房地產(chǎn)陷入兩難，5個原因是根源，下一步樓市支撐力將是這2個

作者 :房務(wù)有 2022-10-28 12:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《房地產(chǎn)陷入兩難，5個原因是根源，下一步樓市支撐力將是這2個》是一篇關(guān)于支撐力,將是,下一步的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

目前的房地產(chǎn)市場，其實總結(jié)來說就是一個兩難局面，一方面繼續(xù)向上發(fā)展空間小，另一方面房價又不敢大降，自然無法利用降價刺激市場，為什么會變成進退兩難的地步呢？究其原因，主要與5個現(xiàn)實壓力有關(guān)：

第一，真剛需越來越少

央行之前就出具過一份報告，城鎮(zhèn)家庭住房擁有率達到96%，意味著，真正因為沒房子住才買房的家庭已經(jīng)成為稀有群體，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，其實就是在房改前，我國大批人手頭的房子不是自己買的，而是福利分房，之后雖然商品房大力入市，可大家不要忘記，中國從2016年才實施了二胎生育政策，之前都是獨生子女家庭為主，這些家庭的孩子就算不買房，從老人手里也能繼承幾套房產(chǎn)，甚至再買房，可能還是累贅。

第二，存量房多

我國的住房空置率非常高，現(xiàn)有商品住房廣義的庫存量已經(jīng)足夠滿足9600萬人的需求，很多房企的大批資金實際是變成了待建設(shè)的項目，和賣不出的房產(chǎn)。還有就是二手房，炒房時代大批人囤房炒房，雖然之后國家出臺了房住不炒、三穩(wěn)等的政策要求，但是仍有大批人沒來得及撤離，部分存有僥幸心理的人在炒房時代后又購買了多套房產(chǎn)，導(dǎo)致如今很多城市的住房空置率還在攀升。結(jié)果就是市場大批房產(chǎn)待去化，持有多套房的人買不起更多房子，房子過剩，購房者選擇范圍大，供大于求的現(xiàn)狀下，房價上升空間也更小，那不管是投資客還是開發(fā)商，想要在現(xiàn)在的收益水平上再創(chuàng)新高是很難了。

第三，房企債務(wù)高

開發(fā)商雖然不能直接大降房價，但各種促銷措施層出不窮，無非就是鉆政策漏洞，想辦法繞過嚴格的條例，讓消費者感受到房價降溫，能便宜購房的機會，開始入市幫他們?nèi)セ孔印ｉ_發(fā)商是不想多賺錢嗎？非也，是著急回籠資金，哪怕收益縮水，能保本還債維持資金流也要刺激市場以價換量。10月份起就非常明顯，房企們迎來了新一波的償債小高峰，數(shù)據(jù)顯示，在2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模就達到1812億元，其中海外債約為617億元。加上人民幣對美元破7后的影響，海外債將更貴了。

第四，支柱屬性難解除

中國房價居高不下，是大家沒辦法隨心所欲買房的根本原因，但即使今年樓市一路走低，房價也沒有腰斬，還是在萬元水平微漲微降。并非開發(fā)商非要死扛房價，而是房地產(chǎn)不是只有房企說了算，上下游不只是上百個行業(yè)的企業(yè)們受影響，還直接連接著政府的財政收益，銀行的萬億貸款，各位老百姓的全部和大部分資產(chǎn)也難逃波及，房價大降，所有人的房子就是徹底貶值。樓市的崩盤，將有無數(shù)企業(yè)跟著倒閉，失業(yè)率暴增，為了維持經(jīng)濟運行，房價是無法直接降到多數(shù)人買得起的水平的。

第五，期房的不確定性

多數(shù)普通家庭買房，還是買的期房，因為比現(xiàn)房便宜個20%~30%左右，周邊配套還不完善，早購入，能夠等著周邊資源逐步建立的同時，讓房子繼續(xù)增值，自己投入的所有血汗錢才能在未來得到投資回報。但買期房的各種不穩(wěn)定性也讓人擔憂，房子建成后，設(shè)計和質(zhì)量無法預(yù)料，一般都是低于預(yù)期，最怕的就是停工和爛尾，近幾年，泰和、恒大等大房企接連暴雷，也讓很多人買房興趣持續(xù)走低，生怕全家資產(chǎn)縮水。

那未來，樓市到底是哪些力量在支撐呢？我覺得將是2個條件，你對哪個更有信心呢？

第一，專項借款緩解期房停工和爛尾

房企壓力大，期房停工和爛尾的問題也愈發(fā)嚴峻，為此，今年中央政治局會議，首次提及保交樓，并且不是說說而已，是真的落實到位。遼寧沈陽就收到國家開發(fā)銀行發(fā)放的第一筆專項借款用于保交樓。意味著，雖然三道紅線阻礙了房企的融資渠道，但是面對樓市的實際難點痛點，國家不會放任不管，而是另辟蹊徑幫助房企盤活資金流，解決他們目前的困難，避免購房者損失，讓企業(yè)不要破產(chǎn)倒閉，能夠繼續(xù)經(jīng)營下去。

第二，改善型需求大力入市

如今，真剛需其實很少了，真正需要房產(chǎn)的就是改善型需求的家庭，我國接連放開了二胎和三胎的生育限制，又配套出臺了有關(guān)于教育、醫(yī)療、住房等方面的多項福利，家庭成員增加，原有的住房面積已經(jīng)飽和，很多人為了孩子能住的舒服，開始置換新的房產(chǎn)，隨著三胎家庭越來越多，這一需求可能將帶來新的購房潮。

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標簽支撐力將是下一步

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