來源：大白話時(shí)事
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圍繞著房地產(chǎn)救市，又出臺(tái)一系列大招，引發(fā)資本市場(chǎng)強(qiáng)烈反應(yīng)。首先是5月17日午間，關(guān)于房貸，央行政策“三連發(fā)”。“中國(guó)人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%?！?/section>這個(gè)其實(shí)也不意外，因?yàn)檫^去兩年5年期LPR利率不斷下調(diào)，今年2月更是一口氣下調(diào)25基點(diǎn)，當(dāng)前5年期LPR利率只有3.95%；雖然全國(guó)有一個(gè)首套房貸利率下限為5年期LPR利率-20基點(diǎn)的規(guī)定，但各地方是還可以自行決定這個(gè)利率下限，不少地方的首套房利率下限是5年期LPR利率-60基點(diǎn)，甚至更低。所以，現(xiàn)在不少地方的首套房的房貸利率是低于3.4%的，甚至只有3.1%的房貸利率，跟公積金貸款利率差不多。所以，最近對(duì)降低公積金貸款利率的呼聲是很強(qiáng)的，這次降低公積金貸款利率，也是順應(yīng)趨勢(shì)。畢竟公積金貸款利率跟商業(yè)貸款利率差不多，這是說不過去的。不過，這次公積金貸款利率下調(diào)幅度也不算大，只下調(diào)25基點(diǎn)。首套房公積金，5年以上的房貸利率是2.85%，雖然比目前市面上商業(yè)貸款利率低，但也沒有低太多。“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。”去年8月，我們已經(jīng)下調(diào)了一次首付比例，把首套房首付比例下調(diào)為20%，這已經(jīng)是歷史上首付比例最低的水平。這次是把首套房首付比例，從20%，下調(diào)到15%。二套房首付比例是從30%，下調(diào)到25%；下調(diào)首付比例，看起來只下調(diào)5%，但實(shí)際能起到的“加杠桿”效應(yīng)還是比較強(qiáng)的。今天這3個(gè)房貸新政，應(yīng)該說下調(diào)首付比例的刺激效果是最大的。3、“取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限?！?/section>這個(gè)雖然看起來比較吸引眼球，但反而這3條新政里，這一條影響最低。因?yàn)橹拔覀冸m然有一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率下限，是5年期LPR利率-20基點(diǎn)。但允許各地方自行設(shè)立房貸利率下限，去年為了刺激樓市，很多地方的房貸利率下限基本是5年期LPR利率-60基點(diǎn)。到了今年，本月初已經(jīng)有60個(gè)城市取消了首套房貸利率下限，所以有的銀行的首套房貸利率甚至低至3.1%，比5年期LPR利率3.95%低85個(gè)基點(diǎn)。在越來越多城市取消首套房貸利率下限的情況下，全國(guó)層面的房貸利率下限，早就形同虛設(shè)。所以央行取消全國(guó)層面房貸利率下限，也屬于順應(yīng)趨勢(shì)。至于很多人會(huì)覺得沒有利率政策下限，是不是可以隨便降低利率，這個(gè)倒不是。首先，銀行是需要靠息差去維持運(yùn)營(yíng)，房貸利率再怎么降，也不會(huì)低于銀行的資金獲取成本。銀行的資金獲取成本，主要是有兩部分，一個(gè)是逆回購利率，一個(gè)是MLF利率。我們央行逆回購，就是把錢借給銀行，期限通常是7天，目前逆回購利率是1.8%；MLF是中期便利借貸，同樣是把錢借給銀行，期限通常是1年，目前利率是2.5%；銀行要維持日常運(yùn)營(yíng)，正常需要維持MLF利率+90基點(diǎn)的息差。現(xiàn)在一些地方首套房貸利率只有3.1%，僅比MLF利率高60基點(diǎn)，這意味著除非央行下調(diào)MLF利率，不然銀行繼續(xù)往下降首套房貸利率的空間比較有限。得央行下調(diào)MLF利率，銀行才有在3.1%房貸利率的基礎(chǔ)上，繼續(xù)往下調(diào)。所以，取消首套房貸利率下限，并非真的沒下限，市場(chǎng)化機(jī)制自然會(huì)有一個(gè)成本下限。今天除了午間這三條新政，還有一條比較重磅的救市舉措。就是央行將設(shè)立3000億元的保障性住房再貸款。這個(gè)消息之所以比較重磅，是因?yàn)檫@個(gè)“再貸款”是支持地方國(guó)有企業(yè)收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。不少人把這個(gè)跟2014年開始的棚改貨幣化相提并論，不過我們仔細(xì)看，還是有很多區(qū)別。2014年4月提出“更好運(yùn)用開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造”，于是央行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）來作為支持棚改的資金來源。2015年5月開始，PSL開始大規(guī)模投放資金，2015年-2018年，共計(jì)投放超3萬億元的資金。一些機(jī)構(gòu)測(cè)算PSL杠桿率大概是2.5倍-3倍。也就是PSL投放3萬億元資金，可以撬動(dòng)大約8萬億左右的貸款。這么龐大的資金規(guī)模，是2015年房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)重要因素。但這次“保障性住房再貸款”，目前投放規(guī)模是只有3000億元，利率1.75%。而且央行有明確規(guī)定，按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。從資金規(guī)模和杠桿率，至少目前“保障性住房再貸款”還比較難起到類似棚改貨幣化的小國(guó)。其次，這次“保障性住房再貸款”的投放路徑跟棚改貨幣化截然不同。銀行以發(fā)放棚改專項(xiàng)貸款的方式為地方政府提供棚改資金支持；地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民提供貨幣補(bǔ)償；這里，央行的貨幣就流入到棚戶區(qū)居民手里，完成貨幣直接投放。然后棚戶區(qū)居民拿著拆遷款，去大量購買商業(yè)住房，從而直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)央行介紹，這3000億“保障性住房再貸款”，首先是對(duì)21家全國(guó)性銀行定向發(fā)放，利率只有1.75%；然后銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。可以看到這個(gè)投放過程，貨幣最終是到房企手里，而不是到居民手里。而現(xiàn)在房企資金鏈如此緊張，房企拿到這筆救命錢，在當(dāng)前嚴(yán)厲監(jiān)管下，這筆錢更多就是拿去保交樓，完成保交樓后，如果有剩余錢，還得拿去還貸，降低負(fù)債率。所以，整個(gè)投放過程，這筆錢基本不會(huì)流向市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)很難起到類似棚改貨幣化的大規(guī)模推漲效果。而且，房企也不是白拿到這筆貨幣，房企是得把“已建成未出售商品房”，以“合理的價(jià)格”，出售給地方國(guó)企，才能拿到這筆錢。這里重點(diǎn)就是什么才是“合理的價(jià)格”。央行今天吹風(fēng)會(huì)也是提到，“支持以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房?！?/section>我個(gè)人猜測(cè)，這個(gè)“合理的價(jià)格”，應(yīng)該是會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。本身，過去這兩年，很多房企因?yàn)槊媾R資金鏈斷裂的嚴(yán)峻形勢(shì)，自身都有這種“打折促銷”的動(dòng)力。但是，往往房企前腳剛“打折促銷”，就會(huì)被地方出臺(tái)“限跌令”阻止。我個(gè)人是一直比較反對(duì)一些地方的“限跌令”，因?yàn)椤跋薜睢弊層袑?shí)際剛需的居民，不能用比較實(shí)惠的價(jià)格去購房，那么只會(huì)讓剛需購房群體觀望情緒越發(fā)濃厚，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量越發(fā)低迷，這只會(huì)讓房企的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重。本來房企如果用7折，甚至5折價(jià)格促銷，可以激活很大的成交量，哪怕打折了，房企少賺很多，但至少房企還可以快速回籠資金，避免資金鏈斷裂。但是，現(xiàn)在因?yàn)橄薜睿尯芏嗟胤降姆績(jī)r(jià)是“有價(jià)無市”。過去兩年有實(shí)際賣房經(jīng)歷的朋友，應(yīng)該很清楚，房?jī)r(jià)看著挺高，但真正要掛牌出售，不折價(jià)，很難賣出去。這使得，房地產(chǎn)成交量越發(fā)清單，反而讓房企日子越難過，越來越多房企因?yàn)橘Y金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。很多人對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬，還沒有一個(gè)清晰的認(rèn)知。在去年不斷出臺(tái)房地產(chǎn)救市措施后，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然同比下降9.8%；今年1—4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%；所以，當(dāng)務(wù)之急是得激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量。但問題是，房?jī)r(jià)不大幅下跌，剛需購房者的觀望情緒就越發(fā)濃厚。這種情況下，這次出臺(tái)的“保障性住房再貸款”，相當(dāng)于是繞過“限跌令”，屬于一個(gè)折中的辦法。地方國(guó)企“以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房”，然后再按照“保障性住房”的價(jià)格出售，去滿足工薪收入群體剛性住房需求。這里，我個(gè)人覺得監(jiān)管需要嚴(yán)格監(jiān)管這幾個(gè)方面。地方國(guó)企的“合理價(jià)格”如果比市場(chǎng)價(jià)格低很多，是折價(jià)買入，那么得確保按照“保障性住房”的價(jià)格出售，不能比購入的“合理價(jià)格”高太多。這個(gè)“保障性住房再貸款”的初衷，是減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)滯銷壓力，降低房企資金鏈斷裂壓力，助力保交樓，而不是給地方國(guó)企用于牟利。用“合理價(jià)格”購入，就得按照保障性住房的“合理價(jià)格”售出，這樣才能讓剛需購房者得到一些實(shí)惠。之前一些地方出臺(tái)限跌令，也是因?yàn)榻?jīng)常有樓盤一降價(jià)，就會(huì)被同小區(qū)的業(yè)主鬧事。現(xiàn)在用“保障性住房”繞開地方的限跌令，來跟“商業(yè)住房”進(jìn)行區(qū)分，本來“保障性住房”價(jià)格就是比較低，這樣就不太容易有人鬧事。所以，今天央行也是不斷強(qiáng)調(diào)“所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。”這是為什么強(qiáng)調(diào)得“已建成未出售”的原因，說白了，還是為了避免有人鬧事。另外，從這個(gè)“保障性住房再貸款”的投放過程分析下來，我們可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)“保障性住房再貸款”執(zhí)行下來，反而對(duì)房?jī)r(jià)是不利的。因?yàn)椤氨Ｕ闲宰》吭儋J款”相當(dāng)于繞開限跌令，讓房?jī)r(jià)可以“實(shí)際下跌”。只不過，本來是按照商品房建立的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按照“保障性住房”價(jià)格去出售。但房地產(chǎn)的剛需市場(chǎng)就這么大，一部分符合“保障性住房”購買要求的剛需購房群體，轉(zhuǎn)而去購買“保障性住房”，那么原來的商品房市場(chǎng)就會(huì)少一部分需求。說白了“保障性住房再貸款”根本目的就是為了救房企，讓一部分房企可以快速回籠資金，避免資金鏈斷裂，在這個(gè)過程，也能通過“保障性住房”滿足一部分剛需群體。所以，并不像當(dāng)前輿論鼓吹的，把“保障性住房再貸款”吹成“棚改貨幣化”，這完全就不是一回事。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)是比較明顯的。正如我4年前分析的那樣，從全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走向，主要跟兩個(gè)因素有關(guān)：貨幣超發(fā)所帶來的通脹程度。
現(xiàn)代信用貨幣體系決定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是伴隨著長(zhǎng)期通脹。2%左右的通脹率，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)健康的表現(xiàn)，我們長(zhǎng)期來看，也會(huì)是處于溫和通脹過程。由于當(dāng)前我們?nèi)丝谶M(jìn)入拐點(diǎn)，開始進(jìn)入到人口長(zhǎng)期下降的過程。現(xiàn)在每年出生人口驟降，這個(gè)在5-10年內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)影響還沒那么明顯，但10-20年后對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)越來越大。而且，當(dāng)前一線城市對(duì)人口的虹吸效應(yīng)越來越強(qiáng)，這使得二三線城市、縣城都面臨人口長(zhǎng)期流失的問題，這使得二三線城市、縣城的房?jī)r(jià)是長(zhǎng)期很難會(huì)有起色。只有一線城市基于現(xiàn)代信用貨幣帶來的長(zhǎng)期通脹，會(huì)有保值效應(yīng)，特別是一線城市核心地段的房?jī)r(jià)會(huì)基于稀缺性，整體還是長(zhǎng)期看漲。但一線城市核心地段的房?jī)r(jià)，基本也跟我們普通人沒啥關(guān)系。而一線城市非核心地段的房?jī)r(jià)，可能很大程度也只能維持保值，很難增值。經(jīng)常有人問我能不能買房，說實(shí)話這是一個(gè)非常難回答的問題。因?yàn)榉績(jī)r(jià)并不是一個(gè)可以一概而論的事情，現(xiàn)在全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)是普跌，但哪怕同一個(gè)城市，不同地段的房?jī)r(jià)也是天差地別，不同地段的房子保值率是差很多的。我對(duì)讀者所在城市的情況也不太了解，所以很難去具體回答。我只能說，基于人口長(zhǎng)期下降的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)在全國(guó)整體范圍內(nèi)，還是整體下行趨勢(shì)。但不同城市不同地段，不能一概而論。我在5年前，房?jī)r(jià)還比較高的時(shí)候，還能比較明確提醒，能不買房就盡量別買房，能晚點(diǎn)買房就盡量晚點(diǎn)買房。但現(xiàn)在不少地方房?jī)r(jià)也確實(shí)跌了不少，而且政策優(yōu)惠力度也是前所未有的大，這對(duì)于當(dāng)前特別剛需的購房群體來說，還是比較有利的。所以對(duì)于特別剛需的群體，現(xiàn)階段買房，總比前兩年買房的人要強(qiáng)多了。對(duì)于特別剛需買房的人來說，主要是需要考慮當(dāng)前房?jī)r(jià)是不是在自己承受范圍之內(nèi)，買房之后的壓力會(huì)不會(huì)超過自己承受范圍。最慘的還是2016-2017年高峰期買房的人，我所在城市，一些非核心地段的房?jī)r(jià)，有的已經(jīng)比2016年高峰期跌沒了一半，普跌30%是有的。不過，即使當(dāng)前這個(gè)時(shí)候，我依然建議現(xiàn)階段不要去考慮把房子當(dāng)做投資品，因?yàn)榱鲃?dòng)性太差了，對(duì)于投資，流動(dòng)性也是很重要的。而且，從過去這兩年，基本上還是“等等黨”的勝利，越等優(yōu)惠政策越多，政策力度越大。不過，基本上主要的刺激政策，大部分該用也都用了，后續(xù)也很難說，還能有多大的刺激力度，估計(jì)也就是擠牙膏式降息之類的持續(xù)刺激。總的來說，我是認(rèn)為，對(duì)于特別剛需的購房群體，現(xiàn)在也不用因?yàn)檩浾撋线@種鼓吹房?jī)r(jià)又要暴漲的言論，就感覺很焦慮，不用生怕稍微晚點(diǎn)上車就上不了車。不是特別剛需的人，如果感覺后續(xù)還有更大刺激力度，想觀望一下，是沒啥問題的，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)頂多橫盤，也很難漲到哪去。買房對(duì)絕大多數(shù)人來說，都是人生最大一筆投資，不要聽風(fēng)就是雨，我也很難給到太具體的建議，要自己多結(jié)合本地一些實(shí)際情況去考慮。我只能說，不要去焦慮式購房，不要情緒化購房，還是應(yīng)該理性思考，慎重決定后，再去自行決定。
