“十四五”期間，我國(guó)將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系。目前，各地正積極創(chuàng)新籌建方式，拓寬保障范圍，逐步緩解青年職工、引進(jìn)人才和外來務(wù)工人員等新市民的階段性住房困難，讓保障性租賃住房成為大城市新青年奮斗的起點(diǎn)。

2021年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（下稱《意見》），史上首次從國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，為未來我國(guó)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展提供了重要的政策支持。

2021年7月7日國(guó)新辦舉行的政策吹風(fēng)會(huì)上，住房建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，人才是一個(gè)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)城市，青年人有希望，城市才有未來，青年人有希望，國(guó)家才有未來。

國(guó)務(wù)院新聞辦公室于2021年7月7日（星期三）下午4時(shí)舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，介紹加快發(fā)展保障性租賃住房有關(guān)情況

“解決青年人、新市民的住房問題是各級(jí)政府的職責(zé)所在，也是提高競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，政府應(yīng)有內(nèi)生動(dòng)力去做這個(gè)事。”倪虹說。

北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院財(cái)稅政策與應(yīng)用研究所所長(zhǎng)李旭紅表示，本次政府出臺(tái)的《意見》，在土地、財(cái)稅、金融、審批等政策方面給予大力支持，將有效推動(dòng)我國(guó)保障性租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，“住房問題是關(guān)乎民生福祉的大事，必須加大城市困難群眾住房保障工作力度。”

“十四五”期間，發(fā)展租賃住房也已被確定為中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)工作。多位業(yè)內(nèi)專家表示，在高房?jī)r(jià)的背景下，租賃住房是解決我國(guó)大城市住房突出問題的一個(gè)有效思路，也將成為化解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)矛盾等迫切問題的重要抓手，接下來將迎來前所未有的歷史發(fā)展機(jī)遇。

“新市民為城市發(fā)展提供了紅利，但他們進(jìn)入城市面臨的首要問題是住房。在高房?jī)r(jià)的背景下，租賃住房是大多數(shù)新市民的第一落腳處，而租賃住房又存在很多新老問題，解決租賃住房問題已變得十分迫切。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示。

近年來，我國(guó)政府不斷加大對(duì)租賃住房市場(chǎng)的培育和發(fā)展，尤其從2015年開始，政府的重心逐漸從商品房轉(zhuǎn)向保障房，對(duì)租賃市場(chǎng)的扶持力度不斷加大，扶持政策頻出。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中金公司

2015年1月，住建部率先發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，提出要用三年的時(shí)間基本形成健全的住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)明確了培育住房租賃機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租售并舉、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等多項(xiàng)支持渠道。

2016年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布綱領(lǐng)性文件《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房出租市場(chǎng)的若干意見》，之后各省紛紛出臺(tái)文件響應(yīng)。2017年7月，住建部又進(jìn)一步明確廣州、深圳等12城為首批構(gòu)建租購(gòu)并舉住房體系試點(diǎn)，并確定北京、上海等13城為首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點(diǎn)。

2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，并要求土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。

在系列政策刺激之下，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)短期內(nèi)獲得迅猛發(fā)展，也暴露了一些問題。2020年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例》，在出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、法律責(zé)任等方面提出60多條規(guī)范措施，嚴(yán)控長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”、“租金貸”等現(xiàn)象。

住房建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，該《住房租賃條例》是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的制度化、常態(tài)化，對(duì)行業(yè)發(fā)展意義重大。

2021年7月，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，正是對(duì)此前政策的細(xì)化及延續(xù)。“保障性租賃住房一定是符合條件的、住房困難的人才能住，并且是租的不能賣。守住這兩條底線，就能好事辦好，讓真正有需求的人得到保障，不能變味。”住房建設(shè)部部副部長(zhǎng)倪虹說。

由此可見，隨著時(shí)間推進(jìn)，中央層面對(duì)租賃住房的支持政策正在相繼出臺(tái)且相互補(bǔ)充，頂層設(shè)計(jì)日趨完善。

從全球經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，租房的家庭占比就越高，而群眾選擇租房還是買房，受到城市化水平、房地產(chǎn)政策以及傳統(tǒng)觀念等多重因素的影響。

例如，統(tǒng)計(jì)顯示人均GDP與租房家庭占比呈現(xiàn)正相關(guān)，瑞士2019年人均GDP達(dá)到7.9萬美元，其租房家庭占比為58.5%，德國(guó)人均GDP4.7萬美元，租房家庭占比為52.3，而我國(guó)上海、深圳和北京的租賃住房占比，目前均處在20%左右。

同樣，在人口稠密的都市圈，租房家庭的比例往往顯著高于全國(guó)平均水平。2016年，美國(guó)全國(guó)租房家庭占比約為36.8%，但洛杉磯都市圈的租房比例達(dá)到52.3%，紐約、舊金山、圣何塞、奧斯汀、休斯頓等都市圈也都超出40%。

目前，對(duì)于我國(guó)大城市、特大城市來說，住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。

“隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量的年輕人進(jìn)入大城市，為城市發(fā)展提供了巨大的紅利，但市場(chǎng)化租賃住房和政府提供的公租房，依然難以滿足需求。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示。

第七次全國(guó)人口普查顯示，2020年我國(guó)的流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)3.76億人，占總?cè)丝诘?6.6%，而人口凈流入的省份多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，大城市具有虹吸效應(yīng)，其中長(zhǎng)、珠三角人才聚集度極高，而這個(gè)趨勢(shì)仍在進(jìn)一步增強(qiáng)。

“城鎮(zhèn)化帶來了空間結(jié)構(gòu)的變化。即便人口總量不變，但人口也會(huì)在空間上大遷徙，廣東、浙江、江蘇是人口流入前三的省份，其背后是幾大都市圈的興起。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

隨著大城市房?jī)r(jià)不斷上漲，社會(huì)上的資金和投機(jī)者不斷涌入，導(dǎo)致社會(huì)人群尤其是剛畢業(yè)的年輕人購(gòu)房壓力不斷加大，社會(huì)焦慮情緒加重。在新型城鎮(zhèn)化背景下，租賃住房市場(chǎng)的擴(kuò)容乃是大勢(shì)所趨，改善租購(gòu)比例更是未來中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的主旋律之一。

“十四五”期間。北京將針對(duì)中低收入的家庭自住需求，大力籌集建設(shè)各類租賃型住房

比如，北京“十四五”規(guī)劃綱要就明確提出，針對(duì)中低收入的家庭自住需求，將大力籌集建設(shè)各類租賃型住房，提高公共租賃住房備案的家庭保障率，新增供應(yīng)套數(shù)占比不低于40%，新增集體土地租賃住房等保障性租賃住房供地占比，不低于供應(yīng)總量的15%。

CIC咨詢的測(cè)算顯示，2020年我國(guó)國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.9萬億，預(yù)計(jì)2024年國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3.1萬億。

綜上可知，既然增加租賃住房供給是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)最重要的環(huán)節(jié)，那么多年來為何一直難以破局？

2017年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住宅制度”，并鼓勵(lì)私人部門積極參與租賃住房市場(chǎng)建設(shè)。截至目前，我國(guó)市場(chǎng)上形成的租賃住房運(yùn)營(yíng)商，從商業(yè)模式出發(fā)大體可以分為重資產(chǎn)持有模式、二房東包租運(yùn)營(yíng)模式和輕資產(chǎn)管理輸出模式三類。

貴州太陽谷人才公寓為青年人才提供舒適的居住環(huán)境

其中，參與主體包括獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、國(guó)企央企平臺(tái)公司、互聯(lián)網(wǎng)和酒店系公司等等，一度呈現(xiàn)百花齊放的市場(chǎng)格局。但令人遺憾的是，私人部門在租賃住房運(yùn)營(yíng)端的商業(yè)模式未能跑通，反而在高速發(fā)展中暴露了一系列的財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，2019年以來運(yùn)營(yíng)商暴雷等不良事件頻出。

“目前來看，公司方面做的租賃住房更具有長(zhǎng)租房性質(zhì)，但仍然存在由于沒有合適的盈利模式，出現(xiàn)了市場(chǎng)壟斷導(dǎo)致高租價(jià)，以及資本野蠻擴(kuò)張帶來金融風(fēng)險(xiǎn)及公司暴雷等現(xiàn)象。” 中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示。

究其原因，一是由于租金回報(bào)率低，社會(huì)上供給租賃住房的意愿不強(qiáng)。簡(jiǎn)單來說，租金回報(bào)率是指租金同房?jī)r(jià)的比值，通常被作為衡量一個(gè)地區(qū)房產(chǎn)是否值得投資的標(biāo)準(zhǔn)，比如2020年芝加哥的租金回報(bào)率達(dá)到8.3%，為全球最高，而同期北京和上海只有1.7%和1.6%。

由于國(guó)內(nèi)居民收入的漲幅長(zhǎng)期落后于房?jī)r(jià)漲幅，租金回報(bào)率顯著偏低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房和出租住房所獲的利潤(rùn)差異巨大，普遍高周轉(zhuǎn)和高杠桿的開發(fā)商們，很難對(duì)我國(guó)租賃市場(chǎng)真正產(chǎn)生興趣。

國(guó)泰君安的報(bào)告分析認(rèn)為，租賃住房的客群主體仍屬于“中低收入”人群，實(shí)際支付能力較弱，難以支撐運(yùn)營(yíng)商配備的一系列“基礎(chǔ)設(shè)施”（人員、財(cái)務(wù)資源等），導(dǎo)致即使是二房東包租類型的運(yùn)營(yíng)商，也很難獲得較好的收益水平，更不用說成本更高的重資產(chǎn)持有模式。

二是住房租賃的企業(yè)不夠壯大，租賃房源機(jī)構(gòu)持有比例偏低。這種市場(chǎng)現(xiàn)狀既增加了出租方和承租方之間的摩擦成本，同時(shí)也不利于保護(hù)承租人的權(quán)益。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)個(gè)人持有的出租房源占全部出租房源的67%，品牌公寓持有房源僅占不到5%。相比之下，發(fā)達(dá)國(guó)家租賃房源中機(jī)構(gòu)持有的比例，普遍在一半以上。

三是老舊社區(qū)出租房屋的比例高，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，影響租房居住體驗(yàn)。例如，北京、上海等一線城市在快速擴(kuò)張的過程中，出現(xiàn)了職住分離的突出矛盾。對(duì)于租房者來說，距離單位近或交通方便，往往是住房的首要考慮的因素之一，而這些地區(qū)的出租房源往往建設(shè)年代較久，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，居住體驗(yàn)一般。

再加上整體來看，從事租賃住房的企業(yè)土地成本負(fù)擔(dān)較大，是該行業(yè)商業(yè)邏輯閉環(huán)的主要關(guān)卡，如果解決不了“貴面粉”的問題，社會(huì)資本就無法制造出優(yōu)質(zhì)、平價(jià)的租賃住房“面包”，而這一現(xiàn)狀亟待破題。

針對(duì)以上種種，本次國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》是一個(gè)重要的政策分水嶺，可以說首次從國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，未來我國(guó)的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。

住房建設(shè)部保障司司長(zhǎng)曹金彪解釋說，在我國(guó)住房保障體系中，公租房主要由政府投資建設(shè)和發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，保障性租賃住房重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，主要解決新市民、青年人的階段性住房困難問題，“政府給政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給”。

首先來看，《意見》最重要的是提出了多渠道滿足土地供應(yīng)，支持力度空前。

在用地方面，強(qiáng)調(diào)以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)為主，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)。

同時(shí)對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住存量房屋、企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，《意見》允許用于改建或建設(shè)成保障性租賃住房，且不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

其次，《意見》引導(dǎo)多方主體參與，吸引社會(huì)資本投入。充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房，堅(jiān)持“誰投資、誰所有”的原則，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極參與到保障房建設(shè)中來。

“本次政策進(jìn)一步激活各類市場(chǎng)主體參與租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的積極性，促進(jìn)專業(yè)住房租賃企業(yè)更加規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展。”某國(guó)有商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

最后，為了吸引社會(huì)力量投入，國(guó)家支持多路徑資金籌措，加強(qiáng)財(cái)稅和金融補(bǔ)貼。就在2021年6月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)明確，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅，對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4％稅率征收房產(chǎn)稅。

“這意味著，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房將享受與個(gè)體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠，體現(xiàn)了在稅收政策對(duì)住房租賃行業(yè)的大力支持。”北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院財(cái)稅政策與應(yīng)用研究所所長(zhǎng)李旭紅認(rèn)為。

《意見》明確表示，加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式，向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

“接下來應(yīng)將這一政策紅利落到實(shí)處，并在信貸額度、利率等方面采取進(jìn)一步的差別化措施，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對(duì)保障房開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的支持。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼說。

“‘十四五’期間，我國(guó)將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。”

文/《瞭望》新聞周刊記者

近期，各地陸續(xù)公布“十四五”時(shí)期住房發(fā)展規(guī)劃，保障性租賃住房正在成為一些城市住房發(fā)展的主角之一。

上海提出“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)，約占住房供應(yīng)總量的40%；廣州市提出“十四五”期間保障性租賃住房60萬套（間），占比超過45%；北京市將利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和非居住存量房屋建設(shè)的租賃住房，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，集租房項(xiàng)目將極大改善北京租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)；深圳已確定“十四五”期間建設(shè)籌集“保障性租賃住房不少于全市住房建設(shè)籌集總量的30%，不少于40萬套（間）”。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到3.76億人，10年間增長(zhǎng)了將近70%，租住房屋成為剛需。北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達(dá)到40%以上。同時(shí)，在一些城市，青年人及進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民面臨租房成本高、可選房源少、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等住房壓力。

▲ 普坤社區(qū)是浙江盤活閑置工業(yè)廠房，精心打造小戶型、低租金且主要服務(wù)于當(dāng)?shù)匦庐a(chǎn)業(yè)工人、新就業(yè)大學(xué)生、新市民家庭等群體的專屬藍(lán)領(lǐng)公寓

2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確提出住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。這是從國(guó)家層面回應(yīng)百姓對(duì)住房保障體系新需求的新定位。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，“‘十四五’期間，我國(guó)將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。”

根據(jù)部署，新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，2021年10月底前，城市人民政府應(yīng)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。

降低年輕人住房負(fù)擔(dān)、增強(qiáng)城市吸引力，成為城市發(fā)展的重要目標(biāo)。《瞭望》新聞周刊記者走訪上海、深圳和杭州等人口凈流入大城市發(fā)現(xiàn)，近年來各地大力發(fā)展租賃住房，形成的租賃產(chǎn)品供應(yīng)雖名稱有所不同，但已具備保障性租賃住房的雛形。如上海的“公租房”，深圳的人才住房等。相較于之前公租房、廉租房等都屬于保障性租賃住房范疇，此次《意見》明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。目前，各地正在推進(jìn)與之銜接，創(chuàng)新籌建方式，拓寬保障范圍，逐步緩解青年職工、引進(jìn)人才和外來務(wù)工人員等新市民的階段性住房困難，讓保障性租賃住房成為大城市新青年奮斗的起點(diǎn)。

各地保障性租賃住房建設(shè)的進(jìn)展如何？進(jìn)行了哪些有益的探索？還存在哪些待破解的問題？《瞭望》新聞周刊記者在多地進(jìn)行了采訪調(diào)研。

作為北京最大的集體土地租賃住房項(xiàng)目，首創(chuàng)繁星還未入市，就已對(duì)接了150多家企業(yè)，意向客戶需求房源超過1000間。項(xiàng)目總建筑面積約40萬平方米，估算總投資43.6億元，預(yù)計(jì)2022年3月首期入市，可為市場(chǎng)一次性提供超過6500套租賃住房。

面對(duì)租賃市場(chǎng)需求井噴，北京、上海、深圳和杭州等人口凈流入大城市，通過多渠道籌集房源，有望在“十四五”期間形成保障性租賃住房的供應(yīng)基礎(chǔ)，開啟擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的新局面。

▲ 位于北京豐臺(tái)區(qū)的南苑鄉(xiāng)成壽寺村集體土地租賃房項(xiàng)目，地上規(guī)劃總建筑規(guī)模約2.88萬平方米，可提供租賃房源 901套 羅曉光攝

擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從全國(guó)看，據(jù)住建部門數(shù)據(jù)，2021年，部分人口凈流入的大城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93萬套。從地方看，上海市房管局住房保障處負(fù)責(zé)人介紹，與國(guó)家層面定義的公租房不同，上海的“公租房”已初具保障性租賃住房的特征。目前，上海擁有約19萬套“公租房”，累計(jì)保障家庭達(dá)72萬戶，有效緩解了青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等新市民的階段性住房困難。“從保障人群來看，上海‘公租房’主要是保障公職人員和為城市運(yùn)行提供基礎(chǔ)服務(wù)的一線從業(yè)人員。形式從‘一套房’到‘一間房’，再到拆套成‘一張床’的宿舍型房源。”

深圳“十三五”期間共建設(shè)籌集公租房、安居房、人才房等帶有保障性質(zhì)的房源44.24萬套。其中，公共租賃住房約6.9萬套，安居型商品房約2萬套，人才住房約16萬套，其他房源（如宿舍等）約19.34萬套。

廣州市明確，“十四五”期間計(jì)劃籌集保障性租賃住房60萬套，2021年不少于17萬套。

創(chuàng)新籌建方式。為拓展籌建渠道，深圳設(shè)置了“六類十五種”籌建方式，除了新供應(yīng)用地建設(shè)外，還設(shè)置了配建、盤活存量用地、盤活存量用房、公共設(shè)施綜合開發(fā)、城際合作五類。“十三五”時(shí)期，這五類渠道籌集的房源占總量的比重分別為43.2%、15.59%、13.85%、2.48%、4.41%。

上海單列租賃住房用地，截至2020年末共推出租賃住房用地152宗，可供應(yīng)至少22萬套新建租賃住房。同時(shí)，近13萬套各類聚焦職住平衡、配套完善、交通便捷的轉(zhuǎn)化類租賃住房已形成市場(chǎng)供應(yīng)。

上海拓寬多個(gè)人才安居租賃房源籌集渠道，如盤活市場(chǎng)化租賃住房、閑置宅基地等住房資源，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位新建人才公寓，到2025年全市用于人才安居的租賃房源規(guī)模達(dá)到20萬套。

▲2020年起，上海開始探索“一張床”供應(yīng)模式，2021年計(jì)劃提供1萬張床位 (2021年1月28日攝） 丁汀攝

拓寬保障范圍。在我國(guó)城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提升的過程中，還將有大量人口從農(nóng)村走向城市，加上每年有規(guī)模龐大的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生，這兩個(gè)群體匯成了龐大的租房需求。

為滿足新市民的住房需求，深圳、上海、重慶等地公租房分配不設(shè)戶籍限制，將制造業(yè)工人、大學(xué)畢業(yè)生以及快遞小哥、公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員都納入住房保障范圍。

上海市房管局局長(zhǎng)王楨說：“在人均使用面積和居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)范的前提下，上海將在合適區(qū)域拿出部分公租房拆套后提供合租，加強(qiáng)宿舍型房源籌集等方式，增加‘一間房’，甚至是‘一張床’的租賃供給。”

企查查數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年房屋租賃相關(guān)企業(yè)新增約18萬家，同比增長(zhǎng)13.2%。與2020年相比，2021年上半年房屋租賃增長(zhǎng)量也持續(xù)走高。

一方面需求持續(xù)走高，另一方面，我國(guó)住房租賃收益率低。據(jù)測(cè)算，在一些大城市出租住房需40年至60年才能收回購(gòu)房成本。無論是新建還是改建租賃住房，由于投資回收期長(zhǎng)，都需要長(zhǎng)期、低成本、大量的資金支持，目前融資渠道和制度設(shè)計(jì)均有待增加供給。

《意見》提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。但從多地目前情況來看，投資和建設(shè)主體因大城市建設(shè)用地緊張、回報(bào)率低等原因，供給保障性租賃住房的意愿不高。

記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在深圳和上海等一線城市，用地緊缺是發(fā)展公共租賃住房面臨的主要困難。如深圳市建設(shè)用地開發(fā)利用已接近極限，新增供應(yīng)建設(shè)用地越來越少，存量用地的二次開發(fā)利用成為用地供應(yīng)的主要來源。2020年下半年起，深圳調(diào)整土地供應(yīng)思路，加大居住用地供給，居住用地供應(yīng)比例也僅僅達(dá)到國(guó)家要求的最低線25%，尚不足以彌補(bǔ)此前居住用地長(zhǎng)期供應(yīng)不足的歷史欠賬。

▲深圳已確定“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于全市住房建設(shè)籌集總量的 30%，不少于40萬套（間） 毛思倩攝

上海早在2017年即開始單列租賃住房用地，從當(dāng)年7月底開始出讓純租賃用地，至今已出讓150余幅。記者了解到，拿地企業(yè)雖均為央企或地方國(guó)企，但有的企業(yè)認(rèn)為，在人多地少的超大城市，原來“只租不售”的土地有機(jī)會(huì)部分轉(zhuǎn)化為商品住房用地。

“如何形成良好的資金回報(bào)模式是另一個(gè)需要突破的難點(diǎn)。公共租賃住房要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，需要企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。”深圳市人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理王志楷說。

一些受訪基層干部認(rèn)為，保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)需要收益支撐。“從公租房的情況看，投資回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，租金回報(bào)率一般在1%至3%，企業(yè)投資積極性不高。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，多數(shù)村集體對(duì)在集體用地上建設(shè)租賃住房并不積極，主要原因，一是利益分成復(fù)雜，村民以土地入股來獲取收益，但由于周邊配套完全依賴于區(qū)、街鎮(zhèn)甚至村集體，“僧多粥少”，獲利不高；二是從村民集體利益來看，選擇做租賃住房未必比用于商業(yè)辦公、園區(qū)等分紅多，甚至還有不少年齡較大的村民寧可等待被征收也不愿意用于租賃。

部分保障性租賃住房建管人士認(rèn)為，目前各地“產(chǎn)城人”的城市發(fā)展思路未適應(yīng)時(shí)代需求及時(shí)調(diào)整。在一些城市，地方政府對(duì)解決大城市住房困難問題仍未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，更傾向于建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房、保障產(chǎn)業(yè)空間，對(duì)保障性租賃住房重視不足。

受訪專家指出，發(fā)展保障性租賃住房往往需要政府有一定投入，還要給予眾多政策支持，單從經(jīng)濟(jì)效益來看，可能不如發(fā)展房地產(chǎn)有吸引力。在“房住不炒”的大背景之下，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)正在逐步完善，過度依賴房地產(chǎn)的老路越來越走不通。地方政府應(yīng)將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，以緩解新市民、青年人的住房困難為己任。

不少基層干部建議國(guó)家統(tǒng)籌考慮大城市建設(shè)成本高、用地緊張的實(shí)際，加大對(duì)保障性租賃住房的財(cái)稅補(bǔ)貼和用地政策傾斜力度，各地方加快《意見》配套政策落地；統(tǒng)籌考慮住房保障和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，推動(dòng)住房保障發(fā)展目標(biāo)與用地政策、財(cái)政補(bǔ)貼政策支持力度相匹配，研究定價(jià)機(jī)制，轉(zhuǎn)變“重建輕管”觀念，深入推進(jìn)住房保障高質(zhì)量發(fā)展。

統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，確保城市有限的土地和資金資源得到最利于城市發(fā)展的優(yōu)質(zhì)配置。

基層干部建議，分類或“一城一策”確定用地供應(yīng)比例、資金支持比例“硬杠杠”，以推動(dòng)各部門形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，讓保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)計(jì)劃形成供應(yīng)。

政企聯(lián)手，進(jìn)一步加強(qiáng)保障和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰建議，在區(qū)域規(guī)劃、土地供應(yīng)、設(shè)計(jì)規(guī)范、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理、金融支持、財(cái)稅補(bǔ)貼等方面出臺(tái)具體系列配套政策，將租賃住房建設(shè)同區(qū)域發(fā)展緊密融合、引導(dǎo)國(guó)資國(guó)企積極盤活低效資源，充分發(fā)揮住房租賃市場(chǎng)壓艙石、穩(wěn)定器作用。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁建議，保障性租賃住房的一些重要指標(biāo)要逐級(jí)考核，確保相關(guān)政策目標(biāo)“剛性”落實(shí)到位。

多措并舉籌集轉(zhuǎn)化房源。

來自深圳市住房和建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，“十三五”時(shí)期，深圳籌建的44.24萬套帶有保障性質(zhì)的房源中，主要依靠存量用地。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各地宜在加大對(duì)純租賃用地供應(yīng)的同時(shí)，加快采取改建、改造、租賃補(bǔ)貼等多種方式，多渠道籌集房源以彌補(bǔ)歷史欠賬，尤其應(yīng)重視在存量中“輾轉(zhuǎn)騰挪”等方式。

浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬建議，拓寬保障性租賃住房籌集渠道，可通過盤活市場(chǎng)化租賃住房、閑置宅基地等住房資源，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位新建人才公寓等方式。地方政府宜規(guī)劃充分，形成有地出地、有房出房、有錢出錢的保障性租賃住房供應(yīng)格局。

研究保障性租賃住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制。

深圳市住房和建設(shè)局住房改革與發(fā)展處處長(zhǎng)王德響認(rèn)為，定價(jià)是保障性租賃住房發(fā)揮長(zhǎng)期保障作用的關(guān)鍵點(diǎn)。“要綜合考慮承租者的可支付能力和建設(shè)運(yùn)營(yíng)部門的資金流可持續(xù)能力。處理好這個(gè)平衡，使保障性租賃住房成為一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的事業(yè)，并形成規(guī)范成熟且穩(wěn)定的體系。”

轉(zhuǎn)變“重建輕管”觀念，讓承租者更有獲得感。

目前，一些地方存在為了完成保障房籌建任務(wù)，將一些配套不足的地塊用于建設(shè)保障房，繼而也產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)、維修服務(wù)不到位等問題。基層住建部門干部建議，相關(guān)部門加快協(xié)調(diào)完善配套建設(shè)，推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，讓承租者有實(shí)實(shí)在在的獲得感。

（結(jié)束）