東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《王石預言已應驗？中國手持“兩套房”的家庭，未來將面對3個結果》是一篇關于套房,中國,未來的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

作者：史料君#百V聊樓市#

“高空置率，低生育率，3孩，市場拐點同時到來”

看似不相關的幾個詞，似乎有某種聯系了。

住房空置一直是人們津津樂道的話題，而誰也不知道準確的空置率有多少，但高空置率應不是什么秘密。不少網友直觀感受認為，在城市郊區(qū)的小區(qū)里，亮燈率可能只有50%，低的可能只有20%-30%。根據一些機構的調查數據可以看出一些端倪。國家電網以低于20度/年用電量為標準，算出2017年大城市與小城市的空置率為11.9%和13.9%。而早前騰訊調查的2015年空置率數據則要高出不少，一、二、三線城市分別達到22%、24%、26%。經過些年的繼續(xù)建設，空置率只高不低。

其實，即便按機構的最低數據算，相比國際5-10%的合理區(qū)間，住房已經出現了整體過剩情況。

那么，可以指望未來的年輕人接盤嗎？

根據七普的數據顯示，我國的總和生育率為1.3，即育齡婦女平均生育子女數量少于1.3人，低于國際1.5人的警戒線，而且從現實來看，還有進一步走低的趨勢。

按理說，90后應該屬于生育主力，但根據民政部門的數據顯示，在現有的1.7億90后中，僅有不到1000萬對（其中還含80后、00后結婚人數）登記結婚。何況，從身邊感受的情況看，90后要么父母早已準備了住房，要么就屬于那種比較“佛系”一類了，他們不想背負那么大的壓力，寧愿選擇租房。所以，不斷增長的空置房，想讓未來的年輕人接盤幾乎沒有這個邏輯。

有人說3孩來了，可以承擔接盤大任？

有沒有搞錯，這么多的人不結婚，房子不就是主要原因之一嘛，不結婚、沒有房子何來的1孩、2孩、3孩。還要搞清楚一件事，國家放開3孩是從長遠戰(zhàn)略計，就是為了掃清當前的生育障礙，前面端了教培，后面接著在整頓住房市場。需要注意的是，不是直接要開發(fā)商降價讓大家來接盤，而是另辟新路，決心大力發(fā)展租賃住房，實現全體人民住有所居。

有人擔心這些公家的租賃房什么時候能輪到自己？住建部給出的答案是：對城鎮(zhèn)住房和收入雙困難家庭提供公租房、對年輕人和新市民提供保障性租賃房、對“夾心層”購房者提供共有產權房。采取一切手段包括通過集體土地入市、改建閑置廠房、利用閑置商辦等等，反正5年之內，對沒有住房的人現人人有房住，這一點，不要有任何懷疑。

需求匱乏以及面對高房價年輕人選擇躺平等因素作用下，開始感受到了市場的寒意。中指研究院發(fā)布的《2022年1-9中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績業(yè)績排行榜》顯示：

2022年1-9月，TOP100房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%；TOP100房企權益銷售額均值為386.8億元，權益銷售面積均值為253.6萬平方米，同比分別下降46.9%和50.5%。

一言以蔽之，買得起房的人早買了，即便有錢再買，但在政策轉向下，他們選擇了收手，市場開始扭轉也是必然趨勢。而對于買不起房，或者不愿意被高房價“挾裹”的人選擇租房，或者等待住上長租房。有人就表示，王石預言已開始應驗，他曾說過：

年輕人不用著急買房，哪怕就是有錢也不要買房，租賃市場發(fā)展火熱，租房也是一個非常不錯的選擇，不要讓房子限制住自己的人生，現在買不起可以再等等。

王石的這段預言透露了幾個內容：1.年輕人不建議早買房，壓力太大，還限制住了自己的理想；2.現在不是買房的好時機，可以再等等；3.租賃市場將會很好，租房將是年輕人的一個好選擇。客觀來說，王石的預言大體上已開始得到了驗證：在新華社客戶端發(fā)表的一篇文章《住有所居這樣實現》中提到了這樣3項：

1.住建部表示：“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居。

2.對于新市民買不起、租不好房的現實問題，國家正在下決心、下力氣解決?！叭巳俗∮兴印?，再次為房地產行業(yè)刷新了發(fā)展基調。

3.“未來通過租房，在實現高質量居住同時，租房者也將享受和購房者一樣的教育、醫(yī)療等制度福利”。

可以看出，租賃房將是未來重點發(fā)展方向，如果說少數人租房感覺沒面子，但當很多人都選擇國家提供的租賃房，其大眾心理也會逐步接受，丈母娘也不再排斥！君不見發(fā)達國家租房結婚、生子是再正常不過的事了。

第二，房價和租金雙雙進入官方定價時代，購房者不著急，租房者有保障。新房限價不用說了，這兩年都已經嚴格實行，而此前炒作虛高的二手房逐步回歸理性，目前深圳、廣州、合肥、溫州、衢州、東莞、金華、深圳、無錫、紹興、上海、西安、三亞、成都、南京、寧波等城市的二手房小區(qū)出現了很多低于高點期30-40%情況，隨著時間推移，價格重心或進一步下移。剛開始業(yè)主還會僵持一下，最終不得不與市場接近，在這樣的趨勢下，誰還會著急買呢？觀望等待是必然。

第三，不僅租賃房充足供應，租金也受到嚴格限制。在住建部最新規(guī)定中提及，“城市住房租金年度漲幅不超過5%”，當然，這還是市場租賃房，像國家后面大量提供的公租房，租金比市場同地段、同品質的租賃房還要低，這樣的居住體驗年輕人誰不喜歡？

由此可知，未來購房者越來越理性是一個不爭的事實，過去房子多象征著巨額財富，但在未來可能是一個燙手山芋，我們來梳理一下持有2套或者更多房子的家庭，以及在未來將迎來什么答案（結果），3個方面。

先來看看，2套房在國內是什么水平？

央行課題組發(fā)布的城鎮(zhèn)居民負債情況調查顯示，擁有2套及以上的家庭占41.5%，家庭戶均住房1.5套。當然，這里面還有很多人被平均了，比如根據央視播出的節(jié)目顯示，大連金州新區(qū)管委會原管委會主任徐長元被查封的房產高達2714套，總建筑面積為43萬平米。所以，持有2套房超過了平均數，但離“房叔”、“房姐”還差得比較遠。

“空而不住”將是一件非常不劃算的事，3大方向。

第一個就是房產S不會缺席。財政部負責人撰文提到將積極穩(wěn)妥推進房地產S立法和改革，此后財政部等4部門專門聽取了部分地方和專家對房產S改革試點的意見，在官媒中國新聞網專訪專家中國法學財稅法研究副會長施正文的報道可以看到：在施正文看來，4部門是對實施方案的探討，而不是理論研討，他預計去年底大概率出臺試點房產S政策。但由于面對突如其來的多變形勢，穩(wěn)經濟發(fā)展成為頭等大事，但這并不意味著這事就不了了之了，隨著市場平穩(wěn)后，相關工作仍舊會按照既定計劃推進也是不爭的事實。

即便按他說的1%稅率，其實也是一筆不小的支出。以一套市值300萬的房子為例，一年交的房產S就有3萬，而這樣的房子租金一年可能也就3-4萬，如果再除去空閑期，可未必夠支付稅金，還不如把房子賣了存銀行劃算。當然，從目前多數專家的建議看，一兩套房應該屬于基本需求范疇，房產S主要是針對2套以上甚至更多房產的人。

第二個是房產空置稅。這個稅大家并不陌生，施行的國家有很多，為抑制投機和資源浪費，住建部原副部長仇保興早就建議，房地產S應分類進行，包括空置稅在內的稅種可以精準抑制投機，而且在他看來，從長遠角度講，空置稅肯定會出來的。從國外經驗看，空置稅確實可以有效抑制投機，比如法國實行累進式征收，空置第一年交房款的10%，第二年交12.5%，第三年交15%。還比如澳大利亞，超過6個月沒有出租的交約折合人民幣2.6萬元/年的罰款。

第三個是在“共富”背景下，專家建議啟動遺產稅。遺產稅，就是對死者留下的遺產征稅，包括現金、金融資產和不動產等資產征稅，其目的就是防止貧富差距過大，目前世界上有超過100個國家征收了遺產稅，比如英國起征點是32.5萬英鎊，稅率為40%，法國10萬歐元免稅，最高稅率為45%，最低稅率為7%等等。目前雖然我們沒有征收遺產稅，但在中國社科院在發(fā)布的經濟藍皮書中，呼吁盡快征收房產稅和遺產稅。圍繞“共富”話題，觀察者網專訪復旦大學中國研究院研究員寒竹報道顯示，他建議征收的3大稅中除了房產稅和資本得利稅外，還就是“遺產稅”，通過3大稅實現“共富”。

當然，從別國經驗和一些專家觀點來看，無論什么稅，對于自住的剛需應該沒什么影響，畢竟都有相應的起征點，而我們現在倡導的“房住不炒”也正是如此，只是對房子過多的炒房客越來越不利。

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