爛尾樓的停貸，不是解決方案！

作者 :正文注明 2022-07-14 06:15:27 圍觀 : 次評(píng)論

原創(chuàng)：顧子明
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近期，全國(guó)不少地方爆發(fā)了爛尾樓業(yè)主集體停還按揭貸的事件，甚至還有地產(chǎn)媒體對(duì)這些樓盤進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，數(shù)目之大觸目驚心。

雖然我在幾年前就瘋狂告訴大家不要盲目買這些三線以下的房產(chǎn)，但是看著網(wǎng)上都是在輸出情緒，不提解決方案，還是決定寫一篇文章，跟大家聊一下斗爭(zhēng)的策略，以實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

首先，玉石俱焚式的集體停貸，并不是最優(yōu)的解決方案，銀行和央行的征信是聯(lián)通的，隨著未來(lái)我們邁向數(shù)字化社會(huì)，信用評(píng)分的價(jià)值會(huì)越來(lái)越高，如能果找到了更好的解決方案，沒(méi)必要把自己變成代價(jià)。

其次，要明白誰(shuí)是我們的朋友，誰(shuí)是我們的敵人，敵人是把錢挪走的是開發(fā)商，逼著大家繳按揭的是本地的銀行機(jī)構(gòu)，而中央政府和銀監(jiān)會(huì)、央行是大家團(tuán)結(jié)的對(duì)象，集體停貸是在動(dòng)搖央行的信用體系，不合適的動(dòng)作反而可能會(huì)把水給攪渾。

第三，拖個(gè)幾年的按揭貸絕不應(yīng)該是消費(fèi)者的目的，把爛尾樓盡快重啟，是各方利益最大化的根本方式，時(shí)間拖得越久，該地塊的歷史問(wèn)題積累越多，未來(lái)的房產(chǎn)價(jià)值就越低，變成各方多輸?shù)慕Y(jié)局，遲交的那點(diǎn)按揭，在區(qū)域房?jī)r(jià)下行面前根本不值一提。

所以呢，先冷靜下來(lái)之后，研究明白究竟?fàn)€尾樓的錢是被怎么挪走的，然后再來(lái)思考，如何利用游戲規(guī)則來(lái)保護(hù)自身的利益。

在2003年，中央就對(duì)預(yù)售政策做出了要求，需要主體封頂之后才能發(fā)預(yù)售證。近年來(lái)，愛護(hù)我們的劉副總和郭主席，更是將封頂劃成了發(fā)預(yù)售證的紅線，并對(duì)銀行的放款賬戶進(jìn)行嚴(yán)格的管控。

在這些政策的保護(hù)下，老百姓買房子的時(shí)候，房子的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，后續(xù)的工程量既小也不復(fù)雜，而且，老百姓按揭從銀行借出來(lái)的錢，也由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行監(jiān)管，只能專款專用。

在這一套保險(xiǎn)機(jī)制下，銀行監(jiān)管賬戶里的錢遠(yuǎn)比后續(xù)要付的多，開發(fā)商沒(méi)理由也沒(méi)道理把房子變成爛尾。

而且，消費(fèi)者的錢流入開發(fā)商手里變成能花的錢，是要有一系列的審批程序。

首先，開發(fā)商需要在主體未能封頂?shù)那闆r下，從各監(jiān)管機(jī)構(gòu)拿到五證，從當(dāng)?shù)孛裾块T拿到門牌號(hào)，完成供水供電供熱等一系列的前置條件，并與銀行簽署按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議。

各政府部門的領(lǐng)導(dǎo)以及銀行的負(fù)責(zé)人又不是瞎子，房屋有沒(méi)有封頂一眼就能看得出來(lái)，開發(fā)商能夠拿到辦理預(yù)售證的各項(xiàng)證件，意味著從地方政府到合作銀行都被滲透成篩子了。

其次，開發(fā)商在搞定了一系列的手續(xù)后，還要在地方政府監(jiān)管的專項(xiàng)賬戶上，用合理的理由，把老百姓的購(gòu)房款給一筆一筆的劃走。

地方政府和銀行是負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的，在明知道項(xiàng)目進(jìn)展遲緩，甚至連建都沒(méi)建的情況下，仍然把專管賬戶的錢一筆一筆的挪走掏空，就是一種監(jiān)守自盜的行為。

所以說(shuō)呢，消費(fèi)者“惡意停貸”的確是失信行為，是不對(duì)的，但是，當(dāng)?shù)氐牡胤秸捅O(jiān)管部門，以及涉案的銀行，不僅僅是對(duì)老百姓失信，根本就是在欺騙中央，監(jiān)守自盜。

拿到預(yù)售證，需要一層一層的審批和報(bào)件，想要把監(jiān)管賬戶的錢掏空，也需要一層一層的審批和簽字，所有的行為都是可以按圖索驥找到相關(guān)負(fù)責(zé)人的。

我們只要仔細(xì)揪下來(lái)，涉案的銀行領(lǐng)導(dǎo)和地方政府官員一個(gè)都跑不了，更不要說(shuō)那些造假掏空專項(xiàng)賬戶的開發(fā)商，都是負(fù)有經(jīng)濟(jì)罪的嫌疑。

消費(fèi)者此刻要明白，你們自己沒(méi)有違法，但是坑害你們的人，很多都可以抓起來(lái)丟進(jìn)監(jiān)獄里，我們先不要盲目跟風(fēng)去停貸，把原本絕對(duì)有利的局面給攪渾，變成雙方都“有罪”的一本糊涂賬。

接下來(lái)，再來(lái)思考一下，如何利用游戲規(guī)則來(lái)保障自身的利益。

首先，根據(jù)疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊，各級(jí)地方政府現(xiàn)在是有要求地方銀行緩交貸款的權(quán)力和啟動(dòng)程序，只要于情于理說(shuō)的過(guò)去，消費(fèi)者不必強(qiáng)行背負(fù)不良信用，政府也不需額外掏錢。

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，先要聯(lián)合起來(lái)，通過(guò)各地的政府投訴熱線（譬如12345）向省市級(jí)政府提交報(bào)告，闡述地產(chǎn)的爛尾情況，要求緩交按揭，既能夠無(wú)副作用減少支出，又可以保住小區(qū)未來(lái)的價(jià)格。

其次，人民銀行對(duì)各地方政府是沒(méi)有執(zhí)法權(quán)的，也沒(méi)辦法掏錢給大家把爛尾樓給修好，真正有能力和有財(cái)力收拾爛攤子的是地方政府，要從他們下手。

而他們最怕的，那就是上一級(jí)的紀(jì)委。

從發(fā)預(yù)售證到挪用專管賬戶，面對(duì)過(guò)程中一系列的違規(guī)，鐵定能揪出來(lái)一大批腐敗分子，更不要說(shuō)順藤摸瓜到腐敗高發(fā)的土地出讓與項(xiàng)目規(guī)劃，基本上“沒(méi)有一個(gè)好人”。

這些人在當(dāng)?shù)鼗旧隙际鞘盅弁ㄌ欤哺_發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，在紀(jì)檢部門的調(diào)查下，為了政治生命和身家安全，只要客觀條件允許，還是會(huì)想盡辦法找開發(fā)商和建設(shè)單位，亦或者安排一個(gè)接盤俠，無(wú)論如何先把爛尾的樓盤給對(duì)付過(guò)去。

從央行的角度，各地的爛尾樓是一個(gè)天文數(shù)字，很難下一個(gè)文來(lái)統(tǒng)一解決，網(wǎng)上呼吁的爛尾樓消費(fèi)者搞集體停貸這事兒，盡量還是能不做就不做。

如果實(shí)在要做，還是建議所有人約定好一個(gè)最后時(shí)間的Deadline，然后據(jù)此向當(dāng)?shù)氐母改腹賹懮弦粍t聲明，警告一下，讓他們知道什么叫做“勿謂言之不預(yù)”。

總之，千萬(wàn)不要跟風(fēng)去把水?dāng)嚋?，我們一定要明白，消費(fèi)者在這事兒上是絕對(duì)占理。

標(biāo)簽爛尾樓解決方案不是

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