為什么我一直看空惠州樓市
東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《為什么我一直看空惠州樓市》是一篇關于惠州,我一直,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
很多網(wǎng)友非常疑惑，為什么我一直看空惠州。
不吹不黑，惠州市場是真不行。大家不能因為我不看好惠州市場，就覺得我是在黑惠州，其實不是，我們不看好的城市太多了，不可能都是我們在黑這些城市，肯定不是。
我們一定是站在資產(chǎn)角度上，看空惠州。
1
庫存量太大了。
這是看空惠州市場非常重要的一個原因。
過去7年，惠州也就漲了一倍，甚至大部分漲幅還不到一倍，或者很多在5年內(nèi)實現(xiàn)了翻倍，但是這幾年房價又跌回去不少。
每一年惠州的供應量和庫存量都在1500萬方左右，要知道，過去幾年市場最好的時候，也就武漢成都重慶鄭州長沙等少數(shù)幾個城市，供應這么大。
土地、房源不稀缺，房價一定漲得很慢。
香港，供需緊缺。
深圳，供需緊缺。
東莞，供需緊缺。
就是這么個道理。
2
產(chǎn)業(yè)實在拉胯。
深圳有比亞迪，騰訊，邁瑞，華為，廣州有唯品會、微信，佛山有碧桂園、美的，珠海有格力，東莞有華為、OPPO、VIVO，惠州有什么？
好像能拿得出手的很少。
為什么產(chǎn)業(yè)這么重要？
產(chǎn)業(yè)=基本面=購買力=板塊投資。
這也是為什么不建議中山、肇慶、江門等，包括粵港澳內(nèi)部，珠海的西部，廣州的增城、北部，東莞的北部、臨深，佛山的三水、高明，都是不建議的板塊，核心就是沒有產(chǎn)業(yè)，基本面太差了。
其實惠州的房價是真低。
龍山一路上的富康錦繡壹號，已經(jīng)很貴了，之前都能賣到2萬5以上，現(xiàn)在1萬7以下一大把。包括臨深的龍光城，商業(yè)、交通、學校，什么都有，而且非常成熟，二手房1.4-1.5，星河丹堤，配套齊全學校一般，但品質(zhì)和商業(yè)很不錯，二手房1.5-1.7。
3
整個惠州四大板塊中，惠城、仲愷、惠陽、大亞灣，如果非要挑選最好的板塊，從自住、保值兩方面，惠城一定是最好的板塊。
惠城漲幅最高，
大亞灣、仲愷、惠陽基本上都是下跌，
河南岸，板塊最好，漲幅最好，自住最舒服，
麥地是惠州最好的學區(qū)資源，
東江新城、東平板塊居中，
水口、馬安、江北最差，
比如，河南岸為什么是惠城、乃至惠州最好的板塊，就是因為這里占據(jù)了惠州最好的自然資源和市政配套，擁有最好的居住體驗，金山湖也是非常有名的豪宅區(qū)。
最好的地段，
最好的配套，
富人區(qū)，
環(huán)境很不錯，
再加上這些最好的因素能湊齊，一定是非常稀缺，供應幾乎很少，因此不可能出現(xiàn)踩踏式降價的事情，房價就非常穩(wěn)定，資產(chǎn)價格上漲就更加通暢。
反而是水口、馬安，不僅沒漲價反而跌了不少，一是界面太差了，二是離市中心太原，三是優(yōu)質(zhì)樓盤太少，拉低了整體漲幅。
4
很多人反對說，誰說惠州沒有產(chǎn)業(yè)啊？
你看看：
比亞迪商圈，不是有比亞迪工廠嗎？我聽銷售講，這里聚集了超過10萬人。但是我們專門去附近轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，界面也非常一般，所謂的產(chǎn)業(yè)都是以加工組裝為主，還是勞動密集型產(chǎn)業(yè)。
最關鍵的是，雖然這里有產(chǎn)業(yè)，有人口，但是大多是低端消費者，雖然也有板樟嶺公園、還有繽紛、大潤發(fā)、世紀城等，但是都是為了滿足工廠工人的基本生活需求，不高端就意味著沒有高端購買力。
包括大灣區(qū)，看似大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)很多：
有汽車電子，有中海煉化為龍頭的石化產(chǎn)業(yè)區(qū)，有濱海旅游度假，等等，但是整體都不高端，石化產(chǎn)業(yè)沒法帶動就業(yè)和高端溢價。
仲愷區(qū)更不行。
仲愷雖貴為國家級高新區(qū)，我們?nèi)フ{(diào)研的時候，確實落地了TCL、億緯鋰能、德賽等知名企業(yè)，但整體規(guī)模相對還是太小，也都是低端制造業(yè)為主，再加上惠州本身沒有高端人才能支撐，因此更多是基礎的制造業(yè)，還是不如東莞、深圳。
5
惠州為什么不能碰？
1、天量供應，萬年洼地，不敢投；
2、產(chǎn)業(yè)不高端，購買力不強，還是靠臨深外溢帶動；
3、如果必須買，首選惠城，小板塊集中在河南岸、麥地、南站、萬達等板塊，有配套，有學區(qū)，界面不錯，供應少，即使降價，也相對保值；
4、不要寄希望于雙城生活，太辛苦。
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