東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《現房銷售，樓市最后的救命稻草？》是一篇關于現房,樓市,救命稻草的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

這兩天河南和四川等多個省份準備開始試點現房銷售，這玩意在這個時候出來，只能說明一件事。

樓市還是沒救起來，現房銷售只是又一張新的救市牌而已。

說現房銷售就要先談談預售制。

可以這么說，沒有預售制，中國樓市這輛重型卡車絕對不會跑的這么快。

阿基米德說過，給我一個支點我可以翹起地球，房企同樣可以自豪的說，給我預售制度，我就可以推動整個中國的樓市發展。

如果說土地招拍掛制度的確立，是給樓市發展鋪設好了高速公路的話，那么預售制則是樓市一路猛沖的助燃劑。

當樓市中一個規則的改進如果遇到了阻力，那么在大部分情況下只有一個可能，那就是這個規則的改進一定是傷害到了既得利益群體的蛋糕。

受益方在千方百計的給改進增加各種阻力，無非就是想維持現狀，具體到樓市上就是，房企、銀行、還有地方，這三家從自身liyi考慮，都沒有什么改進的動力。

原因很簡單，這很可能會讓樓市慢下來，而問題關鍵就在于大家都想讓樓市維持高速運轉，從而賺個快錢。

減速？恐怕都不愿意。

一個一個來，先說房企。

房企不愿意預售制是最好理解的，主要原因有兩個，一個是資金壓力，還有一個是搶占市場。

先說資金壓力。

眾所周知，房地產開發是個需要大量資金的生意，但房企自己也沒那么多錢怎么辦？

很簡單，向銀行等金融機構貸款和融資。

以銀行為首的一眾金融機構，不管是貸款也好融資也罷，還是發行什么雜七雜八的債券，總之這個錢是給房企借到了，但是注意錢是有利息的，而且在相當一段時間內，這個利息并不算低。

問題出來了，怎么能把這筆利息不低的貸款，榨出最大的價值？

預售制。

用貸款來的資金拿地然后快速進入開發階段，只要達到“寬松”的預售條件，馬上開始賣房，結果就是房子的毛還沒看到，購房人的錢就進了房企的腰包。

接著房企用收到的房款外加其他融資再次進入土拍市場，拿地、開發、銷售，又一個新項目完成了。

付著利息的貸款不用老實的沉淀在一個項目上，而是可以快速的和售房回款一起撬動下一塊土地，完成下一個項目。

不斷撬動的新項目帶來更多的銷售回款，則可以在一定程度上減少房企對融資的依賴，進一步降低資金使用成本。

又加速的項目的擴張，還降低了資金使用成本，預售制幾乎就是房企手里的阿基米德杠桿。

再說下搶占市場。

過去幾十年時間正是中國城鎮化的高速時期，大量的人口因為更多產業誕生在城市的緣故，開始快速向城市遷移，這些人在統計局的文件上是一串串阿拉伯數字，而在房企發展規劃中則是一個個會動的移動錢包。

這個時候的房企面對的國內房地產市場還是一塊處女地，所以搶市場是所有想做大做強的房企共同的目標。

既然搶，那就要突出一個快字，按照現房銷售那樣搞，蓋完一個項目賣一個，然后再用收了的房款去蓋下一個項目，市場只剩被別人瓜分的份，而房地產是有大魚吃小魚的傳統的，所以為了不掉隊為了不讓別人吃掉，預售制成了所有房企不約而同的選擇。

地方

這個就更好的理解了，房企是地方上土地資源的“唯一”承銷人，想讓土地賣的快，想讓土地賣的好，就得讓房企加快周轉速度。

怎么快？還是預售制。

一個項目挖個坑就開始賣房子，購房款到位后，還沒在房企賬戶里躺熱乎了就馬上進入了土拍市場，從而再轉入地方財政的戶頭上。

這是什么速度？

你要改成現房銷售的話，交房怎么著你得兩年時間吧？也就是說，兩年后達到交房條件才能開始賣房回收房款。

資金周轉速度下來了，房企手頭的錢也就少了，沒錢的房企怎么“接住”地方上不斷出售的土地資源？

每一年地方上都有大量的土地處于待售狀態，現在換成了現房銷售，房企要等兩年時間才能收到回款，從而才能在土地市場上盡一下自己土地“承銷商”的義務。

但問題是，地方上賴以生存的土地cai政，就等著賣地開鍋，兩年？等得了嗎？

債務是動力，地方財政在受到這一動力的作用下，每年必須要出售大量的土地，你現在來個現房銷售，房企回款速度斷崖式下降，結果就是土拍市場沒人接盤，地方財政愈發緊張。

一些城市的地方財政一旦在賣地這邊解決不了緊張的壓力，那就要想點其他辦法增加收入，比如常用一個操作叫做非稅收收入。

不好理解是吧？舉個例子就明白了。

F款。

銀行。

有人可能會說，銀行看起來貌似不受預售制的影響，這話不對，要知道銀行的信貸中份額相當大的是個人住房貸款，這個我在前面的文章剛說過，這玩意屬于銀行的優質資產，既安全收益又高，銀行是絕對不會放過這塊蛋糕。

和地方一樣銀行也不喜歡現房銷售，現房銷售房企資金壓力大開發速度慢，更沒富裕的資金去“配合”著推高地價，這一系列的因素會導致樓市不熱，而樓市不熱又會導致進場買房人開始減少。

買漲不買跌這個是咱們樓市的老傳統了，去年不就又演示了一遍么。

地價上漲，銷售火熱，最終導致的結果就是房價上漲，房價都上漲了你房貸的利息也就只會多不會少了。

早早挖個坑就把房子賣了，接著無數的還沒住上房子的購房人，就得把月供按時給銀行交起來。

預售制的加持下，不光抬高了利息的收入，而且一來一回一個項目上就能省下將近一年半時間，能早早吃上高利息的收入，銀行能不喜歡？

這套深得地方、房企、銀行喜愛的預售制，嚴格的說算是個外來物，非要尋根溯源的話還是得算師從香港的那幾位大佬。

但是人家那邊可是切切實實的建了個籠子把爛尾樓這個怪物給關了起來，用完善的制度卡死了預售制可能產生的一系列問題。

業主沒驗房收樓之前，購房款只能乖乖待在律師事務所里，什么時候驗了樓，什么時候錢才會轉給房企開發商。

咱們這怎么說呢，倒也不是沒學習建籠子，關鍵是這籠子的質量實在有點堪憂。

2022年鄭州爛尾樓事件發酵后，鄭州的一些業主代表和銀行當面對峙，想知道監管賬戶里的錢到底是怎么被挪用的。

本來以為能把銀行問的啞口無言，結果銀行直接來了一句：“我們也是聽房管局的”。

完美回答，對峙結束。

管籠子鑰匙的都開始“放飛自我”了，你還指望爛尾樓這頭怪獸不從籠子里跑出來？

用《瘋狂的石頭》上的的一句臺詞來形容某些城市的監管賬戶就挺合適的。

“公共廁所嘛,想來就來,想走就走”。

現房銷售現在被提起，并且準備做在一些小城市做點試點，這不是說不想用預售制這根“杠桿”，而是實在被市場逼的沒辦法了。

被爛尾嚇跑的這群潛在購房者，現在是雷打不動的死活不進場，為了爭取這群人和消除彌漫在市場內還在影響其他人的爛尾氣氛，現房銷售質能像一塊“金字”招牌一樣被抬出來。

樓市開始不得以的向市場妥協。

前幾天湖北省會號稱九省通衢的武漢出了16條穩經濟措施的新政，其中在談到房地產時將房地產定性為“困難行業”。

從去年底到現在喊了幾次的支柱產業，再到武漢嘴里的困難行業，房地產經歷了從打氣肯定，到承認拉胯的快速轉折。

武漢能這么喊不奇怪，2022年武漢土地出讓收入是822億元，是近8年以來成交最低的一年，兩前年這個數字還是1900億元。

根據數據寶和騰訊財經聯合發布的《城市負債率排行榜》顯示，算上城投債武漢在2020年的債務率達到570%，1900億到820億的這個腰斬式賣地收入對于武漢這個債務率來講，說雪上加霜也不算過分。

這里就不算刷單式的國企央企和城投拍下的地了，不然數字只能更慘烈。

走到這一步只能救市，武漢從首付到利率再到限購能放松的都放松了，結果樓市還是不盡人意，就像每日經濟新聞記者在2月初采訪武漢中介所得到的答復一樣。

“不降價根本賣不動”

不得不說，這句話是揭露了不止武漢，甚至是當下整個樓市本質的存在的矛盾。

樓市是一場折現他人和透支未來的殘酷游戲，作為當下金融屬性過重的房產來說，本質上就是一種投資品，而投資品想玩得轉就必須有一個良好的流動市場。

按照過去幾十年樓市的歷史來看，漲價是保持樓市流動性良好的不二法則。

矛盾來了，想要新房去化加速，那就得增加樓市的流動性，也就是漲價，但是還沒進場的人卻已經接不住漲了這么多年的房價，他們的需求是降價才能接盤。

過去玩的太狠，卡到這了。

沒轍，只能放棄漲價去庫存的老辦法，改用市場經濟內最常見的降價來招攬顧客。

算是被迫向市場“低頭”妥協了吧。

和之前不同，武漢這次對一些房企自發的降價，基本都是睜一只眼閉一只眼，還算有些誠意，當然這也從側面反應，地方上已經在一定程度上認清了現實。

不降點，真不行。

武漢好歹是長江中游城市群的核心，不管是人口，教育，產業等等一系列樓市需要的地基要素，其多少還是有一些的，而就是這樣一個城市都把樓市玩成了這幅德行，體量更小的城市可想而知。

當下相當一部分城市的樓市就像走進黑夜里的十字路口，沒有燈，只能靠蒙和猜。

而現房銷售的試點，還有武漢承認房地產為困難行業，從而允許一定程度降價的操作，都是在這黑夜里打起的一盞小油燈。

無非就是想探探道罷了，樓市這條路看樣子還是要繼續走下去的。

就這樣。

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