東方樓書(shū)，看透房地產(chǎn)和買(mǎi)房賣(mài)房眾生相！《排隊(duì)兩個(gè)月，只為不再給銀行“打工”》是一篇關(guān)于兩個(gè)月,只為,再給的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問(wèn)題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

“兩年前我也辦過(guò)提前還貸，打個(gè)電話約好時(shí)間就去了，非常順利。同一家銀行，現(xiàn)在要辦理，銀行說(shuō)讓我們等通知，什么時(shí)候能辦不確定。沒(méi)想到，想給銀行還錢(qián)竟也如此麻煩。”2月6日，一位深圳市民對(duì)作者吐槽道。

從2022年5月起就被頻繁提及的“提前還貸”話題，近期因?yàn)榕抨?duì)時(shí)間超過(guò)兩個(gè)月屢屢登上熱搜，部分銀行關(guān)閉線上預(yù)約還款渠道、個(gè)別銀行收取提前還款違約金等也招致大量抱怨及投訴。

“據(jù)我了解，深圳地區(qū)很多銀行的提前還款已經(jīng)排隊(duì)到4月份，還有大行已經(jīng)預(yù)約到4月份以后。”深圳某城商行客戶經(jīng)理田夢(mèng)（化名）告訴作者。

“不想再給銀行打工了，每個(gè)月的還款里大部分都是利息，本金少得可憐。”有網(wǎng)友稱，提前還貸相當(dāng)于買(mǎi)了一筆高收益理財(cái)。

當(dāng)理財(cái)收益難以跑贏房貸利率，越來(lái)越多的人選擇提前還貸。

“銀行理財(cái)虧本，不如提前還貸”

“我覺(jué)得自己就是’大冤種’。”重慶市民曾銘（化名）苦笑道。

2021年上半年，曾銘在重慶購(gòu)置了首套住房，貸款168萬(wàn)元，利率為L(zhǎng)PR (Loan Prime Rate，指貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+120個(gè)基點(diǎn)，達(dá)5.85%。在去年LPR陸續(xù)調(diào)降35個(gè)基點(diǎn)后，今年的還款利率為5.5%。

曾銘介紹，自己此前月供為9911元，今年適用新利率后月供為9539元，每月節(jié)省了372元。但去年重慶市為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，將首套住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)，最低可達(dá)4.1%。朋友今年初辦理的按揭貸款利率為4.2%，同樣的貸款額月供比自己減少1300多元，利息總額也減少了近60萬(wàn)元，令人十分懊惱。

與此同時(shí)，近兩年銀行存款利率不斷下調(diào)，股市、基金更是虧損嚴(yán)重，曾銘認(rèn)為，自己購(gòu)房時(shí)利率在高位站崗，即便LPR繼續(xù)下調(diào)，但由于加點(diǎn)系數(shù)過(guò)高受惠有限，加上未來(lái)理財(cái)?shù)氖找媛室膊灰?jiàn)得會(huì)漲太多，于是決定提前還貸。2022年末，他申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸80萬(wàn)元，并于今年1月份扣款成功。

“最大的感覺(jué)是輕松很多，月供少了近一半，還節(jié)約了很多利息，再和低利率購(gòu)房的朋友比較時(shí)心理落差也不會(huì)太大。”曾銘表示。

提前還貸的風(fēng)潮在2022年5月份時(shí)就已出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，多位受訪者表示，市場(chǎng)上收益能跑贏房貸利率的投資產(chǎn)品越來(lái)越少，加上工作預(yù)期不穩(wěn)，希望能提前還貸降低負(fù)債，減輕壓力。

農(nóng)行副行長(zhǎng)林立在去年8月末舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，據(jù)了解，客戶提前還貸主要是基于自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，當(dāng)然也和現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降有一定關(guān)聯(lián)。該行一方面做好申請(qǐng)受理，依法合理減免違約金，另一方面依托大財(cái)富管理體系，針對(duì)性加大住房貸款客戶服務(wù)力度，滿足客戶資金保值增值需求。

不過(guò)，2022年11月份以來(lái)，受債券市場(chǎng)劇烈震蕩影響，被投資者認(rèn)為低風(fēng)險(xiǎn)、固定收益的銀行理財(cái)再現(xiàn)大規(guī)模虧本行情，甚至有投資者驚呼“四天虧光兩個(gè)月收益”。于是，“受傷”嚴(yán)重的投資者提前還貸意愿再度攀升。

田夢(mèng)的感受非常明顯：“12月份和1月份申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶特別多。我挽留客戶說(shuō)能不能不還，客戶態(tài)度很堅(jiān)決，說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)銀行理財(cái)都會(huì)虧本，還不如去還房貸，而且房貸利率超過(guò)5%，提前還掉一些能減輕月供壓力。”

新發(fā)按揭貸款利率進(jìn)一步走低，令前兩年購(gòu)房時(shí)高位站崗的客戶心理落差持續(xù)擴(kuò)大。

中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在1月13日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上介紹，根據(jù)掌握數(shù)據(jù)，2022年12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

1月5日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

1月29日，鄭州率先宣布首套房貸利率再次下調(diào)，最低降至3.8%，在LPR基準(zhǔn)上減50個(gè)基點(diǎn)。資料顯示，2021年6月時(shí)，鄭州首套房貸款平均利率曾高達(dá)6.12%，在全國(guó)都屬高位。

假設(shè)購(gòu)房者需要貸款100萬(wàn)元、分30年等額本息還清，在不考慮LPR調(diào)整的情況下，不到兩年時(shí)間，鄭州購(gòu)房者月供可以節(jié)省1413元，利息總額可節(jié)省近51萬(wàn)元。

更多的城市或?qū)⒏M(jìn)鄭州的舉措。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，2020年初全國(guó)重點(diǎn)城市主流的房貸利率為5.3%，經(jīng)過(guò)三年的金融政策調(diào)整，2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識(shí)逐漸增強(qiáng)，天津3.9%、廈門(mén)3.8%、珠海3.7%的利率開(kāi)始出現(xiàn)。全國(guó)百城2022年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，有7成城市房?jī)r(jià)處于疲軟狀態(tài)，預(yù)計(jì)更多城市在一季度甚至2月份前都會(huì)主動(dòng)下調(diào)房貸利率。

借消費(fèi)貸還房貸，可行嗎？

“去年就在想要不要提前還了，但公司效益一般，心有余而力不足。”河南省駐馬店購(gòu)房者王女士告訴作者，盡管本地房?jī)r(jià)不算高，但自己的住房貸款利率高達(dá)6.8%，25萬(wàn)元的按揭貸款，30年間利息就要還33.67萬(wàn)元，“感覺(jué)這么多年都給銀行打工了”。

LPR下調(diào)后，王女士的月供還款額僅少了40元。她盤(pán)算著，“現(xiàn)在市場(chǎng)上很多信用貸利率不到4%，借錢(qián)還貸不就能省下一大筆利息嗎？”

持有類(lèi)似想法的客戶不在少數(shù)。北京一互聯(lián)網(wǎng)大廠員工對(duì)作者表示，自己購(gòu)房時(shí)貸款利率達(dá)6%，而近期公司渠道辦理的某行消費(fèi)貸款利率可低至3.25%。他決定借消費(fèi)貸80萬(wàn)元將商貸提前結(jié)清。

不過(guò)，田夢(mèng)告訴作者，近期在辦理業(yè)務(wù)時(shí)了解到，提前還款的客戶大多是用自己的儲(chǔ)蓄，還款額大多是20萬(wàn)、30萬(wàn)或50萬(wàn)。這部分客戶多是近兩年辦理按揭的，盡管貸款利率較高，但暫時(shí)無(wú)力償還全部借款。尚未發(fā)現(xiàn)有客戶套用消費(fèi)貸提前還款。

田夢(mèng)指出，消費(fèi)貸看似利率更優(yōu)惠，但額度普遍不超過(guò)20萬(wàn)元，且期限太短，多為1年、2年期，期滿需要?dú)w還所有本金，再續(xù)貸時(shí)利息不穩(wěn)定。“如果只提前還20萬(wàn)，大部分客戶省下來(lái)的月供和利息并不明顯。不排除有客戶多借幾筆，而且收入較高，能確保自己在這兩年里還上消費(fèi)貸的本金，否則到期還款壓力非常大。”

田夢(mèng)透露，一些客戶提前還款后，將房屋抵押辦理了經(jīng)營(yíng)貸。她猜測(cè)，其中有部分客戶是用低利率經(jīng)營(yíng)貸置換高利率房貸。“前兩年深圳房貸利率達(dá)到5.8%，現(xiàn)在利率是4.6%，但經(jīng)營(yíng)貸利率才3.7%、3.8%。”假設(shè)一位客戶按揭貸款500萬(wàn)元，做經(jīng)營(yíng)貸置換一年利息就能省下10萬(wàn)元，而且以經(jīng)營(yíng)貸上百萬(wàn)的額度和低利率，客戶也有動(dòng)力去折騰。

不過(guò)，套取經(jīng)營(yíng)貸的難度和風(fēng)險(xiǎn)陡增。上海一位辦理了經(jīng)營(yíng)貸的客戶向作者透露，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)銀行會(huì)核查名下公司注冊(cè)情況、賬戶流水、夫妻雙方的債務(wù)情況等一系列細(xì)節(jié)。身邊有企業(yè)老板申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸，但三個(gè)月后由于名下多出一套住房，被銀行貸后大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)到，被要求提前歸還貸款。

該客戶感嘆，當(dāng)前銀行及監(jiān)管部門(mén)的大數(shù)據(jù)核查更為嚴(yán)格，借經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)加大。一旦銀行要提前收回上百萬(wàn)的貸款，實(shí)力不強(qiáng)的客戶可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

各地銀保監(jiān)部門(mén)也在加大核查力度。重慶銀保監(jiān)局信息顯示，2022年該局開(kāi)展經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量房貸專項(xiàng)治理。2022年末，該局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)管理的通知》，稱部分借款人通過(guò)套取個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于提前歸還房貸，有的社會(huì)中介協(xié)助虛構(gòu)經(jīng)營(yíng)背景、編造虛假材料和提供“過(guò)橋”資金。

對(duì)此，重慶銀保監(jiān)局要求銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)審核，對(duì)企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對(duì)工商注冊(cè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、納稅情況等各類(lèi)信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。對(duì)期限超過(guò)3年的經(jīng)營(yíng)用途貸款，要建立專門(mén)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬按季核查。在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

此外，去年12月，銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局、廈門(mén)銀保監(jiān)局、江西銀保監(jiān)局等就貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸多次進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

銀行每年少賺上千億

在去年8月末的2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，工商銀行副行長(zhǎng)鄭國(guó)雨曾披露，2022年上半年工商銀行按揭客戶貸款收回3800億元，其中提前還款金額2600億元，同比增加300億元。和往年相比，這種趨勢(shì)并不十分明顯。

但提前還貸風(fēng)潮愈演愈烈，令銀行業(yè)已經(jīng)無(wú)法忽視。不過(guò)其具體影響尚待銀行業(yè)最新財(cái)報(bào)披露。

央行統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)，全年僅新增4800億元。2021年全年新增個(gè)人住房貸款則達(dá)到3.88萬(wàn)億元。

居民新增按揭貸款需求不旺，疊加部分客戶提前還款、部分按揭貸款到期結(jié)清，以央行統(tǒng)計(jì)的去年12月新發(fā)放貸款平均利率4.26%計(jì)算，2022年銀行業(yè)少賺的按揭利息就高達(dá)1448億元。

中金公司指出，居民提前還貸對(duì)實(shí)體影響有限，主要是金融機(jī)構(gòu)盈利承壓。

華東某股份行高管對(duì)作者表示，按揭貸款期限普遍長(zhǎng)達(dá)20年至30年，提前還款會(huì)打亂銀行的資金安排計(jì)劃，也違反了借貸雙方的約定。因此提前還貸要與銀行協(xié)商確定，有的合同甚至約定要收取一定的違約金。

上述高管指出，按揭貸款被銀行公認(rèn)是風(fēng)險(xiǎn)較低、整體回報(bào)率較好的資產(chǎn)。一旦居民提前還貸，意味著銀行的貸款減少，其存款也會(huì)減少，這是銀行最不樂(lè)意看到的。

對(duì)于當(dāng)前提前還款大排隊(duì)，華東某大行人士對(duì)作者表示，銀行對(duì)提前還貸進(jìn)行額度管控，主要是為了讓需求逐步釋放，穩(wěn)定市場(chǎng)，避免對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)造成沖擊，但額度多少不由基層分支行決定。

銀行基層客戶經(jīng)理壓力巨大。田夢(mèng)告訴作者，每個(gè)月的還款額度是客戶經(jīng)理在管客戶貸款規(guī)模的1.5%（不同銀行這一比例會(huì)有所不同），如果提前還款客戶較多，而新增房貸投放不多，會(huì)導(dǎo)致銀行房貸余額下降；客戶經(jīng)理在管貸款的還款比例快速上升，則會(huì)直接影響到客戶經(jīng)理的績(jī)效考核。

另有網(wǎng)友分享經(jīng)驗(yàn)稱，打市長(zhǎng)熱線或銀保監(jiān)投訴可加速辦理。田夢(mèng)表示很無(wú)奈，“相關(guān)投訴會(huì)轉(zhuǎn)給經(jīng)辦客戶經(jīng)理和所在支行，我們能做的就是給客戶解釋，按照我們的預(yù)約方式來(lái)安排還款。投訴并不保證能加快辦理，但投訴會(huì)影響客戶經(jīng)理的考核。”

資深銀行業(yè)人士、北京道譽(yù)聲譽(yù)管理服務(wù)有限公司執(zhí)行董事李利明表示，銀行用放慢辦理速度、降低處理效率、延長(zhǎng)排隊(duì)等待時(shí)間等方式放慢客戶提前還款節(jié)奏，不但收效甚微，更是對(duì)自身乃至銀行業(yè)聲譽(yù)的一次嚴(yán)重?fù)p害。他預(yù)計(jì)相關(guān)投訴會(huì)成為2023年一季度銀行業(yè)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)投訴的主要內(nèi)容。

他建議，銀行要么不對(duì)客戶提前還款設(shè)限，而是通過(guò)自身資產(chǎn)負(fù)債管理和產(chǎn)品服務(wù)方面開(kāi)拓思路，將提前還貸的沖擊降至最低；要么及時(shí)降低存量房貸利率，減輕存量房貸客戶的還貸負(fù)擔(dān)，這樣雖然銀行自身盈利受到一些影響，但從源頭上減少提前還貸的發(fā)生，也避免了相關(guān)的消費(fèi)者投訴和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

上述銀行業(yè)高管表示，呼吁給存量按揭貸款降低利率有一定的合理性，銀行也愿意對(duì)定價(jià)較高的貸款適當(dāng)降低利率，但在操作上有難度，因?yàn)樾枰蛻襞c銀行協(xié)商重新定價(jià)，降多少、怎么降，都有賴于更高層面的部署安排。

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