上一波行情中，哪些房子跌慘了？

作者 :拆遷房 2022-10-13 18:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《上一波行情中，哪些房子跌慘了？》是一篇關于一波,慘了,房子的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

前段時間和一位客戶劉先生線下面聊，面聊的過程中，我能明顯感覺到劉先生的無奈。

劉先生對我說，“撈米老師，我2020年年底買入閔行區高興花園的房子，現在真的是非常痛苦，當時我買了一套60㎡的戶型，花了接近600萬元，目前，小區在售的同戶型房源僅390萬~400萬之間，算上買入成本和稅費，跌了接近200多萬。甚至快把當時的首付跌沒了。”

劉先生很無奈，但是從他的故事當中，我們趁此機會復盤在過去2020年這一輪上海樓市行情后，又回調的小區有哪些？在經歷2021年政策調控后，又有哪些房子被打回原形？

01
學區老破小

首先跌的最慘烈的就是老破小學區房，劉先生購買的房子就是最好的例子。他買的房子是位于閔行區高興花園，該小區對口，閔行區頂級一梯隊小學+一梯隊初中學區——閔實驗和莘松中學組合。

而這個小區巔峰時期，是在2021年的年初，成交價甚至一度達到了11萬/㎡。劉先生是9.7萬/㎡左右接盤的；

目前，小區的同戶型掛盤均價僅在6.5萬/㎡左右，以劉先生購買的房子來看，跌幅高達36%。而那些以10萬+/㎡接盤的客戶，跌幅可能達到45%。

對于一個普通家庭來說，原本是高高興興給孩子買學區房，為了孩子上學，結果短短幾個月時間，房價直接腰斬，誰能承受得起這樣的損失？

而高興花園暴跌大幅回落的原因，和閔實驗的學區政策發生變化有很大的關系。原本購買春申地區，無論怎么統籌，都是閔實驗學區，同時閔實驗也是唯一一個不需要戶口也可以上的一梯隊學區。

但是政策變化之后，曹行小學加入了閔實驗的統籌范圍，也就意味著，如果家長們的戶口或者買房的年限不滿足要求，那么孩子很有可能讀不了閔實驗，而被統籌到曹行小學。所以就見證了高興花園一夜拋盤一百多套的歷史。

除此之外，上海其他學區的老破小也出現了比較大的回落；例如浦東的梅園三街坊五街坊，巔峰時期成交價達到20萬/㎡，現在掛盤均價為13萬/㎡左右，跌幅高達35%。

浦東的明珠小學對口的濰坊X村、泉東小區、朱家灘小區等，巔峰時期掛牌價達到15萬/㎡，現在的掛牌均價11萬/㎡，跌幅26%。

02
貼牌學區次新房

除了老破小學區的大幅回落之外，“帶學區”的次新小區的下跌也在所難免。這些次新小區，并不是那些名正言順的真學區，而是那些次新房卻帶有貼牌驗貨的學區。

我們再舉個例子，在2020年這上一波行情之下，紫竹開發區有一個位置較偏遠的小區叫紫竹半島，周邊配套幾乎等同于沒有；就是這樣的一個小區，價格在短短的時間迎來了一波拉升。

究其原因，就是紫竹半島對口的學區實在是“太豪華”了，華東師大附屬紫竹小學+華二附中初級中學，聽起來是多么高大上的組合，在當時很多家長卯足了勁，頂著很高的溢價，對這對貼牌學區組合的小區瘋狂沖。

所以紫竹半島巔峰時期的成交價達到11萬/㎡，目前的掛牌價只有9.5萬/㎡左右；而在2021年底和2022年年初的時候，這個小區的真實成交價只有8萬+/㎡左右，整體來看，跌幅達到了27%；

而跌幅最主要的原因是華二初中附中新校區，在此之前沒有畢業生，沒有成績數據的支撐，結果第一屆考出來的成績不僅沒有想象中的好，甚至有些慘不忍睹，大家都是買了學區上的地段班，自然比較拉垮。

所以在這里要奉勸大家，對于沒有畢業生沒有成績的名校貼牌學區，要慎重選擇。

類似的情況還有臨港新城，也規劃了不少貼牌名牌學校以及它們對口的小區，目前行情也在陰跌。

03
老式塔樓

老式塔樓在上一輪行情當中，漲幅也僅僅是市場正常的幅度，但是在最近一年開始，老式塔樓的下跌幅度相對較大。

例如，位于長寧區的新聯大樓一套70.8㎡的房源，該小區上一套房源成交時間是2022年1月，房源成交單價在67000元左右，真實成交總價是467萬元；市場價在520萬元左右，這套房子成交價已經低于市場價接近50萬了。

但是最近成交的同戶型，同面積房源成交價只有434萬；房價直接從520萬跌到434萬。

從產品力角度來講，這類產品位于上世紀90年代左右建造，公攤面積相對較大，容積率高，戶型朝向奇怪，同時總價又過高，這些點都是這類產品的硬傷。

這類產品的下跌，其實也在意料之中，最主要的原因還是在嚴格的政策和分化行情下，大家選品的要求提高了，也會比較慎重，像這樣被時代逐漸淘汰的產品，已經不那么受歡迎了；

越來越多的購房者開始嫌棄這類的產品，比起購買外環環境更好，居住更舒適的次新房，誰還會去考慮買老式塔樓呢？

以上是上一波行情當中，那些房價大幅回落的房子，歡迎大家在評論區中討論，還有哪些房子目前也處于下跌趨勢。

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