房產(chǎn)稅一定會全國鋪開!
作者 :正文注明 2025-01-22 07:20:49 圍觀 : 次 評論
作者:蔡壘磊
來源:請辯

上周寫完房地產(chǎn),有個熱評是“收房產(chǎn)稅?第一個崩的是土拍市場”。我們可以分析一下這位同學(xué)的邏輯,他的意思是收了房產(chǎn)稅,大家就會拋售多余的房子,然后就會供大于求,就不停下跌,導(dǎo)致開發(fā)商也賣不出新房,虧本,于是就沒人拿地了,政府就沒有土拍收入了——然后反推政府不想沒有土拍收入,于是就不會全面推行房產(chǎn)稅。很多人也持類似觀點,說房產(chǎn)稅一收,房地產(chǎn)市場不是更爛了?政府怎么敢在下行期推出呢?所以只要房子沒有暴漲,房產(chǎn)稅是不會收的。
真的是這樣嗎?那之前房價暴漲的時候為什么就沒出房產(chǎn)稅呢?土拍熱的時候,才真的不會出房產(chǎn)稅,因為收慣了無本萬利一次性的錢,是沒有耐心去收持續(xù)性的錢的——萬一房產(chǎn)稅一出,房價下跌趨勢止不住,影響土拍,就會得不償失。所以房產(chǎn)稅必然在什么時候推出?在土拍無利可圖的時候——也就是“不是房產(chǎn)稅一收,就崩土拍市場”,而是土拍市場先維持不下去了,實在沒錢了,那就收點房產(chǎn)稅也好。因此這個過程是這樣的,先是第一階段政策出盡——不停地下跌,看到政策希望,穩(wěn)幾個月,再下跌,直到政策出完;再進入第二階段,擺爛期,陰跌,跌到無人問津,土拍幾乎沒有;再進入第三階段,全面收房產(chǎn)稅——不是到了收的時候了,而是到那時它就只是斂財?shù)钠渲幸环N方式而已,顧不得時機不時機了;再進入第四階段,經(jīng)濟沒好,收入沒漲,房子又成了負資產(chǎn),于是就出現(xiàn)了大量的拋售潮。但就像有位同學(xué)之前說的,人總要住的,都不買了,那租房市場不就起來了嗎?是的,但那是在房子的杠桿都去完以后,沒人因大幅下跌而爆倉了,房子賣也賣不到幾個錢,多余的房子又扔掉了,房子變成了純自住消費,大家都“不如拿著”的時候,才會跌無可跌,才會真正筑底,然后租售比就起來了——租售比要起來必須要房價徹底跌完,否則租金僅僅是滯后房價下跌而已,那原本因房價下跌而剛剛上去的租售比,就又開始螺旋下降了。然后進入第五階段,很多人一看房價不跌了,租金回報率又高得嚇人,終于敢大著膽子進去吃利息了,想著反正10幾年就回本,10幾年后房子還能一文不值?但凡有點殘值也是賺的。但人們只會買一線核心去收租,所以這個階段會伴隨著人口的整合和大遷徙。最后是第七階段,土拍回歸。經(jīng)過這七個階段,扒了幾層皮以后,政府終于過上了又有土拍收入,又有租金收入,又有房產(chǎn)稅的好日子。
而我們現(xiàn)在呢?正在第一階段打轉(zhuǎn),政策越是擠牙膏,越試圖“保護”高杠桿投資者,第一階段的時間就越長,政府距離過上好日子就越遠。正確的做法是,既然痛苦總量不會減少,那么長痛不如短痛,讓該死的死,該活的活,只救系統(tǒng)不救人,自己承擔自己的決策帶來的所有后果,然后快速走完以上七個階段的全程,快速過上好日子,不讓其他人長時間地陪葬。但這是不可能的,我們在乎的第一性,永遠是沒有人產(chǎn)生極端風險,而不是最小的全民代價,因為我們需要始終把管理權(quán)握在自己手里。我們可以接受大部分人都過得差一些,但不能接受一部分人過不下去,因為那容易導(dǎo)致?lián)Q管理者——這樣就無法保障自己的管理利益了。所以我們在每一件“大事”上,都常常需要那些沒有責任的人,也去分擔一部分另一些人造成的痛苦,這是注定的。搞明白這些,你就知道房地產(chǎn)危機要短時間內(nèi)解決,是絕無可能的。而對于普通人而言,這里最關(guān)鍵的是什么?是你相不相信我們需要走完這七個過程。如果你不相信,你覺得“我們不一樣”“我們很特殊”,那你就會中招,在第五個階段之前就入場抄底,那就會死得很難看。
從歷史來看,我們幾乎沒有任何不一樣的地方,最開始走不一樣的路,導(dǎo)致了全民貧窮;撞了南墻知道回頭了,知道走不通了,開始走多數(shù)成功者走過的路,進入了長達幾十年的高速發(fā)展期;之前嘲笑別人老齡化,覺得自己不一樣,然后自己也老齡化了;覺得別人都很亂,要么今天結(jié)婚明天離婚,要么就不結(jié)婚,不符合我們的傳統(tǒng)美德,然后自己也這樣了;覺得別人家的房地產(chǎn)周期不適合我們這里,我們是大一統(tǒng),經(jīng)濟規(guī)律可以被有形的大手扭轉(zhuǎn),我們有丈母娘經(jīng)濟,我們有土地崇拜的傳統(tǒng),結(jié)果也崩了。沒有不一樣,真的,所謂的“主義”都是人為創(chuàng)造的概念,你不關(guān)心這個概念,它就不存在,就只有一件件的事兒,一種一種的具體做法,就只有利益是誰的利益,是否能提升生產(chǎn)力,是否兼顧了公平和效率,是否可持續(xù),是否有對外競爭力,是否有糾錯機制——根本不存在什么主義就是好的,什么主義就是不好的,這些概念自身也都是在變化著的,比如在朝鮮看來我們早已變質(zhì),但我們自己不這么認為。所以講這些宏大的東西是沒有意義的,我們得落實到每一件事的具體做法上去。這次的房地產(chǎn)危機,我們也是大姑娘上轎頭一遭經(jīng)歷,我們并沒有在市場經(jīng)濟的道路上走了上百年,也沒有豐富的解決周期問題的經(jīng)驗,所以行為出現(xiàn)偏差,中間很多人需要成為“代價”也是正常的,是可以被理解的。但如果你認不清這一點,盲目覺得我們干什么都能贏麻,從而低估了本次房地產(chǎn)危機的程度和時長,那你成為代價就不是政府的問題,而是你認知上的局限。