東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《房子跌掉70%價(jià)值，背后原因讓人深思，內(nèi)行：1類房子慎買！》是一篇關(guān)于房子,讓人,內(nèi)行的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

二手房?jī)r(jià)格下滑，似乎已經(jīng)成為了當(dāng)前住房市場(chǎng)一個(gè)司空見慣的現(xiàn)象。

筆者的一位朋友大明（化名），就曾遭遇到了“二手房被動(dòng)降價(jià)”的問題。2013年底，大明在自己長期居住的二線省會(huì)城市購買一套價(jià)值32萬元的房產(chǎn)，房產(chǎn)總面積為88.2平米，單價(jià)為3628元/平米。當(dāng)時(shí)，其實(shí)大明買完就后悔了，因?yàn)檫@個(gè)二線城市房地產(chǎn)長期不慍不火，房子增值的速度也相當(dāng)緩慢。

不過，事實(shí)證明，他的這一次購房行為著實(shí)碰到了好運(yùn)氣，無心插柳柳成蔭。2年之后的2015年開始，該城市迎來了房產(chǎn)大躍進(jìn)，特別是在拆遷棚改的帶動(dòng)下，住房市場(chǎng)一路綠燈，房產(chǎn)價(jià)格也一天一個(gè)樣兒，在高峰時(shí)期的2019年底，大明這套房子單價(jià)掛牌達(dá)到1.8萬元/平米（總價(jià)158.76萬），按照88.2平米計(jì)算，在短短的6年時(shí)間內(nèi)，大明因?yàn)檫@套房產(chǎn)財(cái)富增值了127萬元。

當(dāng)然，這并非實(shí)際財(cái)富，房產(chǎn)在沒有轉(zhuǎn)手賣出的情況下，這種財(cái)產(chǎn)增值只算是字面意思。隨著他家里的二孩出生，這套兩居室的房子已經(jīng)住不下了，于是家庭成員商量，開始有了置換二套房的打算，他們的想法很簡(jiǎn)單，賣掉這套房子可獲得158萬，在同區(qū)域加上50萬元，就可以重新購買一套三居室房產(chǎn)，算下來不賺不虧。然而，在售房的時(shí)候，大明遭遇到了“難題”：158萬元的價(jià)格，市場(chǎng)上買房人似乎并不買賬。從2019年底至2021年中，這套房子掛牌價(jià)格從158萬持續(xù)下調(diào)，155萬元、150萬元、145萬元一步一個(gè)臺(tái)階的滑落下來。

至此，大明已經(jīng)沒有了售房的念頭，價(jià)格下滑這么多，還不如繼續(xù)持有。即便是有了二胎、三胎，在原來的房產(chǎn)格局上重新改造，還是可以修修補(bǔ)補(bǔ)住幾年的。

其實(shí)，新房售價(jià)下滑，二手房售價(jià)暗暗回落，并非個(gè)例。如果你認(rèn)為下滑20萬元已經(jīng)足夠讓人咋舌的話，那么還有讓你更加“感慨”的折價(jià)行為。有房從3000萬跌至1000萬甩賣，背后原因讓人深思，內(nèi)行提醒：早考慮。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)》的報(bào)道，在房地產(chǎn)“龍頭城市”（深圳）就屢屢出現(xiàn)二手房爆冷門的現(xiàn)象。舉個(gè)例子，這個(gè)城市有一套價(jià)值3000萬元的房子，最終以1000多萬元成交，下滑幅度達(dá)到了2000萬元，可謂“打骨折”，這是一個(gè)法拍房，房子拍賣之前的起底價(jià)格，已經(jīng)在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)低了近500萬，按照常理，折價(jià)幅度這么大，參與競(jìng)拍的人應(yīng)該很多才對(duì)。然而競(jìng)拍者也寥寥無幾（只有5個(gè)人參加），5個(gè)人競(jìng)拍，結(jié)果自然一目了然，說明購房者們普遍不喜歡這個(gè)房子、不愿意接受競(jìng)拍價(jià)格，最后，該房以1035萬成交，單價(jià)為9.89萬元/平米。

是這個(gè)小區(qū)的房子太差價(jià)格提不起來、還是本來市場(chǎng)價(jià)格就是如此低廉嗎？都不是，根據(jù)2021年初，相同小區(qū)一套房子的成交價(jià)計(jì)算，本小區(qū)的二手房售價(jià)應(yīng)該在30萬元左右（案例：7個(gè)月之前，一套面積為10平米的房產(chǎn)銷售，單價(jià)為32.27萬，最終成交價(jià)格為1420萬）。10平米的房子就能達(dá)到1420萬元，那么100多平米的房子才1000萬元出頭，顯然這種情況是不合常理的。

房子跌掉70%價(jià)值，背后原因讓人深思，未來10年，這1類房子慎買。

“怪事”之下必有妖，一位房主竟然可以把自己的房子從3千萬降低至1千萬銷售，這背后的深層次邏輯顯然并不是“二手房下滑”這5個(gè)字可以解釋得通的。

房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，這套房子之所以出現(xiàn)“跳樓價(jià)”，核心因素還在于當(dāng)月初出臺(tái)的一項(xiàng)房地產(chǎn)“新規(guī)定”，在這份文件中，針對(duì)房產(chǎn)與學(xué)校的掛鉤機(jī)制做出了新的意見要求，提出將要進(jìn)一步探索入學(xué)平衡機(jī)制，例如大學(xué)區(qū)辦學(xué)機(jī)制，老師的流動(dòng)機(jī)制。

雖然看起來，只有短短幾行字，但是對(duì)房地產(chǎn)而言，猶如暴風(fēng)驟雨。我們都知道，在北京、上海、深圳、廣州等一線城市里，樓市平均價(jià)格在6萬元以上，市中心的價(jià)格普遍在10萬元-20萬元左右。然而也有“天價(jià)”房產(chǎn)，那就是“學(xué)校房”。在一校一區(qū)的舊規(guī)定下，只要買到了對(duì)應(yīng)小區(qū)的房產(chǎn)，那么孩子就可以就近入學(xué)，可以享受到獨(dú)特的教育資源。然而一旦執(zhí)行教師流動(dòng)策略，那么“資源”將被徹底打散，優(yōu)勢(shì)不再唯一的情況下，高價(jià)也難以維持。

所以說，房產(chǎn)價(jià)格從30萬元回落至10萬元普通房產(chǎn)價(jià)格，實(shí)屬正常市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制（根基失去了，高房?jī)r(jià)自然要打回原形），這同時(shí)也告訴購房者一個(gè)道理：房地產(chǎn)不可能只漲不回落，特別是對(duì)于那些“政策性”房產(chǎn)，今后購買的時(shí)候，要更加慎重，手上多套房的人，該醒醒。

1、“資源型”房產(chǎn)。1998年住房改革時(shí)，全國房地產(chǎn)的價(jià)格才不到2000元/平，而到了2021年的三季度，重點(diǎn)城市的新房銷售價(jià)格平均達(dá)到10702元/平。漲幅超過400%。可以說，房地產(chǎn)是過去20多年時(shí)間里，保值的居民購房類型，如果房地產(chǎn)排第二的話，那就沒有任何資產(chǎn)可以說第一。就拿人們習(xí)慣中認(rèn)為的黃金來說，80年代黃金價(jià)格為108元/克，2020年底，黃金的價(jià)格整體漲到了390元/克，漲幅不到300%，在住房面前，顯得微不足道。

除了房產(chǎn)均漲之外，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、地鐵房、火車站房、湖景房、海景房等資源型房產(chǎn)呼之欲出，10年前，沿海城市一波“房產(chǎn)泡沫破裂”讓大家都知道，海景房建立在吹捧之上，沒有任何實(shí)質(zhì)性的功用和根基。海景房破滅之后，火車站房、湖景房開始被提升熱門，然而隨著時(shí)間的推移，實(shí)踐證明這兩類房子對(duì)實(shí)際居住的意義不大。現(xiàn)階段，學(xué)區(qū)房、地鐵房成為了當(dāng)當(dāng)紅炸子雞，未來走向如何？似乎已經(jīng)知道了答案。

2、“灰色型”房產(chǎn)。這一類房子，主要是指小產(chǎn)權(quán)房，很多人說，小產(chǎn)權(quán)房是游離在“法律灰色地帶”的一種特殊房產(chǎn)，但是指聞君的觀點(diǎn)是，既然不符合法律規(guī)范，那么就屬于“違規(guī)”房產(chǎn)。人民日?qǐng)?bào)在《小產(chǎn)權(quán)房為何屢禁不止》一文中就批評(píng)道“國家自始至終禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，為何屢禁不止呢？”

從根本上而言，購買小產(chǎn)權(quán)房的有2類人：第一類是買不起商品房的人，商品房售價(jià)太高，不少需要住房的人只能退而求其次購買小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)屬無奈之舉；第二類是炒房客，有很多人帶有“賭”的成分，他們認(rèn)為將來小產(chǎn)權(quán)房會(huì)得到轉(zhuǎn)正，現(xiàn)在買入10萬元，轉(zhuǎn)正之后可能漲到100萬元，可以憑借小產(chǎn)權(quán)房賺得盆滿缽滿。一旦風(fēng)向變了，這類房子可謂直接砸手里。

總結(jié)：房地產(chǎn)發(fā)展，三十年河?xùn)|三十年河西，沒有一成不變的事情，隨著樓市“平穩(wěn)”預(yù)期越來越強(qiáng)，購房人也應(yīng)該提前有打算了。

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