搖旗吶喊，這力度和手筆，天河怎么買都不會錯
東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《搖旗吶喊，這力度和手筆，天河怎么買都不會錯》是一篇關于天河,搖旗吶喊,手筆的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
最近的舊改市場“不太平靜”。
前腳剛公布廣州未來15年的城市更新規(guī)劃，后腳就爆出2023重點舊改名單。
于是，這一屆網(wǎng)友坐不住了，那么多黃埔、番禺的，天河呢？
趕早不如趕巧，近日我得到了一份文件，內(nèi)容很重磅事關天河舊改。
今天，我們就來詳細聊聊。
01
在公布的《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》中，天河區(qū)在未來15年內(nèi)要重點推進19個舊改及城改項目。
其中，2023年要重點推進的有，冼村、小新塘、金融城棠下新墟。
冼村作為珠江新城最后一個城中村，自2010年啟動舊改以來，一直是全市的關注焦點。
今年1月中上旬，苦等十幾年間的村民終于迎來回遷房三至六期的搖珠分房。
這一信息直接在市場引起軒然大波，畢竟CBD黃金地段，每一套都是“價值連城”。
此前市場就在傳言，保利冼村商品房入市，或?qū)①u到30萬+/平。
出門就是18號線大動脈的冼村地鐵站，周圍是最高端的金融寫字樓，擁有最頂級的消費群體。
更重要的是，近10年來片區(qū)沒有新房供應，二手房價普遍13萬+/平。
就拿冼村早期的回遷房博雅御軒，二手掛牌房價都達到14.5萬/平。
根據(jù)相關材料，冼村項目總建面約107.7萬方，其中安置房總計容69.9萬方，商品房總計容37.8萬方。
與以往不同，這次冼村被下達了最后通牒，項目2027年要建設完畢。
今年計劃投資26億元，要完成主體工程的施工。
小新塘舊改位于天河智慧城，大家更為熟悉的可能是它的商品房保利天匯。
去年保利天匯網(wǎng)簽成交1145套，成功入圍廣州成交套數(shù)最火熱樓盤TOP10，目前均價6-7萬/平。
更重要的是，項目南側(cè)的“世界大觀”游樂園地塊被成功收儲。
項目占地45萬平，只要開發(fā)出來，周圍的交通、學校等生活配套又上升一個LEVEL。
曾經(jīng)吐槽小新塘，以后可能高攀不起。
與冼村一樣，小新塘也收到了Deadline，2024年要建設完畢。
今年則主攻余下部分的基坑支護施工、主體結(jié)構(gòu)施工、裝飾裝修工程等。
金融城棠下新墟為棠下村下屬的自然村之一，位于金融城起步區(qū)的建設范圍。
在去年公布的金融城規(guī)劃中，舊改項目有西區(qū)程界東村、程界西村；起步區(qū)棠下新墟；北區(qū)棠下村；東區(qū)車陂、前進村。
棠下新墟原有村民542戶、834人，原有住宅面積約25萬平，集體物業(yè)面積約15萬平。
2012年6月，項目啟動前期征遷工作；2013年8月，項目順利完成全部簽約和房屋拆除工作。
2021年2月，歷時8年，棠下新墟舉行了首期安置房分房儀式。
當時我走訪現(xiàn)場，有村民回遷面積高達3000平，價值高達2.55億，羨煞旁人。
而今年，項目提出的要求是，繼續(xù)建設該項目集體物業(yè)復建安置房。
說不定，年末就會傳來又分房的好消息。
02
除了重點項目，吉山村、金融城西區(qū)石東村、金融城北區(qū)棠下村，也被列入了2023年城市更新改造計劃。
不過，這3條村都還處于前期工作類項目。
說起吉山村，大家已經(jīng)耳熟能詳了。
2021年，富力牽手合景正式成為吉山村舊改合作企業(yè)，根據(jù)當時文件將投入總資金206億。
此后，富力陷入債務問題，在吉山村的股權被質(zhì)押出去；合景也被下調(diào)評級...
再后來，市場傳言項目的展廳被推平，另作他用，項目甚至不做了？
很快我們了解到，展廳確已撤出，原富力工作團隊也轉(zhuǎn)到了珠江新城辦公。
不過，項目還是要繼續(xù)推進的，只不過開發(fā)商的資金問題還需要進一步解決。
過去這2年，粉絲紛紛詢問，吉山村是否還有希望？
在這里做一個正面回答，作為被列入2023年城市更新計劃中為數(shù)不多的天河項目之一，足見吉山村要做下去的決心。
后續(xù)項目該如何破局，還需要給開發(fā)商一點時間。
金融城西區(qū)石東村和金融城北區(qū)棠下村臨近金融城起步區(qū)，也處于城市發(fā)展的核心位置。
同作為中心城區(qū)的項目都有一個通病，拆遷補償是個大問題。
2020年兩條村先后發(fā)布了基礎數(shù)據(jù)成果公示，為編制片區(qū)策劃方案、實施方案提供依據(jù)。
不過，核心區(qū)位的補償價格、高密度的居住現(xiàn)狀、片區(qū)的建筑限高等都給舊改算賬帶來了困難。
然而，金融城發(fā)展規(guī)劃堅持要成片連片推動重要交通、商圈、城中村的升級改造。
這又將金融城西區(qū)石東村和金融城北區(qū)棠下村，推向了舊改的浪潮。
行走在村中，道路狹窄、電線電纜凌亂、破舊、擁擠、喧鬧，無一不彰顯著這需要改造。
此次被列入2023舊改計劃中，看似偶然，實則是必然。
03
看到這里，你有沒有發(fā)現(xiàn)一個問題？
2022年你可以說廣州舊改的重啟起，源于黃埔，之后在番禺又加速。
2023年的舊改，除了所謂的全市全面開花，更重要的是中心城區(qū)在逐漸蘇醒。舊改的推動，一方面給片區(qū)發(fā)展規(guī)劃的落地帶來了確定性，另一方面也給板塊的樓市帶來了預期。
最近很多粉絲問阿拆，天河哪些板塊還可以入手？
思慮再三之后，給出一條簡單的鐵律：看片區(qū)舊改的速度和開發(fā)商的樓盤數(shù)量。
前者代表著ZF對板塊的發(fā)展態(tài)度，后者則暗示出市場對板塊的價值認可度。
冼村所在的珠江新城板塊，優(yōu)質(zhì)程度沒得說，你要是有那個資金實力，直接閉眼入吧。
小新塘所在的奧體板塊，除項目本身商品房火熱之外，南側(cè)的合景臻頤府、合生縵云等，個頂個的豪宅，開發(fā)商扎堆進入。
要是對居住環(huán)境有著較高追求，想在繁華之后尋求一片寧靜，可以看看奧體板塊。
吉山村所在的天河智谷板塊，珠江花城目前成交均價已經(jīng)去到6.3萬/平，2022年直接賣出去44個億。
并且，去年10月湖北聯(lián)投就在旁邊拿下了瀝青攪拌廠地塊。
一個外來開發(fā)商獨資拿項目，意味著什么，懂的人都懂。
首改以及再改的買房客，既想入住天河圈，又想享受優(yōu)質(zhì)學校等配套利好，不愿意動不動就10萬＋的，可以看看這個板塊。
棠下、棠下新墟等所在的金融城板塊，我只能用“今天你愛答不理，明天你高攀不起”來形容了。
板塊內(nèi)南側(cè)的二手房美林海岸花園均價8.3萬/平，最北側(cè)的駿景花園均價也去到5.2萬/平。
一手就更不用說了，佳兆業(yè)壹號可望江大平層均價已經(jīng)17萬/平，合景臻瀛名鑄均價已經(jīng)20萬/平了。
隨著舊改的推進，金融城的城市建面、生活配套、產(chǎn)業(yè)導入，等將進一步升級。
不敢說以后金融城漲到多少，但是可以斷言金融城一定還會漲。
哎，嘮嘮叨叨，口水都說干了，又2000多字了...
篇幅有限，關于天河的舊改和樓市就暫且說到這里。
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