房地產強刺激開始了，救樓市，三管齊下
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《房地產強刺激開始了，救樓市，三管齊下》是一篇關于樓市,開始了,三管的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
2022年過去了，但是對于樓市來說，2022年注定是一個不平凡的年份。可以說，整個2022年的樓市都是以“救”為主，但是救市一整年下來，樓市也沒有熱起來，這在過去幾十年是幾乎不可能發生的事情。也正是因為這個原因，說明我國的樓市發展已經出現了轉折點，房價已經不可能再像過去那樣動不動就大漲了。更重要的是，2022年不僅房價出現了下跌，成交量也出現了明顯的下跌現象。也就是說，2022年的樓市出現了量價齊跌的現象，這說明就算房價下跌也很難吸引購房者買房。
根據統計數據顯示，2022年全年我國新建商品房銷售額為13.33萬億，同比下降26.7%，相比于2021年直接少了近5萬億，樓市成交量回到了2017年的水平。另外，隨著房子越來越不好賣，開發商自然也開始放緩房地產行業的投資，根據統計數據顯示，2022年全年房地產開發投資同比下降10%，這是自有統計以來，我國房地產投資的首次負增長。這個影響是非常大的的，因為房地產行業依舊是我國的經濟發展支柱，隨著房地產投資規模下降，目前對經濟的影響肯定是負面的。
舉一個簡單的例子，2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%，足足少了5.2萬億。根據統計數據顯示，在我國房地產高速發展時期，每往房地產投資1塊錢人民幣，就能帶動8.2元的GDP增長，而2022年對房地產行業的投資足足少了5.2萬億，就算現在不是房地產行業的高速發展時期，這對經濟的影響也非常大。一個城市的基礎配套設施的建設和房地產行業息息相關，畢竟一個城市土地拍賣的資金基本上都用來建設城市了。而現在房子賣不掉，房企土拍的積極性就不高。從2022年開始，各大房企基本上都不再愿意拍土地，各地的土拍也基本上由城投公司來兜底。根據國家統計局公布的數據顯示，2022年國有土地使用權出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。
可以看出，隨著房價下跌和房子賣不動，不僅是房地產投資規模減少了，同時土地財政收入和契稅以及土地增值稅都出現了明顯的下跌，這意味著不僅經濟受了影響，同時也影響了一個城市發展。因此，最近兩年以來，各地的財政壓力都比較大，特別是一些嚴重依賴房地產行業的城市，比如武漢、成都、西安、杭州、鄭州和石家莊等城市，土地財政收入大幅降低給當地財政帶來了很大的壓力。那么壓力到底有多大呢？咱們來看一組數據：2022年，地方赤字再次創新高，達到59315億。
一個城市的發展需要持續不斷的資金，而過去很多城市的主要財政收入都來源于土地拍賣，現在土地拍賣金額大幅降低，也就意味著財政收入大幅降低。但是對于一個城市來說，支出并沒有隨著土地財政收入降低而減少，因此很多城市現在都面臨著缺錢的問題。為了解決錢的問題，除了發行債券之外，一些城市和地區還采取了一些極端的手段，比如增加罰款，這導致亂收費、亂罰款的現象越來越嚴重。當然，一旦錢實在是不夠用了，城市就會出現問題，就比如在2022年就有部分城市的公交因為資金短缺而停止運營，也有一些城市的事業單位發不出工資。
可以看出，樓市熱不起來，這對經濟的發展和城市的發展都會造成很大的影響，目前樓市很難在短時間內熱起來，這直接讓城市的財政壓力越來越大，而現在唯一的解決方法依舊是賣土地，沒有第二種方法。也正是這個原因，從2022年下半年開始，全國大部分城市都開始救市，重要會議、重要高層都在喊話“穩樓市”、“房地產是支柱產業”、“房地產是第一內需”。對于地方上來說目前需要賣土地來增加財政收入，而對于房企來說現在需要賣房子來回籠資金，只有將房子賣掉才有錢去購買土地。所以現在樓市急需解決的兩個問題就是賣土地和賣房子，這二者又是相輔相成的。為了解決這兩個問題，刺激房地產，三管齊下：
第一：降低首付比例，從而降低購房門檻
根據統計數據顯示，截至到2023小2月中旬，全國至少有120城將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降至20％，其中不乏成都、武漢、西安、重慶等熱點城市。相比于房價下跌，降低首付比例可以大幅降低購房門檻，可以讓很多的人買得起房子。當然，不僅僅是首套房的首付比例降低了，在很多城市二套房和三套房的首付比例也都出現了降低，這對于改善型購房者是一個好消息，這樣可以吸引不少改善型購房者入場。
第二：各省鼓勵住房消費的舉措
截止到目前，已有江蘇、遼寧、廣東、上海、山東、浙江、四川等10余省市把住房消費提振納入到新一年經濟發展框架之中。也就是說，各地希望老百姓能夠買房子，提振住房消費堪稱是頭等大事，因為只有將房子賣出去，加快房地產行業的發展，才能加快當地的經濟發展。而目前人們購房欲望并不強烈，因此各地都開始出臺利好政策來鼓勵人們購買房子，其中一條舉措就是降低房貸利率。
房貸利率降低也大幅降低了人們的購房成本。在2021年我國大部分城市的房貸利率都在5%以上，而現在大部分城市的房貸利率都已經降低到4.4%左右，甚至一些城市的首套房房貸利率已經降低到3.9%以下。房貸利率的大幅降低，大大降低了購房者的購房成本。
第三：中央部委定調，供地模式再出變化
近期，自然資源部出臺了《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，其中對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。也就是說，供地模式又從原來的“批發”改回到“零售”了。
過去兩年土地都是集中拍賣，，一年不超過3次土拍，也就是一年土地集中在三次，相當于土地批發。這種模式并不利于土地拍賣，畢竟土地拍賣時可能一些房企的資金恰好緊缺，并且一個房企也沒法一次性拍那么多土地。而土地拍賣重新回到零售時代，這就表示以后土地可以隨時拍賣，房企有錢時就可以選擇拍土地，這樣大大降低了土拍的流拍率。
通過以上可以看出，房地產行業的降速對各地的經濟發展確實起到了負面影響，通過強刺激開始，三管齊下，2023年的樓市走勢必然會有所起色。在筆者看來，一二線熱點城市，在一系列政策的刺激下，這些城市的樓市會率先回暖，成交量也會觸底反彈。特別是有區域價值、核心地段、高品質的住房，現在依舊不缺客戶，對此，大家需要注意。
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