買佳源名門橙邦會(huì)賠掉底褲？買亞星雙河居穩(wěn)贏！

作者 :拆遷房 2023-02-10 12:55:00 圍觀 : 次評(píng)論

東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《買佳源名門橙邦會(huì)賠掉底褲？買亞星雙河居穩(wěn)贏！》是一篇關(guān)于名門,底褲,雙河的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

正月十八傍晚，鄭州的爆竹煙火早已消散，樓市的硝煙卻仍在彌漫。

老同學(xué)韓鑫剛從大學(xué)路佳源名門橙邦售樓部出來，就被一個(gè)黑衣小伙攔下了。

小伙自稱在鄭州賣房7年了，非常懂行。

在講述了一長串暴雷、破產(chǎn)、爛尾的故事后，小伙總結(jié)道：“橙邦問題太多了，真要買房我可以專車接送，帶你看全城的樓盤。”

聽完小伙的分析，韓鑫心里直打鼓。這個(gè)從豫西老家趕來鄭州買房的年輕人，陷入了糾結(jié)。

來鄭四天，在看過七八個(gè)樓盤、經(jīng)歷一波中介和置業(yè)顧問的洗禮之后，他和愛人一個(gè)堅(jiān)持買佳源名門橙邦悅橙苑，一個(gè)堅(jiān)持要買亞星金運(yùn)外灘雙河居。

這兩個(gè)樓盤都是二七區(qū)目前風(fēng)頭正盛的神盤，都號(hào)稱現(xiàn)房，同是毛坯，價(jià)格差得不多，位置也相近……

韓鑫的愛人覺得，橙邦離地鐵近，她堅(jiān)持“買房有地鐵，就是有王炸！”

可韓鑫一聽到老婆說這話，當(dāng)面就懟：“王炸個(gè)球！弄不好以后賠得連褲衩都不剩！”

不得不說，這兩個(gè)熱門樓盤最近確實(shí)吸引了不少購房者的目光，即使不算地市客戶，鄭州城區(qū)內(nèi)也有不少家庭，正在糾結(jié)同樣的問題。

既然如此，我們今天不妨將兩個(gè)項(xiàng)目，從配套、產(chǎn)品、安全性3大維度、15項(xiàng)細(xì)節(jié)，深入客觀PK一下，佳源名門橙邦和亞星金運(yùn)外灘兩大現(xiàn)房紅盤，究竟哪個(gè)穩(wěn)贏，哪個(gè)穩(wěn)賠？

或許能為正在買房的你，避開一場買房厄運(yùn)……

大配套PK：雙河居略勝橙邦

1、位置PK：橙邦略勝雙河居

佳源名門橙邦目前主力在售的是悅橙苑，就在售樓部北側(cè)，挨著大學(xué)路。

亞星金運(yùn)外灘雙河居，在南三環(huán)鄭密路西北。

橙邦的位置是大學(xué)路二環(huán)邊，雙河居的位置是嵩山路三環(huán)邊，但是在鄭州西南片區(qū)，二三環(huán)之間距離很短，只有2公里左右。

所以，從環(huán)線和距離城市核心的角度看，橙邦僅僅略勝雙河居一點(diǎn)，區(qū)別并不是很大。

2、商業(yè)PK：橙邦略勝雙河居

橙邦悅橙苑西側(cè)便是二七萬達(dá)，已經(jīng)成為該樓盤外宣的重要亮點(diǎn)。

亞星雙河居的商業(yè)配套也不錯(cuò)，經(jīng)過亞星多年沉淀，周邊1公里左右已引入北京華聯(lián)商超、丹尼斯百貨、奧斯卡影院等商業(yè)配套，一路之隔的亞星金運(yùn)外灘·望江居還建有高標(biāo)準(zhǔn)的外灘農(nóng)貿(mào)市場，日常生活采買都可在家門口完成。

3、交通PK：橙邦地鐵近，雙河居高架強(qiáng)

橙邦悅橙苑地塊距離已開通地鐵5號(hào)線比較近，市第二人民醫(yī)院站只有600米左右。未來地鐵7號(hào)線還會(huì)在市第二人民醫(yī)院站與5號(hào)線換乘，可謂是雙地鐵。

雙河居目前還沒有已開通的地鐵，未來有可能地鐵是規(guī)劃的9號(hào)線二期與14號(hào)線二期換乘站，設(shè)在南三環(huán)嵩山路立交西北方向，距離雙河居不到1公里，但是現(xiàn)在還無法明確。

如果駕車出行，雙河居是明顯強(qiáng)于橙邦的。

雙河居出小區(qū)就能直接上西三環(huán)南三環(huán)高架；

而橙邦業(yè)主駕車出行，至少要過4個(gè)路口才能上高架。

4、教育PK：雙河居完勝橙邦

亞星金運(yùn)外灘·雙河居?xùn)|門正對的就是已經(jīng)招生的公辦鄭州市二七區(qū)環(huán)翠路小學(xué)，社區(qū)還有已經(jīng)招生的配套幼兒園。

環(huán)翠路小學(xué)是由政府鼎力支持創(chuàng)辦，由原隴西小學(xué)、汝河路小學(xué)骨干教師引領(lǐng)的一所優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)。學(xué)校擁有一流教學(xué)設(shè)備，研發(fā)開設(shè)特色校本課程，教學(xué)質(zhì)量有保障。

橙邦項(xiàng)目規(guī)劃的有幼兒園，也有后續(xù)教育用地，但幼兒園還未建成，后續(xù)教育用地仍未開建，目前也沒有任何新校、名校、優(yōu)校資源加持。

佳源接盤名門后，想要引入名校的動(dòng)力和實(shí)力確實(shí)差了不少，而且按照現(xiàn)在橙邦的售價(jià)看，名校更是想都不用想了。

5、生態(tài)資源配套PK：雙河居完勝橙邦

亞星金運(yùn)外灘雙河居之所以叫“雙河居”，就是毗鄰金水河與南水北調(diào)兩條河，南水北調(diào)運(yùn)河生態(tài)公園和金水河濱河公園就在亞星金運(yùn)外灘雙河居樓下，一步之遙。

橙邦悅橙苑周邊想要找個(gè)公園，只能仰仗長江路沿線的綠化帶了。

綜合而言，亞星金運(yùn)外灘雙河居在教育資源、生態(tài)資源方面，優(yōu)于佳源名門橙邦；而橙邦在地段位置、商業(yè)配套方面優(yōu)于雙河居。

橙邦的配套短板是教育和城市高架，優(yōu)勢是商業(yè)和地鐵；

雙河居的配套短板是地鐵和萬福園，教育、商業(yè)、生態(tài)等配套優(yōu)勢明顯。

產(chǎn)品大PK：雙河居完勝橙邦

1、現(xiàn)房PK：雙河居勝過橙邦

雙河居是實(shí)打?qū)嵉膶?shí)景現(xiàn)房，20年已經(jīng)交付，而且周邊的幾個(gè)院也已是現(xiàn)房；

而橙邦悅橙苑預(yù)計(jì)今年6月才交房，目前仍然處在工程收尾階段，能否準(zhǔn)時(shí)交房尚不可知。

雙河居業(yè)主可以裝修后直接拎包入住，對面看到的是河景；

而橙邦業(yè)主即使現(xiàn)在就收房，北邊看到的是個(gè)建在工地上的游樂場；東邊是已經(jīng)拆了一半的城中村；南邊售樓部位置按照規(guī)劃還有商業(yè)，未來若開工，噪音和揚(yáng)塵都是問題。

2、容積率PK：雙河居完勝橙邦

雙河居容積率只有3.9；

橙邦的悅橙苑容積率5.67。

容積率代表著居住人口密度，雙河居的業(yè)主的居住體驗(yàn)會(huì)是正常小區(qū)；

而橙邦業(yè)主未來的居住感受，應(yīng)該和曼哈頓沈莊、燕莊的安置房小區(qū)一樣。

3、樓棟規(guī)劃PK：雙河居完勝橙邦

雙河居內(nèi)部只有12棟高層，總層數(shù)31-34層，且均是南北朝向，采光與通風(fēng)卓越；

橙邦悅橙苑是40-41的超高層，而且高容積率的超高層，后期上下電梯、防火都是問題。

置業(yè)顧問聲稱已經(jīng)售罄的雅橙苑，樓棟排布更為奇葩。

7棟樓中只有4棟是正常南北朝向的高層，剩余2棟東西朝向高層，還有一棟夾在高層中、東西朝向的洋房。

4、產(chǎn)品純粹度PK：雙河居完勝、橙邦完敗

橙邦的戶型面積段，可謂是魚龍混雜、大小通吃，大戶型能大到150平米，小戶型能小到39平米的標(biāo)間。

雙河居的戶型主要在100-190平米，最小的也是早已售罄的90平米戶型，戶型整體偏大，偏改善屬性更強(qiáng)。

未來業(yè)主的純粹性上，雙河居完勝橙邦。

5、戶型PK：雙河居完勝，橙邦完敗

雙河居目前在售現(xiàn)房主要是120、130、152、190平米戶型，幾乎戶戶都有“+1戶型”的面積贈(zèng)送，贈(zèng)送面積多達(dá)10個(gè)平方。而且所有戶型的動(dòng)線設(shè)計(jì)合理、南北朝向、方方正正。

其120平米戶型，三面寬朝南，僅+1戶型的贈(zèng)送面積就高達(dá)近7個(gè)平方。

而橙邦的戶型，除了大小面積混雜外，贈(zèng)送面積更是少得可憐。整體來說中規(guī)中矩，沒有亮點(diǎn)。

6、價(jià)格PK：橙邦更貴，雙河居更實(shí)惠

橙邦目前在售的房源，120平米左右的戶型，價(jià)格還是在13500-14500元/平左右。

雙河居目前主力在售房源，120平米戶型均價(jià)在13000元/平左右。

單純比價(jià)格，橙邦比雙河居還要貴1000元左右。

但是還要知道，雙河居的戶型幾乎都是“贈(zèng)送一間房的N+1戶型”，多出的一間房可是真金白銀的贈(zèng)送。

顯然，雙河居的價(jià)格更實(shí)惠。

安全性大PK：雙河居完勝橙邦

01.

開發(fā)商安全性PK：亞星如今已經(jīng)可以把佳源、名門秒成渣

如果論過往的輝煌，亞星不及名門、佳源。

佳源雖不是河南本土房企，起家于浙江嘉興，業(yè)務(wù)遍及長三角、粵港澳大灣區(qū)，而且曾連續(xù)12年入選中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強(qiáng)。

名門從南陽起家，入鄭后聲勢浩大，不僅做房地產(chǎn)項(xiàng)目，學(xué)校也是玩得相當(dāng)溜；

亞星從上街起家，93年成立，開發(fā)項(xiàng)目40余個(gè)，用實(shí)際行動(dòng)深耕鄭州西南片區(qū)，贏得西南王名號(hào)。

但是行業(yè)高周轉(zhuǎn)時(shí)代過后，裸泳者現(xiàn)形，亞星在鄭州就完全碾壓名門和佳源了。

今年年初，亞星又入選“河南省100家房地產(chǎn)行業(yè)省級(jí)白名單企業(yè)”，是鄭州21家入選房企之一，安全性上再度碾壓名門、佳源。

02.

開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)性PK：雙河居無風(fēng)險(xiǎn)，橙邦問題不斷

雙河居背后的開發(fā)商只有亞星一家，而且近年來沒有盲目擴(kuò)張，始終在西南片區(qū)以及亞星的起家地上街穩(wěn)扎穩(wěn)打。

而橙邦背后的開發(fā)商是佳源，在鄭州僅有一個(gè)項(xiàng)目，屬于孤盤，且已經(jīng)深陷泥潭，后續(xù)是否還能留在鄭州不確定。

更重要的是，橙邦原開發(fā)商名門，雖然已經(jīng)破產(chǎn)，但始終陰魂不散。否則項(xiàng)目案名為何不直接去掉名門，改成佳源橙邦？

但凡是合作項(xiàng)目，老百姓希望看到的是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，但大多數(shù)遇到的是兩家開發(fā)商相互扯皮。

另一方面，佳源進(jìn)入鄭州接手橙邦和翠園項(xiàng)目后，一度鬧出“撤場”的輿論風(fēng)波。

2021年就有媒體曾報(bào)道過，橙邦的開發(fā)商鄭州市名川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了股權(quán)變更，河南帷幄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成為其100%股東。

而“河南帷幄”在公開信息中已經(jīng)查不到與佳源的關(guān)聯(lián)。

03.

交房安全性PK：雙河居是名牌，橙邦變數(shù)難料

雙河居2020年已經(jīng)交付，一切都是名牌，小區(qū)景觀、品質(zhì)可見可得，學(xué)校、商業(yè)配套也都已成熟；

而橙邦交房一直是個(gè)迷，且風(fēng)波不斷，不僅有老業(yè)主氣沖沖地到訪，還有村民砌墻圍堵。

佳源接手橙邦僅僅是住宅地塊，而橙邦項(xiàng)目原本是城改地，名門遺留下來的還有大量安置房未建好交付，村民安置問題該如何解決，始終是懸在佳源頭上的一把刀。

04.

保值安全性PK：亞星雙河居完勝佳源名門橙邦

亞星雙河居憑借優(yōu)質(zhì)的教育資源、業(yè)主高純粹性、產(chǎn)品高品質(zhì)、可持續(xù)服務(wù)的物業(yè)，未來二手房價(jià)值穩(wěn)定，如遇市場紅利，還可跟隨獲得漲幅收益。

佳源名門橙邦則不然，產(chǎn)品混雜的結(jié)果是：

1、住戶構(gòu)成復(fù)雜，租戶、工作室、居住皆有，生活體驗(yàn)差，后期二手房的保值性就差。

2、小戶型產(chǎn)品多，后期換房需求大，或者投資客轉(zhuǎn)手率高，二手房出貨形成擠兌，只能越賣越便宜。

3、物業(yè)質(zhì)量難保障，二手房價(jià)值還會(huì)大打折扣：

①5.67的容積率，人口密集，物業(yè)管理難度直線上升；

②戶型混雜，住戶構(gòu)成復(fù)雜，物業(yè)管理難度再升一級(jí)；

③佳源孤盤深入鄭州，未來物業(yè)團(tuán)隊(duì)也無法形成體系，難以支撐優(yōu)質(zhì)服務(wù)。舉個(gè)最簡單的例子，一棟樓的管家突然離職了，亞星多盤聯(lián)動(dòng)有足夠的人員補(bǔ)充，而佳源只能現(xiàn)招了。

④除了接手名門外，佳源在鄭州還沒有其他項(xiàng)目，如果佳源賺完橙邦項(xiàng)目的錢就撤，后續(xù)業(yè)主服務(wù)更難保證。

綜合而言，佳源名門橙邦的地段優(yōu)勢確實(shí)非常明顯，但是產(chǎn)品的硬傷和開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)性也著實(shí)讓人瞠目。

亞星金運(yùn)外灘雙河居，雖然也有明顯短板，但總體性價(jià)比、安全性和未來保值性上，還是完勝橙邦。

也許，橙邦正是因?yàn)榍捌诋a(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的硬傷、房企名門留下的種種問題，才有今天這樣令人驚喜的單價(jià)。

而開發(fā)商佳源，也正是因?yàn)樵谶@些問題面前迎難而上，為拯救爛尾樓做出重大貢獻(xiàn)，才更值得鄭州人欽佩。

但是作為湊了全家兩代人錢包的購房者而言，你更愿意為自己的生活買單，還是更愿意為房企佳源的魄力和情懷買單？

我自私一點(diǎn)，只想告訴老鐵們記住兩句話：

開發(fā)商沒有安全性，一切都是空中樓閣！

便宜的，往往是最貴的！

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標(biāo)簽名門底褲雙河

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