房價漲跌如何體現(xiàn)民意？

作者 :拆遷房 2022-10-11 14:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《房價漲跌如何體現(xiàn)民意？》是一篇關(guān)于漲跌,民意,房價的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

國慶節(jié)，堂妹從外地回老家，想趁著放假的時間在縣城買房。她在縣城看了好幾個樓盤，到處對比行情，最后發(fā)了一些信息讓我?guī)兔⒖肌Ｎ乙詾槔霞曳績r在疫情打擊下會大跌，但最后發(fā)現(xiàn)縣城現(xiàn)在的房價還挺堅挺，疫情前的平均單價在7500元左右，現(xiàn)在也就降了1000元，新盤基本都在6500元左右。而且，堂妹說，國慶期間看房的人非常多，“人擠人，感覺回到了疫情前。”

我也不得不感嘆，市場的力量真是太堅韌了。

今年樓市的主基調(diào)是“救市”，我查了一下，老家縣城在今年4月份出臺了第一次救市政策后，又在9月28日發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)若干措施》，實施階段性購房補貼，給予交易契稅財政補貼，其中現(xiàn)金補貼最高12000元/套，提供50％的契稅財政補貼，并降低首付比例，提高公積金貸款力度，下調(diào)房貸利率等。

留在縣城的同學(xué)說，身邊一些首套置業(yè)或者想要換套改善房的熟人都已經(jīng)開始行動起來了，一個是目前房價降了不少，再有就是補貼力度動人心了。

小縣城的救市決心是全國的一個縮影，地方已經(jīng)竭盡全力，都眼巴巴地希望中央出手。自2017年以來，隨著中央“化解重大金融風(fēng)險”的決心強化，我國進(jìn)入了“全民降杠桿時代”，全國房地產(chǎn)隨之進(jìn)入“下行期”。但房地產(chǎn)下行遇到了疫情，使得這一輪的周期相較2008年、2014年的底更難磨。

國慶節(jié)之前，新一輪的“國家級救市”正式啟動。先是9月29日，央行正宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，這也標(biāo)志著中國的房貸利率將正式從“4%時代”進(jìn)入“3%時代”，一大堆城市首套房貸利率將降至3%。這兩年，我們的住房貸款從5.5%一路走低，目前已經(jīng)進(jìn)入中國房地產(chǎn)買房時代的“最低門檻”。

緊跟著央行的步子，9月30日，財政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，從2022年10月1日到2023年12月31日期間，對出售自有住房并在一年內(nèi)重新買房的納稅人，對“銷售房屋繳納的個人所得稅”給予退稅優(yōu)惠。此前的政策是滿五唯一才能“免征個稅”，而現(xiàn)在只要“一年內(nèi)賣一買一”，就可以免征個稅，對于那些想改善住房的群體來說，是一個重大的利好消息。

總體來看，央行和財政部、稅務(wù)總局的兩個政策，都是朝著降低購房成本、鼓勵買房的目的去的。從目前來看，決策層的政策籃子里工具還很多，關(guān)鍵是看決策層怎么來看待房地產(chǎn)這個行業(yè)，以及調(diào)控的價值選擇。

當(dāng)我們討論中國房地產(chǎn)的時候，一個繞不過的話題就是其“周期性”特征。從“調(diào)控”到“救市”，再從“救市”到“再次調(diào)控”，一輪又一輪的周期造就了今天中國房地產(chǎn)繁榮又嚴(yán)峻的局面。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的最大問題不是經(jīng)濟(jì)問題，反而是價值觀問題，因此在公眾層面還存在一些分歧。

比如對高房價的問題，有人認(rèn)為是開發(fā)商為富不仁，為謀取暴利故意炒作；而開發(fā)商則認(rèn)為房價上漲的主要原因是政府搞土地財政，畢竟居高不下的地價占了房價的一大部分；也有人認(rèn)為這是市場炒作的結(jié)果，以往山西煤老板、溫州炒房團(tuán)，以及如歐成效那樣的專業(yè)炒家，都在推高中國房價。

那么房價與調(diào)控的背后到底又是什么呢？

最近看國家行政學(xué)院王東京教授的新作《中國經(jīng)濟(jì)突圍——新發(fā)展階段的關(guān)鍵議題》，看完之后，里面關(guān)于房價、土地財政、炒房等幾個問題講得很清楚，其觀點讓人茅塞頓開。

以房價為例，今天的高房價很多人認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)商為富不仁、哄抬房價所致，所以我國房地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽至今不高。特別是在行業(yè)下行的時候，房企紛紛爆雷，房企老板們聲譽已經(jīng)跌入塵埃，看看恒大今天在社交媒體上的風(fēng)評就知道，但凡恒大有什么新聞，跟帖幾乎清一色地喊打喊罵。這里面固然有其他的原因，但認(rèn)為開發(fā)商賺取了暴利的原因，還是很重要的一個。

王東京教授認(rèn)為，開發(fā)商賺取了暴利的說法本身就存在問題。首先一個問題就是，沒有人能說清楚價格高出成本多少是暴利。是20%還是30%？如把利潤超出成本的30%視為暴利，那有大量超出30%的行業(yè)，比如生物制藥、白酒、餐飲等等，高出這個標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)或者企業(yè)肯定不少，是不是也要反對這些行業(yè)呢？比如白酒行業(yè)利潤率高于70%，茅臺甚至超過90%，這樣的暴利行業(yè)是不是也要調(diào)控管死？再說，如果不允許企業(yè)追求高利潤，企業(yè)的創(chuàng)新動力又從何而來？

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，高房價的癥結(jié)并不是暴利，而是在供求。歸根到底，商品房的前提是商品，而只要是商品，就會受經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響，如果一個產(chǎn)品供需平衡，很難會出現(xiàn)價格單邊上漲的不正常情況。

那么為什么今天房子供應(yīng)這么多，價格還是漲呢？今天中國房地產(chǎn)行業(yè)是高空置率和高房價并存的，而造成這個問題的原因之一就在于商品房市場結(jié)構(gòu)性的失衡。王東京教授認(rèn)為，由于目前建設(shè)用地受限，導(dǎo)致開發(fā)商一窩蜂地建高端住宅，結(jié)果就是高端住宅老百姓買不起，而買得起的“平價房”又沒有供給，從市場有效供給來看，住房還是供不應(yīng)求。

所以今天各個城市都在力推保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房等供給形式，希望通過加大“平價房”的供應(yīng)力度，來改變供需失衡的狀態(tài)，實則也是一條可選之路。

當(dāng)然，看清了市場供需失衡的人很多，但為啥各地的保障住房、共有產(chǎn)權(quán)房推行力度這么慢呢？特別是住房價格一路走高的北上廣深，保障住房占比實在是太低，“房住不炒”的核心到底是什么，是打壓房價還是保障供求，讓“居者有其屋”呢？

這就不得不討論土地財政的問題了。

土地財政其實涉及政府的價值選擇。

在過去房地產(chǎn)周期中，房價大漲的時候，受益最多的無疑是賣地的各地政府，因此，當(dāng)房地產(chǎn)商被千夫所指時，他們卻歸罪于地方政府的“土地財政”。

那么到底是地價推高了房價，還是房價拉高了地價呢？從表面上看，這有點像“雞生蛋、蛋生雞”的關(guān)系，但王東京教授認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度很容易看出誰因誰果，因為價格由供求決定，而不是由成本決定，地價高不一定推高房價，不然就解釋不了房地產(chǎn)下行時，開發(fā)商成本未變而房價大跌的現(xiàn)象。

舉個例子，比如當(dāng)前因為經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情，房價大跌，很多城市土拍流拍率升高，土地價格降了下來，究其原因，是房價下跌使得土地需求下降，如果不是地方城投和國企、央企地產(chǎn)公司拿地托底，土地價格會下跌得更厲害。由此可見，是下游產(chǎn)品決定了上游產(chǎn)品的價格，而土地相對于住房是上游產(chǎn)品，住房是下游產(chǎn)品。

當(dāng)然，很多人會說，今天的中國房地產(chǎn)市場，市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律幾近于失靈，我們的房地產(chǎn)周期也基本上是“政策周期”。從土地財政的角度看，如果地價高，開發(fā)商加上成本與利潤，最后的房價肯定高于地價低的地方。

但真的會這樣嗎？我們可以做兩個假設(shè)，一個假設(shè)是，甲乙兩個開發(fā)商在同一地段拿地建房，假設(shè)拿地時間不同，甲的地價是乙的一半，若乙的房價是每平米2萬，拿地價便宜的甲會不會只賣1萬呢？毫無疑問不會。

另一個假設(shè)，同樣是甲乙兩個開發(fā)商在同一地段拿地建房，假設(shè)拿地時間不同，甲的地價是乙的一半，碰到行情大跌，甲為了促銷將房價從兩萬降到了一萬五，這個時候拿地貴的乙會不會降價呢？從市場經(jīng)驗來看，乙大概率會跟著降，因為如果不降，他的房子更賣不出去。

所以，地價和房價的關(guān)系，我們只能說地價升高，會有抬升房價的可能，最終決定房價的還是供求關(guān)系。只要住房供求短缺，地價無論高低房價都會上漲。

當(dāng)然，這里還有一個極端的推論，假設(shè)某地市場房價的最高價是兩萬每平，如果政府地價賣到了兩萬每平，這個時候開發(fā)商會拿地嗎？這就得分情況。一般來說不會，但從實際經(jīng)驗來看，上海、南京都曾經(jīng)有地王拿地時超過了當(dāng)時周邊房價，這個時候，開發(fā)商拿地的邏輯其實是賭房子的上漲預(yù)期，至于最后上市時虧不虧本就要看天了，其本質(zhì)仍是供求關(guān)系。

王東京教授的結(jié)論是，地價升高并非政府有意為之，因為房地產(chǎn)用地一律招拍掛，地價要由開發(fā)商競價決定，有人出高價，政府不可能賣低價。

這一點，我倒是與他的看法不同。賣地雖然都是市場行為，但如果政府有控制高房價的決定，完全可以在地價上出手做文章，而在這上面調(diào)控的有效性決定比在銷售端限購、限價更有效，但政府不愿意這么做，實則依然是土地財政在作怪，地方政府太依賴于賣地收入，這也是我本節(jié)開頭所說的，為什么土地財政是一個價值選擇的原因。

我贊成王東京教授所言，供求關(guān)系決定房價，但地價的高低歸根到底受政策影響更明顯。

面對高房價，一直有兩種對立的觀點，一是希望政府打壓房價；二是希望政府袖手旁觀，不要管房價。從現(xiàn)實來看，這兩種觀點都不可能完全得到滿足，從全球來看，各國都有調(diào)控房價的措施，力度大小不同而已。

房子是復(fù)雜利益結(jié)合體，涉及購房者、開發(fā)商、政府、中介，以及房子的一系列上下游產(chǎn)業(yè)，比如鋼鐵、水泥、家電等利益體。從利益訴求的角度看，沒有買房的希望房價跌，讓自己上車，買到了房的，基本沒有希望房價跌的。

因此，在我看來，調(diào)控的目的永遠(yuǎn)是兩個，一個是促進(jìn)市場的繁榮。一個繁榮的房地產(chǎn)市場符合大部分人的利益，因此調(diào)控的目的，總體上是讓市場繁榮，而不是簡單地打壓市場。但從這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控來看，調(diào)控過度，最后行業(yè)下行，房企爆雷，千萬買房人苦等爛尾樓交付。

時至今天，從中央到地方，各種政策層出不窮，但行業(yè)的危機已經(jīng)產(chǎn)生，特別是爆雷房企越來越多，上周被認(rèn)為優(yōu)秀房企的旭輝也開始股價暴跌，這本身就說明，調(diào)控出現(xiàn)了問題。