東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《不要再誤判2022年樓市，高層表明態(tài)度，打算買房不妨先看看3建議》是一篇關(guān)于不要再,樓市,高層的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

時(shí)間進(jìn)入2022年8月，當(dāng)前的房產(chǎn)市場(chǎng)，正在發(fā)生著一系列新的變化，樓市開始風(fēng)云變化，有的城市房子折價(jià)500萬元無人買，還有的城市房子依然昂首上浮。站在買房人的立場(chǎng)，說不清道不明，不知道該如何是好，更不知道什么樣的決定才符合大趨勢(shì)、才是準(zhǔn)確的。

接下來進(jìn)入主題：今明兩年的房地產(chǎn)，別再“誤判”了，高層表明態(tài)度。

2022年初，新華社對(duì)住建部做出了一次專訪活動(dòng)，住建部部長(zhǎng)王蒙徽詳細(xì)闡述了對(duì)今后房產(chǎn)發(fā)展的基本定調(diào)和一系列觀點(diǎn)。王蒙徽表示，在房住不炒的主基調(diào)下，保持房市平穩(wěn)發(fā)展。

其實(shí)，這個(gè)走向在2021年末，就可以看出，“住有所居”被房地產(chǎn)專家們解讀為“第二次住房市場(chǎng)變革”（上一次變革是在1998年，福利分配方制度逐漸結(jié)束，正式開啟商品房交易時(shí)代），這一次的變革點(diǎn)在于“逐漸扭轉(zhuǎn)100%商品房的格局，轉(zhuǎn)變到商品房和保障房共同存在”。高層定音，傳遞出了2個(gè)方面的房市走向：

1、對(duì)于房?jī)r(jià)而言，平穩(wěn)不會(huì)變化。王蒙徽說到，要繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的基本定位，各大城市要繼續(xù)推進(jìn)差異化的調(diào)控機(jī)制，落實(shí)房產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效措施，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)調(diào)節(jié)的“三穩(wěn)”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。其實(shí)在前不久，住建部的專家就直言“未來要對(duì)于城市住房調(diào)控不力，導(dǎo)致房市過快上漲的，進(jìn)行問責(zé)制”。同時(shí)還做出了規(guī)定：不允許再把房產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

這一系列“發(fā)話”可謂擲地有聲，一方面告訴整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，不要再對(duì)調(diào)控放松持有任何的預(yù)期；另一方面也不再允許因?yàn)镚DP增長(zhǎng)而重拾房地產(chǎn)的情況出現(xiàn)。2021年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控超過600次，同比次數(shù)再創(chuàng)新高，二手房指導(dǎo)價(jià)應(yīng)運(yùn)而生，央行在三紅線和2紅線機(jī)制下，從兩個(gè)方向壓縮了資金流向房市的渠道，可謂擊中“七寸”。

2、對(duì)于住房需求，保障房或成為主流。新的住房方向“住有所居”，理解起來很簡(jiǎn)單，就是要讓所有具有住房需求的人，都能夠輕松解決住房問題。如何解決成為了壓軸戲，根據(jù)策略，要建立住房保障體系，一方面繼續(xù)維持現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)平穩(wěn)，另一方面將建立起公租房、廉租房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房等多種形式的住房保障類型。針對(duì)城市的新市民、城市低收入人群、剛畢業(yè)的大學(xué)生等，為他們提供廉價(jià)的公租房、廉租房，如果這些低收入人群想要買房的話，還可以選擇共有產(chǎn)權(quán)房、人才房產(chǎn)等。

從上面的2個(gè)內(nèi)容可以看出，今后的樓市其實(shí)是已經(jīng)被畫上了“平穩(wěn)”的調(diào)子，是否應(yīng)該買房，該如何買房呢？不要再誤判2022年樓市，有買房打算的家庭，不妨先看看這3條建議。

1、大城市的房產(chǎn)，不一定是優(yōu)質(zhì)選擇。

就拿深圳這個(gè)城市來說，在中國(guó)的房地產(chǎn)界，始終處于領(lǐng)頭羊的位置，數(shù)據(jù)顯示在過去的20年里，這里的房子漲幅達(dá)到20倍以上，如果地段好、配置有優(yōu)質(zhì)資源的地區(qū)，增幅或許遠(yuǎn)超這個(gè)幅度。然而被稱為“炒房第一城”的深圳，房產(chǎn)同樣呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，二手房成交量始終在榮枯線上徘徊，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，二季度后，二手房就波蕩在榮枯線水平，單月交易4166套，次月交易回暖，隨后再度收縮，三至四季度，二手房交易繼續(xù)走低，在三季度中單月成交2043套（榮枯線水平），內(nèi)行分析，上一次這么低是在10年前的2011年，只有1462套。

除此之外，學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格頻降，似乎已經(jīng)成為了常態(tài)化的情況，根據(jù)《澎湃》發(fā)表的文章《深圳有的學(xué)區(qū)房一夜入冬？下調(diào)500萬無人買，還有的業(yè)主搶先拋售》信息顯示，現(xiàn)階段該城市的學(xué)區(qū)房二手房下滑明顯，原本32萬元/平價(jià)格的房子，現(xiàn)在預(yù)計(jì)只能銷售8萬元/平左右，除了深圳之外，北京西城區(qū)、上海等學(xué)區(qū)新規(guī)紛紛到來，大學(xué)區(qū)制、老師輪崗全面開啟。傳統(tǒng)意義上“金字塔頂”的學(xué)區(qū)房也開始“人設(shè)崩塌”了。

2、全球性的貨幣放水下，房市上浮只是短暫的。

房產(chǎn)漲跌如何，與資金流入量有著密切的關(guān)系，只要資金源源不斷向著樓市注入，那么房產(chǎn)大概率是有上浮的可能性。2021年以來，全球房產(chǎn)迎來了一波上浮，美國(guó)、加拿大、韓國(guó)、日本、德國(guó)等房產(chǎn)均呈現(xiàn)出不同程度上浮態(tài)勢(shì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段有超過89%的國(guó)家房?jī)r(jià)在飛。也真是因?yàn)槿绱耍圆簧偻庑腥吮硎荆渌麌?guó)家房產(chǎn)都在增長(zhǎng)，我國(guó)的房產(chǎn)同樣有上行的可能性。

這種“預(yù)測(cè)”真的符合實(shí)際嗎？筆者認(rèn)為不太現(xiàn)實(shí)。如果弄清楚了這一次房產(chǎn)上行的根源，那就能很容易未來走向何方了。這一次的全球性樓市上浮，得益于短暫的國(guó)際貨幣大放水。受到黑天鵝影響，各個(gè)國(guó)家發(fā)展都呈現(xiàn)出不同程度收縮的情況，例如美國(guó)收縮2.46，日本收縮1.88%，德國(guó)收縮1.52%，英國(guó)收縮4.2%，在世界排名前20的國(guó)家里，呈現(xiàn)出正向發(fā)展的，只有中國(guó)、瑞士、荷蘭這三個(gè)，剩下的17個(gè)都一片綠色態(tài)勢(shì)。

這一輪貨幣放水，真的能帶來“房市起飛”嗎？學(xué)者馬光遠(yuǎn)等人認(rèn)為，這只是表象，是短暫的，馬光遠(yuǎn)指出，這一次上浮沒有任何經(jīng)濟(jì)理論支撐，資產(chǎn)價(jià)格泡沫終究會(huì)破裂的，馬光遠(yuǎn)也建議普通人不要盲目跟風(fēng)，買房升值今后對(duì)于一般人并不友好了。

3、房產(chǎn)長(zhǎng)期持有，或并不保值。

房產(chǎn)具有保值性能，這是過去20年樓市發(fā)展給普通人帶來一個(gè)普遍性啟發(fā)，也正是在這個(gè)“普遍性增值”的觀點(diǎn)下，老百姓們手中只要有錢，想到的第一件事兒便是沖向樓市買套房子。事實(shí)確實(shí)如此，2000年前后，全國(guó)平均房?jī)r(jià)為2100元/平，到2022年，已經(jīng)增長(zhǎng)到了1萬元/平米以上，漲幅達(dá)到400%，如果在北京、上海、深圳等類似發(fā)展較快的大城市里，房產(chǎn)升值的幅度遠(yuǎn)超400%這個(gè)比例，例如上海，1999年前后，內(nèi)環(huán)房子才1萬元出頭，現(xiàn)在普遍8-10萬元，可以說原本20萬元的房子，現(xiàn)在應(yīng)該增值到了200萬元至400萬元。

就算不在一二線城市，棚改的帶動(dòng)下，三四線城市買房，同樣能帶來不錯(cuò)的戰(zhàn)績(jī)，在筆者老家的小縣城里，10年前，房產(chǎn)價(jià)格才1500元/平，在棚改和大拆遷的助推下，縣城的房產(chǎn)一躍而起，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了8K元/平的高度。雖然這個(gè)三線城市人口常年輸出、人口處于凈流失狀態(tài)，然而房產(chǎn)依然有可為。

那么，未來的房產(chǎn)依然如過去一樣“增值”嗎？北師大教授董藩和中小城鎮(zhèn)研究專家李鐵等人給出了異口同聲的答案：會(huì)。董藩教授和專家李鐵不約而同地認(rèn)為，我國(guó)的城市化距離發(fā)達(dá)國(guó)家75%的水平還有相當(dāng)大的差距，這個(gè)差距彌補(bǔ)的過程，其實(shí)就是大量農(nóng)村人進(jìn)入城市的過程，根據(jù)預(yù)測(cè)城市化還有13年至15年的時(shí)間，一共有2億人至4億人進(jìn)入城市，住房是每個(gè)人的首要需求，所以，在今后的10-20年里，房產(chǎn)依然會(huì)向上發(fā)展。

事實(shí)真如此？不一定，城市化一大因素開始發(fā)生轉(zhuǎn)折，即便在人口快速流入的情況下，也不一定能帶動(dòng)樓市向前。農(nóng)村集體用地可轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地。

這個(gè)規(guī)定經(jīng)過多年探討，終于從2022年開始逐步普及開來。在很多城市，之所以商品房持續(xù)上浮，關(guān)鍵在于建設(shè)商品房的土地供給過少，城市可利用的國(guó)有土地面積稀少，城市周邊到處都是集體用地，在二元土地機(jī)制下，國(guó)有土地不夠用，集體用地閑置浪費(fèi)，隨著集體用地可流轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，那么大城市周邊的郊區(qū)或?qū)l(fā)揮新的功用。當(dāng)住宅用地增加的同時(shí)，商品房供給量相應(yīng)加大，價(jià)格如何漲得動(dòng)？

話題：在買房居住和買房增值中，你首選哪個(gè)？

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