“跳躍式”生長！這座萬億級城市，開掛了

作者 :房房得意 2023-02-16 10:56:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《“跳躍式”生長！這座萬億級城市，開掛了》是一篇關于這座,掛了,生長的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

反差，強烈的反差。

往往是東莞給人的第一印象。最近，我再次考察了這座萬億級城市。

它的生長速度，甚至連房價漲幅都追不上！

這里是東莞的CBD——南城國際商務區。

南城國際商務區實拍

從遠處望過去，可以看到明顯的幾棟高樓大廈，突兀地崛起在天際線上。

最高的是國貿中心。左側是嘉宏振興中心，其后面站著環球經貿中心（臺商大廈）。

三座高樓共同撐起了東莞的城市天際線，顯得格外扎眼，與周邊低矮密集的住宅和商業區形成了鮮明的對比。

造成這種“斷層”的原因，是因為東莞“跳躍式”生長的速度，實在是太快了。

在20年的時間里，“東莞高度”拔高了300米之多。

2000年以前，東莞勉強能算得上摩天大樓的建筑，也就只有東莞金源中心，共有35層，樓高136.4米。

東莞金源中心

2013年圣誕節，時任國民黨副主席的洪秀柱在東莞興奮地倒計時，等待零點到來，點亮她背后那一座高達289米的臺商大廈。

在建中的臺商大廈

那一刻不只是近4000家東莞臺商的榮耀時刻，也是東莞的高光時刻。

可是，東莞覺得還不夠。

畢竟，國內300米以上的高樓已是層出不窮，289米還不足閃耀全場。

2020年，由東莞22家知名本土民營企業攜手打造的國貿中心問世，一舉刷新新高度。

439.4米的高度，也終于讓東莞的摩天大樓排在了全國前列。

截至去年，國內城市摩天大樓排行榜TOP20中，以非一線城市、非省會\直轄市上榜的，只有東莞和蘇州。

東莞國貿中心，名列全國第15位。

這也讓東莞的天際線，站上了中國的第一梯隊。

一條街，如何分隔兩個時代？東莞會告訴你答案。

就拿東莞GDP排在前三的虎門來說。

行駛在虎門鎮中心的太沙路，相信大部分人都會有一種夢回90年代的錯覺。

土黃色外墻的商業區，晶藍色玻璃幕墻的百貨大樓，沿街密布的底商。

東莞虎門太沙路實拍

要不是遍布的政府部門和市政配套，很難讓人相信這里居然是東莞最核心的區域之一。

但就是拐個彎的功夫，上了虎門大道之后，就好像打開了另一個世界的大門。

虎門大道實拍

虎門地標廣場

高而密的住宅和辦公樓，正在建設中的東莞地鐵2號線三期、虎門會展中心，還有商住一體的大型綜合體，虎門地標廣場。

左手是暮氣沉沉的老舊商業區，右手是如火如荼建設的新興綜合體。

東莞的商圈就好像穿越了時空。

一般來講現代商圈的形式迭代分為五個階段。

1.0版本是百貨大樓，現在基本只存在于大家記憶里。第二個階段是商場+超市的組合，隨后演變到風靡各地的商業步行街，再到復合型商業業態。

最高級的階段，則是城市綜合體，不僅有購物、娛樂等，還結合了辦公、會展、居住、交通樞紐等功能。

一個城市的商業迭代，往往是伴隨著城市的發展不斷遞進的。

以廣州為例，從80年代的上下九步行街，到2010年左右興起的太古匯等城市綜合體，整個進化過程用了30年。

相比之下，東莞商業迭代的進程就好像按下了1.5倍速的快進鍵，相當驚人。

九十年代的時候，東莞的商業還是以百貨商場和商鋪為主，1997年東城東湖花園迎來東莞首家沃爾瑪開業，東莞商業步入商超時代。

2003年左右，南城第一國際的建設再一次拉開了東莞商業蝶變的序幕。

其后數年中環財富廣場、騰龍大廈、曼哈頓廣場等數十棟商業體相繼拔地而起，東莞商業迅速升級。

到了2010年后，東莞先后迎來萬達生活廣場、萬科廣場、華潤萬象等大型城市綜合體，追上了一線城市的腳步。

大概20年左右，東莞的商業就迅速完成了華麗轉身，這個速度也相當驚人。

如果有人問你，為什么東莞的商業土里土氣？

其實，不是因為東莞土，而是在追求時尚的道路上跑得太快，來不及回頭看……

東莞最令人稱道的地方，是其強悍無比的工業，宿有“東莞塞車，全球缺貨”的名頭。

東莞最令人嫌棄的地方，也是其工業面貌，遍地是廠房，已經成了人們的刻板印象。

沒錯，以工業和制造業起家的東莞，注定無法拋棄廠房。

可是誰說廠房就一定意味著臟亂差？

產業園實拍

如果你現在去東莞的工業園區實地看一下，會發現很多你刻板印象里的低矮廠房，都變成了頗有高級感的高樓。

工業區里的綠化做的比很多住宅小區還要好，有河流，有鳥鳴。

這就是東莞工業發展的新趨勢——工業上樓。

以前的東莞為什么城市面貌差？

據《南方日報》2021年8月的報道，東莞全市約423平方公里的工業用地零散分布于超過2萬個地塊，面積小于5公頃的地塊占比超90%。

其中，70%的村級工業園在300畝以下，60%的鎮拿不出500畝以上的土地承載新增產業項目。

遍地是工廠，卻又無處建工廠，已經成了東莞的頑疾。

既然在地上建廠既吃力，又不討好，那就干脆向天要空間。

話說出來容易，但工業上樓并不是簡簡單單的把以前的老工廠摞起來。

而是要考慮到自動化工業的需求、生產安全、環保評估、樓體承重等等因素。

就拿我們這次調研的這家產業園來說，一層樓的高度就有6米，就是為了很多自動化機器的擺放而設計的。

廠房中間的柱子需要兩個人合抱，里面實打實的鋼筋混泥土，就是為了承重。

產業園實拍

這家產業園2021年開始招商，如今已經進駐了中興通訊等一批高端電子產業。

工業園區里不止有工廠，還有研發中心、產品展覽館和人才公寓等。

從樓下的電動車數量和私家車數量來看，進駐的企業應該不少。

產業園實拍

產業園外部的招工宣傳欄附近也擠滿了找工作的人。

有園區的工作人員告訴我們，工業上樓帶給行業的變化非常大，最主要的有三個轉變：

效益變高了、產業變高端了、園區的人口素質也變好了。

誰說城市面貌和工業發展不可“兼得”？東莞顯然已經尋得良方。

如果有一天，東莞遍地都是松山湖，那畫面可就太美了。

松山湖歐洲小鎮實拍

同一個小區，房價相差可以達到多少?

你可能會覺得，單價差個兩三千塊，也就到頂了吧。

但是，東莞會完全打破你這種印象。

松山湖有一個明星樓盤叫星城翠瓏灣，分為4期建設，1、2期屬于松山湖范圍，3、4期屬于寮步鎮，兩個組團之間僅隔著一條雙車道馬路。

你知道它們的價格相差多少嗎？整整2.4萬/㎡?。?！

松山湖這邊的翠瓏灣二手房可以賣到5.7萬/㎡，寮步這邊，同樣是翠瓏灣二手房源只能賣3.3萬/㎡。

星城翠瓏灣實拍

為什么會出現如此強烈的反差？

就是因為松山湖是東莞“憑空”造出的一個新區，生長太快，導致連房價都“脫節”了。

就差一條街，房子的區位、學區、對標的樓盤就全都發生了變化。在急速的市場演變中，房價根本來不及拉平。

就像南城的CBD，高低落差極為明顯。

星城翠瓏灣實拍

像星城翠瓏灣這樣的情況，并非孤例。

在南城西平板塊比較出名的兩個小區，景湖時代和景湖春曉。

前者的二手房價格可以賣到4.8萬-5.5萬/㎡，后者的二手房價格卻只在3.2萬-4.5萬/㎡。

落差之大，足以讓當初差不多價格買房的業主，魔幻到懷疑人生。

不光價格存在落差，東莞的不少地段，二手房的品質感也出現明顯的落差，涇渭分明。

就拿松山湖的標桿二手房光大錦繡山河來說，7萬+/㎡的單價，絕對算得上東莞的高端樓盤了。

但要說品質感，不論從戶型產品、園林設計還是容積率來說，只能算剛改盤的水準。

光大錦繡山河

圖源：安居客

好房子，在東莞還是稀缺品種。所以，在東莞買新房依然是很搶手的。

這也與東莞發展太快有很大關系，區域價值一路飛奔，而房子的品質感顯得落伍了。給人一種錯配的感覺。

而且，東莞的新房真的太少了。

跑遍了長安、虎門、南城、松山湖，四個最有價值的板塊，在售的新盤加起來兩只手都數的過來，供應遠遠不能滿足長期需求。

行走在東莞，常常會不自覺地加快腳步。

這座城市的發展實在是太快了，讓人不由自主想要追上它。

城市界面上的“斷層”，商業迭代上的跨越，工業發展上的蛻變還有房產市場的反差。就像是青春期孩子的身高飛速變化之后，在身上留下的一道道生長紋。

有人擔心東莞的房價會停滯，其實大可不必。

“跳躍式”飛速生長的東莞，在城市和經濟發展上，還有太多的空白沒有填補，這是缺陷，也是機會。

它也許不完美，但有蓬勃生長的動力，和無限的想象空間。

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