哭了！深圳一豪宅業主買房5年，血虧1000萬！
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《哭了！深圳一豪宅業主買房5年，血虧1000萬！》是一篇關于深圳,豪宅,業主的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
在深圳，也許你聽過太多關于買房暴富的神話，都說早年在深圳買住宅的都賺了，但凡事都有例外，有人就血虧！
深圳也存在這樣的樓盤，連2020年的“普漲”行情都帶不動，幾年房價不漲，甚至還跌了。
這次，我們就來講講，昔日羅湖第一豪宅CEO盤——中海天鉆（備案名：中海鹿丹名苑）。
CEO盤，顧名思義，就是在地段不變的情況下，開發商盡力把產品溢價做到極致，售價往往比周邊樓盤高出一大截。這樣的樓盤，猶如一個公司的CEO，配備都是最頂級的，也通常都是CEO級別的人群才有實力去消費的。
自2015年底中海天鉆首次開盤以來，深圳的房價已實現多輪上漲，可如今7年過去了，中海天鉆房價不漲反跌。
一套房子，就是幾百萬到上千萬的資產縮水，業主實慘。
買房5年，虧損1000萬
原業主資不抵債，豪宅7折拍賣
近日，羅湖中海天鉆的一套180㎡豪宅被擺上了司法拍賣臺，5人報名參加，7991次圍觀，實際有3人參與競拍，成交單價約8萬/㎡，低于指導價（8.56萬/㎡）。
來源：阿里拍賣
一套深圳的住宅，平均每年虧損200多萬，想想真是挺心酸。
據了解，原業主是做餐飲生意的，無奈時運不濟，現金流斷裂，資不抵債，令人唏噓。
同期華潤悅府開盤
財富分水嶺，一個天一個地
更令人唏噓的是，昔日羅湖第一豪宅，如今也遭遇法拍甩賣了。
實際上，中海天鉆房價很早之前就橫盤了。
2020年，就有業主在網上發帖，稱2016年以11.7萬/㎡的單價買了一套中海天鉆的豪宅項目，總價1380萬，整整站崗4年，凈虧損300萬，后悔得想撞墻。
“別人家的房子日日漲、夜夜漲，自己的房子卻紋絲不動，不漲反跌。”那位業主吐槽。
回顧2015年底，中海天鉆首次開盤，均價約10.5萬/㎡帶精裝，該價格在當年是妥妥的第一梯隊豪宅，開盤當天即售罄。
當時隔壁幸福里的二手房成交價才6-7萬/㎡。
2018年6月，中海天鉆再推44套住宅，備案價在7.2-8.6萬/㎡之間，均價7.9萬/㎡。
新盤3年均價降下來4.6萬/㎡……
從成交價來看，2018年的該小區均價是8.5萬/㎡左右，2019年是8.8萬/㎡左右，2020年是9.0萬/㎡左右，2021年是10.7萬/㎡左右。（數據來源：大咖深房團）
值得一提的是，整個中海天鉆總共11棟，只有2棟是商品房，另外9棟是回遷房。
我們看到小區有許多單價低于備案均價的房源成交，很大可能是該小區的回遷房。
昔日羅湖第一豪宅，中海天鉆當年有多輝煌？
它的前身是鹿丹村，是早期深圳最好的公務員小區之一，因早期建設時使用大量海沙導致危房。
2014年，鹿丹村啟動拆遷，成為深圳第一個全面舊改的商品房小區。
2015年，鹿丹村舊改地塊競拍，包括萬科、中海、招商、金地等多家知名房企角逐，最終，中海以8.88億元總價拿下，成為當年的地王，這就是今天的中海天鉆。
據了解，這塊地的建設成本去到了4萬每平以上，為了能賣出溢價，開發商就將此做成豪宅CEO盤。
出道即巔峰的中海天鉆，如今7年過去，附加值縮水，二手房指導價在8.56萬/㎡，市場價趨同于指導價，虧損程度較高，在深圳也是相當典型了。
沒有對比，就沒有傷害。
與中海天鉆2015年底同期入市開盤的華潤深圳灣悅府，當時售價在13.8萬/㎡左右，開盤當天去化8成。
如今，華潤深圳灣悅府一期單價已經去到25萬以上。
再比如2016年，半島城邦三期開售，當時均價10萬/㎡，和中海天鉆開盤價差不多，隨后半島城邦三期的價格一路走高，單價已跳到20萬+。
幾近同期開盤，一邊是中海天鉆——深圳買房7年不賺反虧的典型案例；另一邊是華潤深圳灣悅府、半島城邦三期，漲幅接近翻倍的高收益結局。
曾站在那樣的財富分水嶺，導致天差地別的結局，難怪中海天鉆業主會心如刀割。
地段才是王道
買入時間點也很重要
從以上案例來看，對于買房，地段才是王道。
是否是深圳未來發展的核心片區，直接影響房價的漲跌。
地段不對，全都白費。
但是羅湖也不是都跑輸，例如螺嶺片區的漲幅就一度跟上了西部，憑借著螺嶺外國語學校和翠園中學的強有力支撐，也走出一條不同于周邊樓市的行情。
總之，如果看中了房子，一定要確定它的地段和品質，是否真的比周邊別的盤更好，要慎重選好籌碼。
不然最后的代價很可能就是套在這里，虧本賣又不甘心，持有又繼續浪費資金。
據了解，上面講到的法拍房的成交價還不是同戶型從2018年以來的最低成交價，因為2019年3月，中海天鉆成交了一套同戶型1420萬的房子，單價7.9萬/㎡左右。
從這樣來看，買房的時間點也非常重要，房價也有其周期變化，在高點買入，很可能面臨高位站崗。
當然房價不漲就不是好房子了嗎？也不是。
房住不炒的主題下，如果你是自住買房人，在買房時也可以多注意房子的地段，考慮以后是否有升值空間。
畢竟如果想要置換改善，人生的第一套房，將是你最大的資本。
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