東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《明年，做好資產(chǎn)貶值的準(zhǔn)備？這2大信號(hào)出現(xiàn)，房地產(chǎn)走向逐漸清晰》是一篇關(guān)于信號(hào),走向,清晰的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

在房地產(chǎn)業(yè)界、朋友圈傳著一張表，這張表的數(shù)據(jù)來源是CRTC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)的是1-9月份全國(guó)12個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量。說實(shí)在的，應(yīng)該跟我們所在城市的感受應(yīng)該差不多，但看到這個(gè)數(shù)據(jù)后，心里還是有些拔涼拔涼的。不由得說一句，整個(gè)行業(yè)這么多房產(chǎn)中介是如何生存的？

先來簡(jiǎn)單說說這張很有代表性的表。

前9個(gè)月二手房累計(jì)成交量與去年同期比較：

一線城市：北京、深圳降幅分別為26%、52%；

二線城市：廈門、蘇州、南京、青島、杭州降幅分別為41%、23%、33%、38%、47%；

三四線城市：佛山、舟山、資陽、衢州、寶雞降幅分別為23%、29%、27%、46%、29%。

當(dāng)然，這張表還配有各城市的環(huán)比數(shù)據(jù)，降幅為9%-57%不等。所以，整張表，無論是同比，還是環(huán)比，均是負(fù)數(shù)，而且幅度還不小，如果要取一個(gè)均值的話，整體降幅在3成以上。

二手房成交量明顯下降，最大的影響就是房東信心，特別是那些急需用錢的業(yè)主，他們?yōu)榱吮M快變現(xiàn)，會(huì)選擇明顯低于市場(chǎng)價(jià)的方式脫手。假如一套房子在熱市期可以賣300W，現(xiàn)在只需200W，對(duì)小區(qū)其他的業(yè)主來說，如果也需賣房，即便不會(huì)賣300W，但也不會(huì)比200W高太多，畢竟接盤的人也對(duì)前期的成交價(jià)格有參考。

二手房市場(chǎng)都這樣了，勢(shì)必也會(huì)影響到新房。如此，量在價(jià)先，樓市成交量呈現(xiàn)進(jìn)一步下降趨勢(shì)，那么整個(gè)樓市價(jià)格都會(huì)比較低迷。誰都知道，眼下樓市的持續(xù)遇冷，除了疫情的影響外，一個(gè)最為關(guān)鍵的原因就是資產(chǎn)泡沫長(zhǎng)期積累的結(jié)果。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來，全球經(jīng)濟(jì)在遭受重創(chuàng)后，大宗商品價(jià)格還屢創(chuàng)新高，這是很荒唐的事，享受了泡沫盛宴，就要承受泡沫破裂的痛苦，要做好資產(chǎn)泡沫破裂的準(zhǔn)備。

房子作為我們家庭的最大資產(chǎn)，這些年一直沒有經(jīng)受過像樣的調(diào)整，無論是好房子還是差房子，無論房子在大城市，還是在小城市，都是一漲俱漲，看似財(cái)富增加了，但當(dāng)你要換房時(shí)，還得掏一大筆錢，沒有就只能貸款。然而，在家庭收入不同程度受影響，加上預(yù)期不明朗的情況下，誰還敢執(zhí)念的購(gòu)房呢？起碼，改善置換需求放緩了。

明年起，要做好資產(chǎn)貶值的準(zhǔn)備？

研究關(guān)注過內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展史都知道，自1998年我國(guó)住房商品房化改革以來，土地出讓實(shí)行招拍掛，我們的商品房市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車道。房?jī)r(jià)幾乎都呈現(xiàn)螺旋式上升，可以這么說，但凡你不買到鶴崗、雞西等極個(gè)別采坑城市，在那以后的20年里，基本就很少有聽說過買房虧錢的故事，房產(chǎn)投資思維深入人心，我們大多數(shù)中國(guó)家庭70%的家庭資產(chǎn)都在房產(chǎn)上。很顯然，房子是一種商品，也必然遵循商品價(jià)值規(guī)律，單邊的上揚(yáng)，也必然聚集著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

這一點(diǎn)，國(guó)家其實(shí)早已意識(shí)到了。早在2020年，銀保監(jiān)主席郭樹清就在《求是》雜志上發(fā)文，第一次提到了“房地產(chǎn)是威脅金融安全最大灰犀牛”，可以說，這是官方高層首次點(diǎn)出房地產(chǎn)泡沫。緊接著，央行、銀保監(jiān)的“三道紅線”監(jiān)管托盤而出，該方案從2021年1月1日正式施行，業(yè)內(nèi)驚呼：中國(guó)房企好日子宣告結(jié)束！以恒大為首的一眾千億龍頭房企紛紛敗下陣來，壓縮戰(zhàn)線，準(zhǔn)備過冬。

有人說，要不是這突如其來的三道紅線，我們的房地產(chǎn)還會(huì)如火如荼，眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一番欣欣向榮景象。此言明顯是搞反了，稍微認(rèn)真思考一下就知道，如果在泡沫高位擴(kuò)展期還不收手，那勢(shì)必是“爬得越高摔得越疼”，重蹈日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂后失去20年也不是不可能。也有人說，我們的房地產(chǎn)不是挺健康的嘛，哪有什么泡沫？真的如此嗎？我們不妨來看看兩個(gè)指標(biāo)：

1.住房飽和程度。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的中國(guó)人口普查年鑒顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積為41.7平米，高于諸多發(fā)達(dá)國(guó)家（英國(guó)35.4平米、德國(guó)39.4平米、荷蘭40.8平米）。此外，空置率數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)，根據(jù)貝殼最新調(diào)研報(bào)告顯示，在28個(gè)城市中，除了一線城市空置率是低于10%的，為7%，二三線城市的空置率達(dá)到了12%-16%，像南昌、廊坊的空置率甚至來到了20%大關(guān)。所以，一些有遠(yuǎn)見的企業(yè)家表達(dá)了擔(dān)憂，馬云說未來一對(duì)年輕夫妻要管理5套房，曹德旺說，未來的房子租不出去也賣不掉，還要交管理費(fèi)。

總體看來，雖然還有少部分人沒有房子，面積也不夠，但住房整體飽和是毋容置疑的，不過是地區(qū)與地區(qū)、城市與城市、家庭與家庭之間的結(jié)構(gòu)性失衡而已。

2.房地產(chǎn)杠桿指數(shù)。

銀保監(jiān)高層今年關(guān)于“房地產(chǎn)泡沫化勢(shì)頭”表了兩次態(tài)，一是3月份郭主席說的“得到根本性扭轉(zhuǎn)”，二是9月23日，銀保監(jiān)相關(guān)負(fù)責(zé)人提到的“得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。很多人可能不懂這到底啥意思？其實(shí)，就看兩個(gè)數(shù)據(jù)：

一是家庭負(fù)債率。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市家庭負(fù)債率為56.5%，這其中基本都是房貸占大頭。這是一個(gè)啥概念？我們作為發(fā)展中國(guó)家，其家庭負(fù)債率僅低于西方發(fā)達(dá)國(guó)家（60%多點(diǎn)），遠(yuǎn)高于新興發(fā)展中國(guó)家。說白了，我們家庭負(fù)債繼續(xù)上升的空間已然不大，倒是有下降的必要性。

二是房企負(fù)債。這兩年接連有千億房企債務(wù)暴雷，一個(gè)根本原因就是從銀行、信托空手借錢，負(fù)債率過高，現(xiàn)在三道紅線限制你的杠桿，借新還舊也實(shí)施不起來，這些暴雷房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍都在80%以上，有的甚至有100%-200%的。對(duì)此，黃老先生認(rèn)為，全世界房企的負(fù)債率沒有超過50%的，目前三道紅線控制的70%目標(biāo)也只是階段性的，長(zhǎng)期看還要降到50%、40%，最終超9成的房企要么轉(zhuǎn)行、要么關(guān)閉注銷。

看了以上兩個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該明白，房地產(chǎn)泡沫化勢(shì)頭到了必須扭轉(zhuǎn)的時(shí)候，官方的最新表態(tài)說是得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，扭轉(zhuǎn)，只能說泡沫未繼續(xù)擴(kuò)大，像房?jī)r(jià)，大多地方都跌了，泡沫減少也是情理之中，但大多數(shù)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方呵護(hù)下，泡沫并未明顯出盡，當(dāng)這兩大信號(hào)相繼到來時(shí)，房?jī)r(jià)的走向也漸漸清晰，所以，我們對(duì)資產(chǎn)貶值要有所準(zhǔn)備，以防太過固執(zhí)而蒙受損失。

第一個(gè)信號(hào)，貨幣供應(yīng)M2與房?jī)r(jià)背離，依靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)時(shí)代正式宣告結(jié)束。

央行公布的最新一期金融數(shù)據(jù)顯示，貨幣供應(yīng)M2增速連續(xù)3個(gè)月都在12%以上，超去年同期3-4個(gè)百分點(diǎn)。按照以往，只要一放水，快則1個(gè)月，慢則2-3個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來反彈，但實(shí)際則相反，根據(jù)易居研究院發(fā)布了《50城監(jiān)測(cè)系統(tǒng)房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》顯示，其中有38個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌超過1年，像鄭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌接近4年，濟(jì)南、青島、天津、貴陽、太原等城市持續(xù)下跌也超過了30個(gè)月。說白了，貨幣再寬松，資金就是不讓流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在可以正式宣告，本輪樓市調(diào)控定調(diào)的不以房地產(chǎn)作為刺激短期經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)真正落到實(shí)處，地方經(jīng)濟(jì)再困難，也不允許通過刺激樓市來增加GDP了。

第二個(gè)信號(hào)，土地失去炒作土壤，購(gòu)房者趨于理性，真正進(jìn)入房住不炒時(shí)代。

土地與房?jī)r(jià)素有面粉與面包之說，一場(chǎng)土拍，對(duì)周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)影響是直接的。正如前文所言，房企空手套白狼，從銀行信托借出大筆資金撬動(dòng)土地市場(chǎng)，導(dǎo)致各地地王頻出，助推地價(jià)快速上漲的同時(shí)，房?jī)r(jià)不斷攀升。然而，隨著三道紅線降房企杠桿的推進(jìn)，民營(yíng)房企拿地比例從47%下降到21%，目前土拍大都以底價(jià)成交或者流拍，而拿地者也以國(guó)企、央企和地方城投為主，拿不拿地是國(guó)家行為，國(guó)家說不炒，那自然炒不起來了。舉個(gè)例子，以前一平米地價(jià)被炒到2萬元，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)是3.5萬，現(xiàn)在地價(jià)只有1萬元，開發(fā)商賣2萬都是賺。

沒有土地市場(chǎng)助推，購(gòu)房者也自然趨于理性，根據(jù)央行發(fā)布的2022年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，傾向更多儲(chǔ)蓄的居民占到了58.1%，他們自然也不會(huì)輕易把錢拿出來買房。道理很簡(jiǎn)單，大都不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，隨著房住不炒逐漸深入人心，如果不是馬上要結(jié)婚、子女要上學(xué)，誰會(huì)著急買呢？

房地產(chǎn)走向逐漸清晰

兩大信號(hào)的到來，樓市泡沫得以逐步消除，以求盡可能減少對(duì)金融和經(jīng)濟(jì)的綁架，房地產(chǎn)將進(jìn)入相對(duì)健康發(fā)展軌道，房地產(chǎn)走向也就比較清楚了：第一，一漲俱漲的時(shí)代宣告結(jié)束，市場(chǎng)進(jìn)入分化時(shí)代，以核心城市為首的大城市群、都市圈遵循二八原則，部分三線和四線五線城市人口繼續(xù)流入前者，以居住需求為主的購(gòu)房市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)只會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)；第二，七普數(shù)據(jù)顯示，目前有超過35%的家庭居住的房子是上個(gè)世紀(jì)建造的，他們有改善置換需求，分地區(qū)看，東部比西部、南方比北方老舊房更多，釋放的改善需求更為強(qiáng)烈；三是要注意資源枯竭型、老齡化嚴(yán)重中小城市需求青黃不接趨勢(shì)，沒有產(chǎn)業(yè)、沒有收入，炒作潮水退卻后，人口注定是留不住的，只剩下老年人的城市，房人比只會(huì)越來越高，房子有人要就不錯(cuò)了。

最后說一下現(xiàn)階段買房，先考慮清楚兩個(gè)問題再?zèng)Q定：一是5-10年后，你的房子是什么人群來接盤？二是房子在不在核心城市，地段潛力如何？答案都OK，那就買，暫時(shí)還不清楚，先觀望吧。

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