央行原副行長吳曉靈表示：要做好資產泡沫破滅的準備
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《央行原副行長吳曉靈表示：要做好資產泡沫破滅的準備》是一篇關于央行,行長,要做好的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
目前樓市諸多問題的結癥是什么？在筆者看來就是房價嚴重偏高，偏離了大部分居民的收入水平。正是房價持續(xù)上漲，并且漲得太高，讓炒房客不斷涌入投資房產，造成了樓市泡沫越來越大。對此，銀保監(jiān)會主席郭樹清在2021年3月的新聞發(fā)布會上直言不諱強調：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛”。也就是說，目前的樓市已經存在了風險，主要的風險就是住房資源過剩的同時房價嚴重偏高，并且房地產行業(yè)的總體負債率比較高。根據央行調查組公布的數據顯示，我國超過96.86%的城鎮(zhèn)家庭都有房子，戶均超過1.5套，并且有41.5%的城鎮(zhèn)家庭擁有2套以上的房子。
很明顯，總體住房資源已經過剩，之所以還有不少人沒有房子，根本原因是房子金融屬性太強，很多投資客投資了大量房產。大量房產被囤積在少數人手中，并且這些房產很多都空置著，沒有流入到市場之中，這才導致了這種情況。可以說，過去10年大量資金流入房地產行業(yè)，讓房地產行業(yè)金融化太嚴重。雖然大量資金流入房地產行業(yè)可以推動房地產行業(yè)的快速發(fā)展，但是也在很大程度上透支了房地產行業(yè)的發(fā)展。
根據統計數據顯示，在過去5年里我國的平均房價從7476元/㎡上漲至9700元/平方米。也就是說，在2016年9月份樓市調控政策出臺之后，我國平均房價依舊上漲了30%多。而在房價上漲的同時，過去幾年人們的收入并沒有增加，甚至不少人的收入還降低了。根據上海易居研究院公布的數據顯示，全國50城的平均房價為13.3，全國100城的平均房價為9.2，遠超國際上3-5的合理平均房價收入比。
雖然目前房價很高，但是由于房子是人們生活中的必需品，導致很多人就算買不起房子依舊要買房子。確實，現在人們離不開房子，特別是生活中城市中的人們，房子不僅和人們的愛情婚姻掛鉤，同時還和孩子的教育以及社會福利待遇掛鉤。因此，就算房價非常高，很多人依舊要想辦法去買房子。為了買一套房子，很多人都要掏空“6個錢包”才能湊夠首付，最后還要背負二三十年的巨額房貸。
在這種情況下，隨著人們買房，房地產行業(yè)的負債率越來越高。根據統計數據顯示，過去5年全國住戶貸款占總貸款余額從29%升至57%，居民杠桿率從40%增長至62%，有20座城市居民杠桿率超過了200%。另外，房企的負債也非常多，由于最近幾年房子賣不掉，房企大量資金都被庫存套牢，導致越來越多的房企資金鏈開始緊張起來。根據易居研究院的調查數據顯示，全國70城的新建商品房的廣義庫存已經高達10億平方米。
面對這種情況，國家最近兩年也開始出臺政策來解決了，一方面通過限購限貸政策來遏制樓市炒作，另一方面通過“三條紅線”和“限貸令”等政策來限制流入房企的資金，這樣就限制了房企盲目擴張的情況。進入2022年以來，雖然不少城市和地區(qū)都開始放松樓市調控政策，但是房企的銷售業(yè)績依舊持續(xù)下跌，房企們也都忙著賣房子回籠資金，大部分房企近期都不再考慮拍地了。根據統計數據顯示，在2022年上半年全國納入統計的310余座城市中，162座城市房價出現了下跌，下跌數量相較年初增加了60個。另外，在這些下跌的城市中，北方城市更是占了大部分，其中北京、天津、鄭州、武漢、石家莊、青島和唐山等城市的房價都出現了不同幅度下跌，青島房價環(huán)比下跌高達6.77%。
其實，房價下跌并不是從2022年開始，一些城市從2017年房價就開始陰跌了。而從2020年之后，各地房價下跌更是習以為常，人們對房價下跌也已經見怪不怪了。根據統計數據顯示，目前天津的房價相比于2017年的高低下跌了21.8%，青島的房價更是相比于2017年高點下跌了22.8%。面對這種房價走勢，2021年下半年以來天津、沈陽、昆明、青島和唐山等22個城市都出臺了“限跌令”，很明顯，在這些城市中，依舊是以北方城市為主。
那么，為什么北方城市的房價會全面失守呢？在筆者看來，主要有3個原因：一是北方城市的樓市調控政策比較嚴，在持續(xù)不斷地樓市調控政策下，北方大部分城市的樓市泡沫正在慢慢被擠壓出去，房價也因此出現了持續(xù)下跌的行情；二是沒有足夠的人口支撐，不同于南方城市，北方大部分城市對人口的吸引力都不足，很多中小型城市的人口更是在持續(xù)流失。房子是給人居住的，沒有足夠的人口支撐，房價下跌才是正常現象；三是北方城市的產業(yè)和經濟都不如南方城市，有足夠的產業(yè)才能提供足夠多的就業(yè)崗位，才能吸引人口流入。而經濟不如南方城市，也導致北方城市的居民購買力不如南方城市的居民。
從本質上來說，房子是一種商品，既然是商品就符合商品的價值規(guī)律，所以供需關系決定房價最終的優(yōu)勢。而目前樓市面臨的最大問題就是需求在減少，一方面是人們對住房的擁有率越來越高，一方面是剛需購房者確實在不斷減少。根據國家統計局公布的數據顯示，僅00后、10后就比80后和90后少了1.03億，這意味著未來的購房群體少了1.03億。更重要的是大部分00后和10后都是獨生子女，他們的父母、爺爺奶奶和姥姥姥爺可能都有房子，因此很多00后和10后壓根就不缺房子，他們根本就沒有買房的必要。
目前的高房價和一些人對房價持續(xù)上漲的預期都建立在有人買房的前提下，但是目前總體住房資源已經過剩，未來購房群主又在不斷減少，這意味著這個前提已經沒有了。這意味著隨著時間的推移，住房供應將進一步過剩，未來多余的住房可能會面臨“無人接盤”的情況。克而瑞研究院發(fā)布的《2021年中國房地產總結與展望》數據顯示，截止到2021年底，CRIC監(jiān)測的100個重點城市庫存量達到了6.1億平方米，已經十分接近2014年“去庫存”之前的庫存規(guī)模。另外，二手房掛牌量也在持續(xù)激增，房子供大于求的現象將越來越嚴重。對此，央行原副行長吳曉靈在清華大學演講時明確強調：
泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。
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