè)特征，共有產(chǎn)權(quán)房沒有。一個(gè)是，安居房在打5折的條件下，購房人得到的是完全產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房得到的則不是。舉個(gè)例子，以65平米算，同樣是定價(jià)3萬，安居房和共有產(chǎn)權(quán)房，首付都一樣（3萬*65平米*30%），共有產(chǎn)權(quán)房不是說，購房人只付他那一半產(chǎn)權(quán)的首付，而是政府給你打了5折幫你上車，但是從所有權(quán)的角度，購房人花的錢是市場(chǎng)價(jià)。

另一個(gè)是，鎖定期不同。按之前的規(guī)定，安居房鎖定10年可以綠轉(zhuǎn)紅，自由流通。也是因?yàn)檫@一點(diǎn)，安居房在之前飽受詬病，被批評(píng)為有損市場(chǎng)平等，容易引發(fā)尋租和套利交易。共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)則設(shè)計(jì)終于修改了這一點(diǎn)，終生封閉流轉(zhuǎn)。從公共政策的公平角度，是值得大力肯定的！這樣的設(shè)計(jì)更符合“房住不炒”的宏旨。但是從和安居房比較的現(xiàn)實(shí)角度，當(dāng)然是安居房更好了，約束更少，確定性更高。

基于以上，可以說，安居房是：購房人花了一半的錢買了一套鎖定10年的100%產(chǎn)權(quán)的房子，而共有產(chǎn)權(quán)房，購房人花的錢其實(shí)是市場(chǎng)價(jià)的錢，只是說按照市場(chǎng)價(jià)他本來是買不起的，政府就跟他一起合伙幫他先上車，但是因?yàn)槟阆硎芰苏吒＠詳嗖荒軌蛱桌Ｏ喈?dāng)于說，共有產(chǎn)權(quán)房是安居房的低配版。

第二個(gè)問題，共有產(chǎn)權(quán)房能不能賣的更好？

我的看法有兩個(gè)，第一點(diǎn)，同等條件下，大概率賣不過原來安居房的時(shí)候。這一點(diǎn)上面已經(jīng)說過了。另一點(diǎn)是，還是要看地段和項(xiàng)目。不管名稱是什么，我們回到本質(zhì)講，安居房也好，共有產(chǎn)權(quán)房也好，本質(zhì)都是公共住房，是政府為了平緩大城市住房負(fù)擔(dān)過重而做的動(dòng)作。既然是各區(qū)要花公共財(cái)政的住房，就一定存在著政府的計(jì)劃和計(jì)算，在哪里安排，建多少量，給什么配置，定多少價(jià)錢……簡(jiǎn)單說，在安居房上存在的問題，不可能說在共有產(chǎn)權(quán)房上就沒有了，兩者是一回事。從實(shí)證看，無論是深圳，還是北上廣，還是香港，都有這樣的問題：地段好的公共住房還是會(huì)被搶購，而地段差的項(xiàng)目就會(huì)門庭冷落。這個(gè)和去年末深圳賣第一批人才住房的情況，是一樣的，在龍華的開市客項(xiàng)目就能賣的很不錯(cuò)，但是在大鵬的就是賣不掉。粉絲們有興趣，可以看看廣州最近在賣的共有產(chǎn)權(quán)房城雋雅苑，接近2400套，認(rèn)購不足600套。

我是說，這個(gè)背后不存在一個(gè)整齊劃一的標(biāo)準(zhǔn)，探討它的成因，根子上是供需是否錯(cuò)配，客觀講，讓一個(gè)主管部門來做這件事，的確會(huì)比市場(chǎng)自行解決更為困難。如何讓你的供應(yīng)，更加的適合需求，而不至于造成資源的浪費(fèi)，本身就是一門大學(xué)問。

第三個(gè)問題，共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成多大的沖擊？

這是許多粉絲最關(guān)心的問題，網(wǎng)上有許多觀點(diǎn)也說，這個(gè)會(huì)讓深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)“發(fā)生巨變”。我認(rèn)為首先一點(diǎn)，要肯定政府推出共有產(chǎn)權(quán)房的政策意圖，政策公平度要比之前的安居房更合理，更加呼應(yīng)“房住不炒”的國策，這是根本看法。但是其次，市場(chǎng)觀點(diǎn)過分夸大了共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)影響。我倒是認(rèn)為，更大的概率它對(duì)市場(chǎng)的影響還不及安居房。

可能是深圳人不太關(guān)注它，實(shí)際上共有產(chǎn)權(quán)房無論是在國際還是國內(nèi)，都已經(jīng)不是新鮮事物了。在國際上，英國是最早，至今還有。在國內(nèi)，北京2017年率先大面積推行共有產(chǎn)權(quán)房。廣州也在2020年推出了共有產(chǎn)權(quán)房新政，迄今拿出了兩個(gè)項(xiàng)目賣，上面那個(gè)城雋雅苑便是其中一個(gè)。

討論這個(gè)話題，要看三個(gè)前提條件，1）共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模（這個(gè)規(guī)模顯然不可能無限大）；2）共有產(chǎn)權(quán)房能否如期建成（這涉及到執(zhí)行力）；3）共有產(chǎn)權(quán)房能否如期賣掉（賣不掉便不能形成有效供應(yīng)）。

北京現(xiàn)在是可資參照的對(duì)象，2017年起，北京規(guī)劃未來5年內(nèi)每年都要供應(yīng)5萬套共有產(chǎn)權(quán)房，之后在2018-2019年，是北京共有產(chǎn)權(quán)房的集中供應(yīng)年。我愛我家統(tǒng)計(jì)，到2020年9月3年間，北京共成交共有產(chǎn)權(quán)房3.6萬多套，9成以上在五環(huán)外。但是問題不是沒有，主要是兩個(gè)，一個(gè)是棄購滯銷，一個(gè)是交付質(zhì)量。像在海淀的房子，出現(xiàn)過5個(gè)家庭搶1套房子的現(xiàn)象，但是像在房山，棄購率也能超過80%。這兩年，隨著房地產(chǎn)危機(jī)，共有產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題也同樣嚴(yán)重，比如2021年北京有多達(dá)22個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目爆發(fā)“中水問題”。

有人會(huì)說，過去幾年，北京的房?jī)r(jià)是表現(xiàn)得不如人意。但是這個(gè)能否用共有產(chǎn)權(quán)房來解釋，我個(gè)人是嚴(yán)重存疑的，疫情的因素、調(diào)控的壓力、市場(chǎng)本身周期的力量、宏觀信心的沖擊，等等，可能都要比單一共有產(chǎn)權(quán)房的影響來的大。

放到深圳，這也是一樣的。目前深圳有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房的更多信息還沒有披露，做出判斷還為時(shí)尚早。如果是基于先前的“二次房改”確定下的大綱——4:2:2:2的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，那么我認(rèn)為，這個(gè)影響要比先前的安居房還要低一些，不需要擔(dān)憂。考慮到共有產(chǎn)權(quán)房與先前安居房的比較，我相信這個(gè)停建安居房、改建共有產(chǎn)權(quán)房的新政策，反而有希望促進(jìn)現(xiàn)有安居房的銷售狀況，并且基于產(chǎn)權(quán)和封閉流轉(zhuǎn)的利弊考量，在未來共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目出現(xiàn)之后，可能會(huì)有相當(dāng)一部分買家最終決定轉(zhuǎn)投商品房市場(chǎng)。

祝大家開工大吉，希望后臺(tái)的粉絲們?cè)诮衲甓寄苡幸粋€(gè)好收成，買到自己如意的房子。我這個(gè)小號(hào)也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持“創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值”的初心，為大家提供知行合一的意見。

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