東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《全國人均居住面積超40平米，為啥還有那么多人買房？》是一篇關于那么多人,面積,全國的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

大家好，我是藍白。

今天，想回答以下幾個問題：

中國到底有多少房子？夠不夠我們住？

為什么房子明明那么多，還有人前赴后繼的買房？是這些人傻嗎？

買房、租房、大城市、小城市，該怎么選擇？

先聊第一個問題。

前一段時間，國家統計局發布了《中國人口普查年鑒-2020》，其中，有基于七普調查的全國居住數據。

按住房間數劃分，全國擁有三間房的家庭戶最多，達到了1.46億戶。

河南平均每戶住房間數最多，4.21間。

上海最少，平均每戶2個房間。

我們的人均居住面積，達到了驚人的41.76平方米，平均每戶達到了111.18平方米。

注意，住房總量和居住面積統計，涵蓋的是城鎮所有住房。

藍白曾跟大家聊過，中信證券陳聰的一個報告，講了房屋統計的問題。

一直以來，咱們計算房屋總量的方法都是“以人查房”，也就是透過統計問卷，來詢問家庭住房，借以推測人均居住面積。

但是，調查對象又不傻，很多人怕以后會出房產稅，少報面積。

還有各種小產權房、城中村、棚戶區，有的房東自己都不知道有多少面積。

按照他的計算方法，用“以房查房”的辦法測算，全國城鎮人均住房面積，達到了更高的44.9平米，城鎮存量住房達到了373億平方米。

這就能回答第一個問題了：

房子總量，少說有300多億平米，不管官方的、機構的統計，人均居住面積都在40平米以上，早就夠住了。

但這些數字，帶有一定的迷惑性。

原因是：平均。

涉及到財富、住房、資源這些數據，最怕的就是“平均”二字。

還是統計局年鑒數據，我國城市家庭人均居住面積是36.52平米，平均每戶92.17平米。

分區域看，北京人均33.41平米，上海只有30.58平米。

廣東最少，人均還不到30平米。

任澤平的數據更離譜，在全國336個城市中，既有73個城市人均住房建筑面積小于30平，也有46個城市人均住房建筑面積大于40平；

既有17個城市的套戶比小于1，也有51個城市的套戶比大于1.2。

所以，缺人的地方，不缺房子。缺房的地方，不缺人。

再來回答后面的問題：

房子蓋了這么多，空置的也不少，為什么還有那么多人想買房？我們該怎么選擇自己的生活方式？

這就看大家怎么理解房子了。

反正怎么都是住，三梯十六戶也是住，幾十年的家屬院也能住，人車不分流、亂停亂放、沒人打掃樓道也能住。

我記得原來跟大家聊過一句話，叫“剛需向下，改善向上”。

我們當然不缺房子，缺的是，是那些被欲望推著前進、跟別人攀比的好房子。

統計年鑒里有一個視角：

電梯。

在中國，只有19.7%的家庭住房有電梯。

像上海、東北這些城鎮化比較早，老房子比較多的地區，電梯房比例都比較小。

上海電梯房只有37%，黑龍江、吉林只有25.9%和29.1%，遼寧也只有32.7%。

再舉個例子，大家看一個城市的二手房分布，按條件挨個做篩選。

拿鄭州來說吧，掛牌量是8萬多套，猛一看真是不少。

如果只看中心城區，不看下面的縣市，還剩6萬多套。

選房齡15年以內的，還剩3萬5000多套。

選有集中供暖的小區，還剩兩萬六千套。

選90-140平，三室的房子，小三房或大三房，篩一遍之后，符合條件的掛牌房源，只剩4371套。

注意，這還沒有要求臨近地鐵、品牌物業、外立面、容積率這些東西。

一千多萬常住人口的城市，主城區，15年以內房齡，小三房，帶電梯暖氣，完全是主流剛需置業的標準。

這些條件，過分嗎？

一點都不過分。

想在大城市住上一套正常的房子，很難。

結論就是：

1，總量不缺，結構上缺。

2，炒房子的人不缺，住房子的人缺。

3，老房子不缺，好房子缺。

最后，結合今天聊到的總量、居住面積、房子的差異，跟大家聊聊，我對不同生活方式的看法。

藍白始終覺得，房子不重要，圈子、工作、家庭才重要。

大城市就算人均居住面積少，可空置率高的地方，同樣一抓一大把。

炒房的人是不少，對好房子的需求也不少，關鍵是調整自己的預期。

第一類，如果你剛畢業，手里積蓄不多，父母在老家把工作、房子安排的明明白白，女朋友也愿意跟你回去，早晚要回老家的話，租房更好。

第二類，沒有自己的目標，不想回老家，也不知道以后在哪里生活，家里給不了多少支持，那就先提高收入和技能，不要被錢生錢、資產配置、稀缺性這些宏大的詞匯迷惑，真正能稀釋通脹的，是剛需的收入增速，而不是某處潛力爆棚的房產。

第三類，如果早就有買房的想法，想在大城市落戶生根，那就抓緊時間看房，二手房看幾百套，主城區新房全踩一遍。

有限購的城市，先把社保、個稅的房票準備好，養成記賬和算賬的習慣。

對一個城市的利率、首付、地段、戶型、開發商、庫存分布，要做好功課。

在預算有限的前提下，沒有既要、又要、更要、還要的美事，人生就是一個不斷做取舍的過程。

在大城市擠地鐵長見識本領，在小城市天天啤酒燒烤，沒有優劣之分。

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