東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《地方土地出讓收入開始“擠水分”，有些城市快“露出原形”了？》是一篇關于原形,土地出讓,收入的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

大家好，我是藍白。

最近財政部發了一個通知，其中有一句話：

嚴禁地方通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

這句話，當然意有所指。

土地，是萬物之母，這句話意味著，對土地市場的管控，正在一步一步地進入深水區。

跟去年賣地收入劃轉稅務部門征收聯系起來看，勢必會對已經形成數十年慣性依賴的地方財政，產生極大影響。

也可能會成為難得的、主動地擺脫房地產依賴的絕佳機會。

我們從頭開始說。

一個城市的建設、基層的三保支出，很大程度上都要靠賣地。

財政四本賬、分稅制下地方財權與事權不匹配，賣地收入的重要性，這些詳細數據就不羅列了，以前聊過很多。

想賣地，得有開發商來拍。

但今年情況不太一樣：

1，爆雷的民營房企太多了，靠央國企開發商，撐不住八萬億土地市場的盤子。

2，地方上沒辦法，還得保持土地市場的體面，穩住地價，降低土地流拍率。

怎么辦呢？

這個時候，城投就站出來了。

作為一個城市的“運營商”，城投公司的身份很有意思。

從2014年開始，明確規定，地方政府債券，是地方上唯一的融資渠道，把地方債和城投債切割。

這就造成了：

它既是公共服務水電氣暖的提供者，它也是修路建橋拆遷改造的建設者。

它既承擔了現實意義上政府的職能，但它卻是法律意義上正兒八經的公司。

所以，最近兩年我們看到，大量城投以公司的身份拿地，以政府的責任托市。

中泰證券的數據，1-9月，全國供地收入只有2.15萬億，降幅達到了59.5%。

其中，城投拿地金額占比是11.77％。

江西城投拿地占比達到了26.59％，江蘇、湖南、四川、重慶城投拿地占比在15％-25％之間。

像黃石、嘉峪關、遂寧、岳陽，這些地方，幾乎有一半都是城投在托底。

其實這份數據我覺得有點低估了。

今年像長沙、鄭州、長春、沈陽這些大城市拍地，城投公司托底比例幾乎是百分之百。

這些托底的土地，有幾個共性。

大多是郊區地塊，剛需項目，基本全是底價成交。

這里就出現了虛增土地出讓收入，也就是“走賬”的問題。

虛增的方法，都有哪些呢？

我們看看以前是怎么干的。

廣發劉郁的報告說，城投拿地，相當于“黑匣子”。

表面上看，是跟其他開發商一樣，從公開市場招拍掛拿地。

但是，地方上缺錢，想多借錢融資，想做大抵押物資產的價值，就逐漸衍生出了一種新模式。

城投先拿地，地方上再把這部分土地出讓金返還，這就變相向城投平臺注入土地資產。

最后，城投手里有了土地，平臺可抵押的資產增多了，能借來更多的錢。

地方上呢，雖然把賣地的錢返還了，但賬面上政府性基金收入增加了，別管實增還是虛增，反正都是增。

真實的收入沒有增加，地方平臺公司反而能靠土地再次融資，最終就變成了未來要背負上的債務。

直到去年，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行聯合發通知，賣地收入轉由稅務部門征收。

在收入端，由稅務部門征收，征收的嚴格度和規范度將明顯提升；地方在土地出讓環節的影響力和操控力開始下降，這是高層推動地方擺脫依賴“土地財政”的強烈信號。

在支出端，是將國有土地使用權從“政府性基金預算”轉變為“一般公共預算”，換了一本賬，地方想花錢沒那么容易了。

原來收多少私房錢，老婆不知道，可以自己花。

現在收多少私房錢，老婆都知道，花起來就不能像以前那么隨心所欲了。

也就是說，錢在部門中間多經了一手，雖然賣地收入還是留在地方手里，但違規把錢返還給城投，這一招就不那么靈了。

所以，衡量是不是土地收入是不是虛增，是不是自買自賣，還要有新標準。

我看了21世紀的一個采訪，北方省份某地市審計局負責人說：

審計界定虛增土地出讓收入，首先關注繳納土地出讓金的單位，是哪些企業繳納的，重點關注國企尤其是政府投融資平臺公司。

其次，看企業拍地的目的。

再次，看企業繳納土地出讓金的資金來源。

如果融資平臺使用的財政資金，拍的地沒有實際項目、沒有使用目的，或者長期不使用土地。

這樣基本可以確定，是虛增土地出讓收入。

第三條最關鍵。

我們可以看看開工率。

克而瑞的數據，從去年到現在，城投拿地開工率只有16%。

無錫、合肥、南京、濟南和寧波，這些城市城投地塊開工率，普遍低于5%以下。

上面說到，這些土地大部分都在郊區，都是底價拿地，只是為了讓土拍市場看起來體面一些。

所以，城投的開發意愿很差，要么沒有資質蓋房，要么沒錢做后續開發。

即便找開發商做代建，拿地的錢，也不可能憑空變出來。

央行管的是金融空轉，財政部，自然管的是財政空轉。

靠巧立名目的土地出讓金返還，已經行不通了。

靠城投自己出血，拿地又不開發，償債壓力又上去了。

專項債付息支出，一旦高于警戒線，地方就會啟動財政重整，這是更大的難題。

兩難之下，我們看到，就算沒有財政部這個通知，城投現在也是心有余力不足。

看重點22城，去年第三輪集中供地，是城投托底的巔峰，超過3000億。

今年第一輪供地，降到了1488億，第二輪，更是跌破1000億。

這就是財政部專門點名“虛增土地出讓收入”的背景。

去年，把賣地收入劃轉到稅務征收，是多了一道關卡。

今年，又準備給賣地收入擠水分，嚴禁虛增。

本質上，這是一步一步的，倒逼地方上擺脫習慣性的賣地依賴。

你不體面，就幫你體面。

會有哪些影響呢？

這要分兩塊來看。

1，這個126號文，只是簡單提了一句，沒有出專門的細則，也沒有提及虛增收入的界定方法。

在具體的細節沒有披露之前，更多是對城投托底、財政空轉的一種震懾。

城投拿地占比多，償債壓力又高的城市，風險自然也最大，會更快的“露處原形”。

華安固收有個報告，對全國各地的城投，統計近三年平均利息支出：

絕對規模上，成都利息支出壓力測算結果超過1200億，是唯一個破千億的城市；

其他地市里，南京、杭州、蘇州都超過了500億。

寧波、西安、湖州等43個城市，都超過100億。

但這些地方，畢竟財大氣粗，我們更應該看的是“相對規模”。

報告里，用近三年的付息支出，對比近三年的財政支出，得出“付息壓力”這個指標：

結果馬上不一樣了。

湖州、紹興以及鎮江等8個城市，比值超過50%；

鹽城、柳州以及蘭州等40個城市，比值超過20%。

這些地方，本來償債壓力就比較大，如果加上大規模的拿地托底，再碰上嚴查虛增土地收入，后果大家自行腦補。

2，最深遠的影響，是地方財政“不得已”與土地脫鉤。

藍白想表達的意思是，很多時候，人的工作也好，收入也罷，一個城市、一個省、一個經濟體的產業也好，發展路徑也罷，都是隨機的、“不得不做”的，回過頭來看，甚至是被逼無奈的。

財政部的126號文，與去年賣地收入劃轉稅務征收，一脈相承，沒有因為樓市冷或熱，放慢前進的腳步。

針對購房者的房貸利率、限購限貸這些需求端的刺激，當然可以有周期性。

前幾年該收緊就得收緊，現在該滿足就得滿足。

但是，對房地產種種亂象的根源，對萬物之母的土地，對極度依賴賣地的地方財政，調控的思路，就是不走回頭路，一以貫之的明牌。

問題當然有很多：

城投不托底怎么辦？地價降了怎么辦？地方上沒有新稅源、新收入階梯賣地收入怎么辦？

早晚都要解決，一味拖著總不是個辦法。

與其等這些城市，再次陷入“賣地擴張-地價房價上漲-繼續賣地-庫存積壓”的怪圈，不能自拔。

還不如，趁現在冷冷清清，擠出水分，看財政與土地實質脫鉤之后，會如何演變。

要么產業轉型找新的增長點，過緊日子。

要么降地價，完成從樓市到土地的縮表，新一輪的增長周期“春風吹又生”。

現在，就是最好的時機。

我又想起那句話：

往往是事情改變人，人無法改變事情。

往往是困境下倒逼出來的機會，才能成為下一次涅槃的契機。

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