東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《中國擁有“2套房”的家庭，未來或將面對兩個結果》是一篇關于套房,中國,或將的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

作者：縱橫論市

“房價處于高位，與樓市重回高庫存、低生育陷阱同時并存”

根據統計數據顯示，雖然目前樓市已經趨于穩定，但全國新建商品房均價仍舊在萬元/平米左右，相比2000年的1948元/平米增長了5倍。稍微上些規模的城市，其房價漲幅還遠超這個倍數，大城市漲幅一二十倍比較普遍，那么，這是一個什么概念？

根據機構的最新數據顯示，房價收入比排名前十的城市，不吃不喝需要20年到48年，如果算上正常開銷后用余錢買房的話，工薪家庭這一輩子可能都與房子無緣。如果以國際慣例“3-6年屬于房價收入比的合理區間”為標準算的話，大多數城市的房價收入比已經超出天際。經過幾乎二十多年的上漲，目前房價處于高位已是一個不爭的事實。

好在，國家近年已經看到了這一問題，開始對樓市進行持續的調控，并針對開發商實施了三道紅線，但問題也隨之而來，在擠出炒房客的同時，樓市開始分化，部分城市住房需求呈現明顯下降，樓市庫存呈直線上升。據機構統計信息顯示，全國整體樓市庫存已經連續42個月上升。房企為了回籠資金，不得不降價銷售，像去年下半年以來熱議的岳陽、沈陽、昆明、貴陽等地不少樓盤大幅降價就是市場“冰山一角”的折射。機構統計還顯示，目前全國已有超過60座城市不同程度的松綁樓市，說白了，就是挖掘潛力購房客戶，以穩住市場。

其實，從本源上看，住房需求萎縮還真不是調控所致，而是真實的剛性需求已呈現下降趨勢了。一般而言，城市化率達到70%就是初級發達國家門檻了，而我們截至2021年末，城市化率已經達到了64.7%，如果再考慮到“人戶分離”情況（戶口在農村，但在城市有商品房），按照房子算城市化率的話，或已超過70%了。

這一點，在統計部門和央行公布的數據中也得到了印證：城鎮居民的人均住房面積40平米、超過4成家庭有2套及以上房子。說到底，我們整體上不但不缺房子，而是出現明顯過剩。

有人說，不用急，3孩來了，可以由他們來接盤呢，可行嗎？

根據上海財大發布的報告顯示，0-14歲人口占比過低，65歲以上老人占比上升趨勢快于中高收入國家平均水平，中國人口結構壓力凸顯并將持續增大，這是什么意思？按照國際通行標準，事實上我們已經進入“低生育陷阱”，一個重要原因是住房、養育等成本過高生不起，另一個原因是觀念改變，不想生。別說生3孩了，就是生1孩、2孩也要看心情。所以，從某種角度來說，不是允不允許未來年輕人生多少個孩子問題，而是愿不愿生的問題。在這樣的趨勢下，指望放開生育接盤樓市根本無從談起。

事實上，面對購房需求不足，很多地方都隱蔽的開始了為房價下跌“打預防針”，約談降價的開發商，要求他們保持市場穩定，不以價格優勢吸引購房者。鑒于此，有人說，感覺李嘉誠的預言已開始應驗，他曾說：

近幾年不管是內地房價還是香港房價都居高不下，但未來5年房價就會面臨大洗牌，炒房客們需要謹慎了。買房用來自己住的，盡管買，買房是用來炒的，還是算了。很多內地開發商過去幾年負債擴張也該告一段落了。

從這段預言中，可以總結出3個點：一是未來5年房價可能迎來拐點；二是開發商擴張之路被堵死，日子不好過；三是買房堅持“房住不炒”。李嘉誠的這3點基本上都得到了印證：

1.表面上看，一些大城市的房子銷售業績還不錯，但諸如成都、重慶、天津、南京等地的二手房掛牌量持續上升，并處于高位，也就是說，有限的需求都在新房市場上，但很多二手房掛了一年、兩年還無人問津，似乎成了真正的不動產，如果炒房的話，面對這么多二手房排隊脫手情形，現在多半是“入套”了。

2.房企債務頻頻暴雷，近一年多來，包括泰禾、華夏、藍光、恒大、花樣年、陽光城、正榮、融創等千億房企債務纏身，這也宣告了房企高速增長的時代正式結束。要活下去，持有的大量房源或不得不揮淚大甩賣，如果是買來自住，相比前期業主會省一筆錢，但還是不能炒，誰知道下一批折扣會不會更大呢？

有網友說，有的地方不是已經開始“限制房價下跌”了？還能跌下去嗎？倒是有房產專家說了這么一句看似很有哲理的話，“限漲未必不漲，但限跌未必不會跌”。

現在越來越多的人意識到，過去買房可以賺得盆滿缽滿，但未來房子多大概率不是好事，那么，未來擁有“2套房”，甚至更多房子的家庭將面臨什么結果？兩個結果：

第一，房產S漸行漸近，持有成本增加將是無法回避的事。

目前，上海、重慶已經試點房產S多年，這都是眾人皆知的事，按照此前房產S的推進原則，“立法先行，穩步推進”，在很多人看來，現在法都還沒立，說明房產S離我們還很遙遠，但從2021年開始，財政部、住建部、稅務部、全國人大等4個部門討論了“房地產稅改革試點”，FCS已經上升到人大、稅務層面，推進層面再上一級，加之試點改革正在推進，正如21世紀經濟報道那樣：過去房產S推進緩慢，主要是改革復雜，但如今房產S改革的破局之日，似乎正在漸行漸近，隨后，新華社發文再次提及房產S試點加速，再次確認了這一預期。雖然目前因樓市趨冷，房產S的試點進程有所耽擱，但這僅是暫時的，大方向不會改變。按照業內人士的說法，只待樓市回暖。

其實，財政部財科所政策研究室主任張學誕就提出了房產S的征收建議，首先就是給出了40-60平米的免征面積，其次對超出部分按照0.2%-1.2%的標準征收。換言之，按照一般一套房子100平米面積算，2套房就是200平米，3口之家能免征的面積最多也就是120平米-180平米，說白了，差不多普通家庭的第2套房就要交稅了，房子越多，所交的稅自然也就越多，持有成本明顯增加無疑。

第二，共同富裕下，“三次分配”來了。現在對于大多數家庭來說，最值錢的就是房子，在大城市一套房子就是幾百萬，上千萬，當然，如果是自住的首套房，再值錢也不能變現、也不能獲得收益，但如果再有一套房子，那就屬于高凈值家庭，相比沒有房，或者只有一套房的家庭來說，僅靠初次分配、二次的稅收調節分配，財富差距難填。國家在現階段提出“三次分配”并做制度安排，朝著共同富裕目標邁進，應該是非常及時的，正如第三次分配最早提出者北大教授、經濟學家厲以寧所言，只有蛋糕做大了，共同富裕才能成為事實。顯然，現在是時候了。

當然，第三次分配，沒有說是強制性的，主要是以道德力量實現再分配，比如把錢財捐贈出來用來幫助貧困群體、支持慈善等等。可見，對于富裕起來的有2套房，甚至更多房的家庭來說，同樣也面對這樣的環境或者趨勢。對此，你有什么看法嗎？

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