那些你瞧不上的“縣城”，房價反而漲了
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《那些你瞧不上的“縣城”，房價反而漲了》是一篇關于不上,縣城,漲了的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
難，太難了。
縣城樓市的第二個支撐，來自周邊農村孩子的上學需求。
這個很多人可能不太了解。
現在因為農村人口外流，鄉村的小學，學生人數那是一年比一年少。
很多村子的學校基本辦不下去了，學生湊不夠一個班，老師呢也沒有。
沒法子了，只能去鎮上，或者去縣城上小學。
到了初中階段，基本就必須去縣城讀書了；鄉鎮初中的教育質量，真的不敢恭維
孩子去了那里讀書，就是半放棄了。
而縣里讀書，那也是要講究學區對口的，你得周邊的房子，才能在那里讀書。
得，為了下一代，咬牙買吧……
縣城樓市的第三個支撐，是外出務工人員的返鄉置業需求。
以前的農村，人們手里有錢之后，會選擇自己蓋房子。
現在因為城市化，人口流出，村里大把的二層小樓沒人住，大家都去城里買房了。
年輕人都在外面打工、跑外賣，北京，長三角，珠三角。
這些地方的房價，對于體力勞動者來說，都高不可攀。
但這些地方的工資，那可比老家高多了，只要不亂花錢，多年工作下來，夫妻倆都能攢個小幾十萬。
回家一看，左鄰右舍都在縣里買房了，得，咱也買一套吧，說出去也倍有面子，住不住另說。
在這個小縣城，其實大家并沒有房子當成一個投資品，更多的是結婚、上學的必需品，甚至是出去跟人聊天吹牛攀比的面子。
大多人也沒想著靠這個賺錢。
的確，再加點錢，可以買地級市，甚至是省會。
問題是，買到市里，或者省會干嘛？
父母生活在縣城周邊的農村里，孩子在這里讀書也有人照料，去市里和省會，那才是人生地不熟。
換句話講，這批縣城置業的農村青年，被縣城拿捏了，進城買房，只能買在縣里。
說完需求端，咱們再從供給端瞧瞧這有些魔幻的縣城樓市。
小李老家的縣，人口三四十萬，城區人口五六萬。
這樣的體量，吸引不到全國大型的開發商，別說恒大，就是碧桂園那也下沉不到。
這里開發商基本都是當地的地頭蛇，小開發商。
縣里的首富，二富，他們的主業也不是房地產，無非是看到這里面有利可圖，就拍個地，摻和一把。
所以樓市大環境中那些資金鏈斷裂的壓力，對于這些地頭蛇開發商來說那是不存在的；降價促銷，那也是不存在的。
不好賣，那就慢慢賣。
幾個開發商也都互相認識，說不定還有親戚關系，互相串通漲價護盤，也是很常見的操作。
而且某些開發商，與縣城政府有著千絲萬縷，十分復雜的政商關系；這里就不多說了，懂得都懂。
在上海，因為限價，新房比周邊二手房便宜；在縣城，那可是新房，比二手房單價貴個一兩千，很正常。
而因為不是專業的開發商，所以這些新房也基本沒有什么小區環境、綠化可言。
不要說什么干掛石材，小區水景了；外面有個圍墻，里面有個長廊，那就不錯了。
但是，這里要說但是了，縣城里也是有有錢人的，當地的公務員群體，企業主，在縣城扎根幾十年，手里都不缺房子，但缺好房子。
所以小李觀察到，下圖這樣的小區，再加上對口縣里最好的小學，就算是縣城樓市的頭牌。
在這個均價五六千的地方，這樣的二手房要賣到8000元/平米。
補充一點，這里和全國各地的很多縣城一樣，大部分的房子都沒有房產證，但是照樣可以交易 。
有沒有房產證最大的區別，就是在交易的時候，下家能不能辦按揭貸款。
如果有證，可以付兩到三成首付，剩余部分按揭。
沒證的話，只能辦理個人消費貸，額度最高20w。
而因為縣城百分之八十的房子都沒有產證，意味著這里買房的杠桿率整體不高（民間借貸的另算）。
而且前面說了，這個小縣城的均價也才五六千，基數小，即便下跌，那也壓力不大，不會是傷筋動骨。
總的來看，縣城買房的需求是真實的，但居住的需求就不一定了。
這些為了結婚買房的年輕人，返鄉置業的年輕人，一年到頭，基本還都是在外打工。
平均在家的時間不超過一個月，大半個月還在村里的房子里和父母一起度過，所以縣城房子的空置率，其實是很可怕的。
另外，和上海樓市相同的是，縣城樓市也不缺改善的力量，太多的老房子要換新房了。
所以縣城買房，有實力的話，就盯住品質最好的那個小區，結構性稀缺。
還是那句話，中國太大了，有幾千個縣，縣城與縣城差別，可能比上海與鶴崗的差別還要大，所以絕對不能一概而論。
目前看來，周邊農村較多、農民較多的縣城，樓市還是不缺真實需求的。
畢竟農民進城，是城市化的最后一棒。
說白了，這些縣城樓市，就是在吸周邊農村的血，等什么時候吸干了，才徹底玩完了。
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